“法律是顯露的道德，道德是隱藏的法律”

一個人的行為首先是要經過道德來調整，當道德調整顯示出他的無力並且已經觸及了他的底線的時候，我們就要使用法律來進行調整。

我們曾代理過這樣一起案件，原告（我方代理）與被告曾系夫妻，二人於2011年5月通過二審調解離婚，且調解書中明確載明“夫妻共同財產歸原告所有”。

而當時夫妻的共同財產為夫妻關係存續期間被告繼承的訴爭房屋，只是當時沒有辦理繼承手續，房屋尚未進行過戶。

雖未進行過戶，但原告一直居住在該房屋中。

直到2015年6月被告揹著原告將訴爭房屋做了公證繼承變更至被告名下。隨即，在8月將房屋出賣給第三人，並辦理了過戶手續。

直到第三人要求原告騰房，原告才知曉應屬於自己的房屋被出賣給了第三人，遂提起訴訟，要求被告與第三人簽訂的合同無效，並將房屋過戶至原告名下。

我們在代理的過程中，發現本案的難點在於房屋已經過戶至第三方名下，這就涉及到第三方是否涉及善意取得的問題。

關於不動產的善意取得問題，我國現行立法尚沒有專門的明確規定。

《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規定：“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。”

這一規定被視為我國確立不動產善意取得制度的標誌。但我國目前實際上只是部分承認了不動產的善意取得制度，對於共同共有以外的不動產是否適用於善意取得並無具體規定。

而本案中，該房屋並非共同共有，而是通過法院調解書的方式，判歸原告單獨所有。而被告是通過欺詐的形式，無權處分了原告的財產。

在此情形下，判斷第三人是否構成善意取得則需考慮以下四方面：

1、對方明知是詐騙財物而收取的；

2、對方無償取得詐騙財物的；

3、對方以明顯低於市場的價格取得詐騙財物的；

4、對方取得詐騙財物系源於非法債務或者違法犯罪活動的。

但現實問題是，想要證明買受方不是善意並存在惡意串通的舉證責任在原告方，且舉證責任巨大，很難拿出足夠的證據加以證明。

我們因此在開庭前做了大量工作，包括調查房屋買賣時的市場價值，申請法院調取被告與房屋買受人的銀行交易記錄，以及前往中介核實當時具體的買賣情況等。

最終，在我們的不懈努力下，發現了該買賣行為中的幾個疑點：

首先，房屋雖是通過中介出售，但整個過程中，中介從未帶第三人去看過房，且原告一直在涉案房屋中居住生活，如第三人前去看房，原告肯定會知曉；

其次，房款轉賬記錄中，雖有轉賬記錄，但轉賬為一次性轉賬，且是在買賣合同簽署當日即轉賬。當時房屋尚未辦理過戶登記，按照一般的房屋買賣交易來說，都會預留一部分尾款，在過戶後支付，因此，被告與買受人的房屋買賣行為不符合一般的交易習慣。

最後，通過原、被告共同的朋友介紹，被告與買受人極有可能是認識的。

因此，我們在開庭時針對諸多疑點，發表辯論意見，最終，維護了我方當事人的合法權益。

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