來源：法務之家
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“以房抵債”是現實生活中極為常見的一種現象，但“以房抵債”的起因有所不同：有的是當事人為了保障借貸合同的履行，達成“以房抵債”形式作為擔保的協議；有的是當事人雙方在借貸期限屆滿後自願達成“以房抵債”協議；有的是在法院執行過程中當事人達成“以房抵債”的和解協議等等。對於這些所謂的“以房抵債”協議到底是否具有法律效力，遇到此類糾紛時又該如何處理呢？
▌一、當事人自願達成以房抵債協議是否有效？
當事人將自己的房屋折價抵銷自己所負的債務是私權的一種運用，並不為法律所禁止，但並不是所有的“以房抵債”協議都發生效力。總的來說，“以房抵債”必須同時具備以下幾個條件才會發生法律效力：
1、經債權債務關係的雙方當事人協商一致，將原本存在的債權本息轉化為“已付購房款”，從而終止原有的債權債務關係，創建房屋買賣合同關係。
但是需要注意的是，以下兩種情形不適用債權轉為購房款的情形：
（1）當事人在債務履行期限屆滿前直接約定以房抵債。《中華人民共和國擔保法》第四十條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”四川省高級人民法院在李梅、簡陽市石板凳鎮瑞芬養殖場共有權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[（2018）川民申205號]中認為：“《中華人民共和國擔保法》第四十條規定......《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定......這是法律關於禁止流押的規定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。”
（2）作為民間借貸合同擔保的以房抵債協議在條件未成就時直接約定以房抵債。《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。”最高人民法院在楊利民與羅琳、羅敏等民間借貸糾紛申訴、申請民事裁定書[（2017）最高法民申974號]中認為：“2016年5月31日，雙方根據借款協議中羅琳確認的借款本息，就羅琳向楊利民償還借款相關事宜達成了協議。該協議第一條、第二條......兩條約定確實有以房抵債的內容，但因該協議系多個條文組成，需結合協議全文來理解雙方簽訂協議的真實意思表示......協議作為原借款合同的從合同，重申了羅琳需按照原約定繼續償還借款本息，簽訂《商品房購銷合同》後羅琳償還全部借款本息的義務仍然存在，並沒有產生債務已經抵償的結果。因此，從協議整體約定來看，楊利民的本意並非支付對價購買商品房，其真實意思仍是要求羅琳償還借款本金及利息，雙方簽訂協議的目的在於保障楊利民的債權得以順利受償。故一、二審判決認定該協議並非是以物抵債協議，而是保障債權實現的擔保方式，並無不當。”
2、不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效合同的情形。
《全國法院第八次民商事審判會議紀要》第17條規定：“當事人在債務清償期屆滿後達成以房抵債協議並已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬於合同法第五十二條、第五十四條規定情形的，對其主張不予支持。”
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
3、雖經雙方當事人協商，將原有的債權本息轉為購房款，但是要防止將原來超出法律規定的保護限額的高額利息合法化。新疆維吾爾自治區高級人民法院在湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[（2015）新民一初字第2號]中認為：“在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由於雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。”
在當事人“以房抵債”過程中，要注意以下幾點：
1）、《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”當事人達成“以房抵債”協議後，如果尚未辦理過戶手續，債權人請求法院確認抵債所有權歸自己或者請求判決債務人履行抵債協議的，法院不予支持。但經法院釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，法院應繼續審理。
2）、當事人自願達成以房抵債協議，且辦理了公證，但未辦理過戶手續的，不發生房屋所有權變動。
3）、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”當事人達成的“以房抵債”協議損害其他債權人或社會公共利益的，該協議無效。當事人就“以房抵債”自行達成協議後，沒有辦理產權過戶手續的，並不能阻止其他債權人對抵債物主張權利。
▌二、“以房抵債”調解書是否發生法律效力？
當事人達成“以房抵債”協議，要求人民法院出具民事調解書，那麼人民法院出具的這類調解書是否具有法律效力？最高人民法院研究室在《關於以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見》中認為：“物權法第二十八條規定的‘人民法院的法律文書’應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，並非對物權權屬的變動。因此，不宜認定以物抵債調解書能夠直接引起物權變動。”
山東省德州市中級人民法院在姚國慶與王蒙、欒建兵等所有權糾紛二審民事判決書[（2015）德中民終字第226號]中認為：“生效的原審法院（2011）寧民初（調）字第187號民事調解書所確定的以物抵債，是否導致不動產物權變動的問題，參照最高人民法院研究室關於以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見，《物權法》第二十八條規定的‘人民法院的法律文書’應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，並非對物權權屬的變動。因此，涉案的不動產也因沒有辦理過戶設權登記，未導致涉案不動產物權的變動。案外人原寧津縣土產雜品公司作為涉案不動產的原始取得所有人，雖未辦理房產登記，該登記為宣示登記，而不是設權登記，因此，案外人原寧津縣土產雜品公司其對涉案不動產的所有權並未轉移。”
民事調解書的本質在於對調解協議的確認，而以物抵債調解協議作為協議的一種，其本質屬於債的範疇，此協議所產生的直接後果是一方當事人取得要求移轉抵債物所有權的請求權，另一方當事人則負有移轉此抵債物所有權的義務，即要將動產的抵債物進行交付，將不動產辦理過戶登記，在雙方當事人未辦理相應的登記過戶手續時，案涉房屋的所有權並未發生轉移。對於當事人達成以房抵債協議，要求人民法院出具調解書的問題，《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第16條規定：“當事人達成以房抵債協議，並要求製作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自願基礎上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明；對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能製作調解書；對當事人行為構成虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。”
不僅如此，對於執行程序中，當事人達成“以房抵債”協議要求人民法院出具民事裁定書的問題，《最高人民法院關於執行和解若干問題的規定》第六條規定：“當事人達成以物抵債執行和解協議的，人民法院不得依據該協議作出以物抵債裁定。”因此，法院不能直接依據當事人達成的“以房抵債”出具調解書，在執行過程中，也不能依據當事人達成的“以房抵債”和解意見出具民事裁定書。
▌三、未經法院拍賣是否可以“以房抵債”？
在執行程序中，人民法院未經拍賣、變賣程序是否可以直接以房抵債？《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》【法釋〔2015〕5號】第四百九十一條規定：“經申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。對剩餘債務，被執行人應當繼續清償。”第四百九十二條規定：“被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產作價後交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人。”
從上述規定可以看出，人民法院未經拍賣、變賣直接以房抵債必須具備以下幾個條件：
1、申請執行人和被執行人達成合意。
2、人民法院要依照相關程序對房屋進行作價。
3、不得損害其他債權人和社會公共利益。
最高人民法院在中國工商銀行股份有限公司成都青華路支行與成都市春熙大廈房屋開發公司金融借款合同糾紛執行裁定書【（2016）最高法執監172號】中認為：“本案中，成都中院對案涉房產未經拍賣直接作價以房抵債，必須依照上述法律的規定。因此，考察成都中院的以房抵債裁定是否符合法律規定，重點要審查的問題是該以房抵債裁定作出前是否經當事人雙方的同意。關於成都中院以房抵債裁定作出前，雙方當事人是否同意以物抵債的問題。第一，本案卷宗材料中未見雙方當事人在以房抵債裁定作出前均同意以物抵債的任何記載。雖然成都中院的原執行案件承辦人稱，當時雙方當事人對以物抵債肯定是同意了，但同時也承認並未進行書面記載。無論本案的客觀事實在當時是怎樣的狀態，從卷宗材料記載的事實看，一方面工行青華路支行對估價報告提出了異議且明確反對法院直接裁定以房抵債，另一方面春熙公司對法院直接以房抵債未見明確意思表示。本案沒有足夠的證據證明春熙公司在以房抵債裁定作出前，以口頭或者書面的方式表示同意。這種事實狀態不符合上述法律規定以房抵債‘經申請人和被執行人同意’的要求。”
在以房抵債過程中，需要注意以下幾個問題：
1、當事人接受“以房抵債”裁定書，並非代表當事人同意“以房抵債”。“以房抵債”合意是非經拍賣以房抵債的法定條件，如果事前未經雙方當事人同意，或未以書面的形式確認“以房抵債”，即使人民法院製作了“以房抵債”的民事裁定書，且雙方當事人也實際簽收，但也不代表當事人同意法院裁定“以房抵債”。
2、執行和解是當事人之間的一種私法行為，屬於執行和解的一種，但不宜由法院出具裁定書直接確認。執行程序中，對被執行人財產的執行一般應首先選擇拍賣處理。但是當事人自願協商以房抵債的，屬於當事人自行和解的形式，法院對此並不禁止。但當事人和解不得損害其他債權人合法權益和社會公共利益。
3、經申請執行人和被執行人達成合意後，必須是不損害其他債權人和社會公共利益，人民法院才可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交付申請執行人以抵償債務。這裡所講的“作價”必須是經具有相關質資的部門進行評估鑑定，避免被執行人與申請執行人達成和解協議而惡意逃債。
4、以房抵債必須辦理過戶手續。以房抵債屬實踐性法律行為，未辦理過戶手續前可以反悔。只有辦理了過戶手續，物權才轉移給債權人，原來的債務消滅。