本案主辦律師：段福惠律師 （現為 北京正山律師事務所合夥人、主辦律師）

關鍵詞

關鍵詞：承租房騰退、廉價徵收、房屋租賃合同、北京海淀案例、段福惠律師勝訴案例

維權向來不是一蹴而就的。在徵地拆遷中更是如此，每道法律程序的提起、進行並不至要求其一定要複議成功或是訴訟完勝，所謂不要在意一城一池的得失，要看到每道程序必有其使命，極力向著為當事人維權的最終目標進發，否則束手束腳，當斷不斷，必受其亂。

在北京市海淀區趙先生承租房遭廉價徵收及產權糾紛一案中，徵收單位以極不合理的補償標準對趙先生的承租房進行廉價徵收，與此同時，物業公司又以租賃合同為憑，一紙訴狀要求趙先生騰房，從而霸佔拆遷利益……可謂“風刀霜劍嚴相逼”，腹背受敵的趙先生並沒有被困難嚇倒，而是展現出了“明知山有虎，偏向虎山行”的勇氣，及時拿起法律武器，維護自身合法權益。最終，通過維權律師，段福惠律師一環扣一環的精心佈局和擲地有聲的辯護，贏回了本就屬於當事人的拆遷權益，經過3個月的鏖戰，共計獲得了一套三居、一套兩居、一套一居，另加163萬餘元的補償。

案情回放

2012年11月5日，北京市海淀區人民政府發佈《徵地公告——學院路北端土地一級開發》京（海）政地徵〔2012〕030號文件，北京市土地整理儲備中心海淀區分中心實施的“學院路北端土地一級開發”項目已經北京市人民政府批准，擬對東至學清路，南至月泉路，西至雙清路，北至北五環路輔路範圍內進行徵收，建設為商業金融、多功能、教育科研、文化娛樂等用房。2014年4月30日，落實該項目的北京市中關村國際種業科技有限公司發佈搬遷公告，要求各被拆遷人在6月20日之前完成搬遷。趙先生承租的平房處於拆遷範圍以內。

由於徵收實施單位給予的安置補償標準極不合理，趙先生遂決心拿起法律武器維護自己的合法權益。2014年7月16日，趙先生徑直找到北京市資深拆遷維權專家段福惠律師，並簽訂了拆遷專項委託代理合同。由此揭開了拆遷維權的序幕。

序幕拉開，戰事隨之而來。2015年4月2日，北京城建銀地物業管理有限責任公司以房屋租賃合同糾紛為由一紙訴狀將趙先生告到了海淀區人民法院。其聲稱受北京城建二建設工程有限公司的委託負責管理2號院，並與趙先生簽訂了房屋租賃合同，訴請趙先生支付房屋使用費，搬離並騰空2號北小院。至此，硝煙四起，難關紛至沓來，趙先生愁眉不展。且看段律師如何來破局扭轉乾坤。

律師說案

辦案第一輯：政府信息公開——尋根究源，打開局面。

“求木之長者，必固其根本；欲流之遠者，必浚其泉源”，段律師認為從根源上打開拆遷徵收的被動局面，首先就要從政府信息公開申請入手。受理案件後，段律師立即向海澱區房屋管理局、北京市發展和改革委員會（以下簡稱北京市發改委）申請公開房屋拆遷許可證、立項批覆文件。“行家一出手，就知有沒有”，未久北京市發改委做出信息公開答覆書，公開了《關於海淀區學院路北端土地一級開發項目建議書（帶可行性研究報告）的批覆》（以下簡稱批覆）。對於拆遷許可證，海淀區房管局答覆稱未掌握此信息，段律師遂向海澱區人民政府房屋徵收辦公室（以下簡稱海徵辦）申請拆遷許可證信息公開，海徵辦亦稱未掌握此信息。政府方面不按法律程序行事以至於斯，被拆遷人的權利岌岌可危，且看段律師計將安出？

辦案第二輯：行政複議——打蛇上棍，反客為主。

北京市發改委做出信息公開答覆後，段律師仔細研讀《批覆》文件，希冀找到案件的突破口。段律師認為，北京市發改委在該項目立項中並沒有履行法定的審查義務，在缺少環境影響評價審批文件和土地預審文件的條件下同意立項，同時又沒有舉行聽證，在實體和程序上均不合法。據此，段律師向北京市人民政府提起行政複議，請求確認該《批覆》違法。然而好事多磨，北京市人民政府罔顧法律規定而言之鑿鑿，維持了北京市發改委作出的《批覆》。對此，段律師卻胸有成竹地表示這早在她的意料之中。

辦案第三輯：行政訴訟、要求保護公民人身財產安全、律師函——不退反進，步步進逼。

北京市人民政府作出維持的複議決定後，段律師隨即對北京市發改委提起行政訴訟，請求確認前述《批覆》違法。

在等待法院受理的過程中，隨著項目的推進，拆遷人有恃無恐，囂張跋扈。拆遷範圍內多戶房屋遭到非法強拆、物品損壞，被拆遷人自身也遭到暴力毆打，只能住院治療。2015年2月5日，段律師起草《要求保護公民人身財產安全申請書》致北京市公安局海淀分局，請求該局及時制止違法行為，保護被拆遷人及其家人的人身財產安全。隨即又向該項目拆遷指揮部致律師函，要求其保護被拆遷人的合法權益。

2015年5月6日，趙先生立項批覆糾紛案開庭。西城法院以原告趙先生作為涉訴房屋承租人，對該房屋不享有所有權，與被訴行政行為沒有利害關係為由，裁定駁回起訴。其實，該項目立項審批程序並無環評審批文件，土地預審文件也已經過期，被告北京市發改委敗訴是板上釘釘的事。結果雖不盡人意，但段律師認為“道路是曲折的，前途是光明的”，趙先生的合法權益一定能得到維護。

一審裁定駁回後，段律師向北京市第二中級人民法院提起上訴。其認為上訴人趙先生具有訴訟主體資格，姑不論其是否房屋所有權人，即使是房屋承租人也屬於拆遷當事人之一，而且已有相關判例認可承租人訴訟主體資格，一審法院明顯在混淆視聽，為拆遷人張目。該項目連拆遷許可證都沒有，徵收決定也沒有，立項的程序也未必合法。然，二審法院並未持法公判，與一審的理由如出一轍，裁定駁回了上訴。

辦案終一輯：管轄權異議申請——背水一戰，畢其功於一役。

前邊說趙先生擔憂的不止這一茬，北京城建銀地物業管理有限公司因房屋租賃合同糾紛將趙先生告到了北京市海淀區人民法院。不僅訴請房屋使用費，還要求趙先生騰退房屋，承擔訴訟費用。撲朔迷離的戰局，瀰漫著紛亂的氣息，且是要分一杯羹呢！段律師眉頭一皺，計上心來：提起管轄權異議申請。

在提交答辯狀期間，段律師起草了管轄權異議申請至海淀區人民法院。段律師認為，趙先生屬於本案被告，對房屋具有獨立請求權，享有當事人的訴訟權利，有權對本案提起管轄權異議，且本案涉及的案件標的較大，關涉的拆遷項目又是海淀區政府的重點項目，應當屬於本轄區內重大複雜的案件。根據《中華人民共和國民事訴訟法》規定，該案件不宜由海淀區人民法院管轄，應該由其上級人民法院指定管轄，或者直接由上級法院即北京市第一中級人民法院直接審理。海淀區人民法院裁定駁回了管轄權異議申請，理由是無證據證明屬本轄區重大負責案件，認為本案屬於房屋租賃合同糾紛，履行地也在海淀區，管轄權異議申請不成立。

趙先生對結果不解，有些沮喪，段律師對其耐心解釋，且按下不表。此裁定結果正中段律師下懷，她已運籌帷幄多時了。2015年5月5日，段律師向北京市第一中級人民法院提起民事上訴，訴求撤銷一審裁定。2015年6月15日，段律師以該項目涉及的並非單純的房屋租賃糾紛，而是法律關係、案情錯綜複雜的拆遷案件，對該地區也有重大影響為由向北京市第一中級人民法院提出要求書面審理申請。北京市一中院裁定駁回上訴，維持原裁定，作出時間為2015年7月3日。

段律師這極其精妙的一招，致使房屋租賃合同糾紛案久久未開庭，極大的拖延了時間，勝利的天平開始向趙先生傾斜。此時的拆遷人只能乾著急的等待，卻又不能違法強拆其房屋，法院雖裁定駁回趙先生訴北京市發改委《批覆》違法訴求，但於拆遷人而言拆遷許可證、徵收決定都沒有，房屋租賃糾紛又起，產權又起爭執，趙先生豈能如期所願及早騰退，拆遷人怕是要夜夜垂淚到天明瞭。

拆遷人很快就主動來找趙先生協商談判了。2015年10月27日，趙先生與拆遷人達成拆遷安置補償協議，共計獲得了一套三居、一套兩居、一套一居，另加163萬餘元的補償。至此，段律師為趙先生的維權告一段落。

律師點評

首先，維權向來不是一蹴而就的。在徵地拆遷中更是如此，每道法律程序的提起、進行並不至要求其一定要複議成功或是訴訟完勝，所謂不要在意一城一池的得失，要看到每道程序必有其使命，極力向著為當事人維權的最終目標進發，否則束手束腳，當斷不斷，必受其亂。

第二，在徵地拆遷中與當事人溝通是極其重要的，這是律師的一項基本功。不僅要正確引導其維權手段，平和從容的心態，使其不致採取過激的手段來對抗拆遷人，而且在每道法律程序進程當中，也要與其溝通良好，建立起絕佳的信任，以保證律師與當事人鐵板一塊，不至於說律師正在全心全意盡責維權，而當事人已悄然簽訂安置補償協議、或是放棄代理，喪失最佳維權時機，最後黯然收場，悔不當初。

第三，在徵地拆遷中有兩個思維很重要。一是要注重法律法規規定、法律程序，項目的立項、拆遷許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證等的作出是否遵循法律規定，是否符合法律程序，拆遷人實施的拆遷行為是否符合法律規定、程序。二是注重對時間的把握：拖延時間。無論是政府信息公開、行政複議、行政訴訟等拖延時間是其終極目的，以便讓拆遷人向被拆遷人妥協，有一個平等協商的平臺進行安置補償談判。對拆遷人而言時間是海綿裡的水，擠著擠著就沒了，到了限定時間未拆遷完畢是其失職，是故律師要利用好這個關鍵達到轉敗為勝、轉危為安的境地。