'也談樂伽公寓'

這段時間樂伽公寓暴雷的事情甚囂塵上，我身邊很多人也由於租了樂伽託管的房子而飽受折磨，整理點東西，希望能幫到大家。

一 樂嘉的模式

樂伽公寓是總部位於南京的一家租房平臺。

它的運營模式是這樣的：

1.樂伽給出高於市場價的房租讓房東把房子託給樂伽，和房東約定季付房租

2. 以低於市場價的房租將房子租給租客，對租客採取的是押一付六或者是年付的租金收取模式。

大概的操作流程就是：

1. 樂伽從房東手中以每個月3000塊錢的價格讓房東將房子委託給他們，每三個月一支付，給了房東9000元。

2. 轉手將房子以每個月2000塊錢的價格給租客，租客年付，那租客加押金就一次性給了樂伽26000元。

這兩個價格之間就有了一萬元的差價。

然後公司通過每個房東不同日期放款，把資金流出壓力，緩衝到每個工作日。

說白了租房的操作，只是個集資的手段。在資金閒置期，說不定是做P2P了，或者期貨，或者其他高風險套利了。

二 能否不搬走

押一付六或押一付一年意味著，租客要向樂伽公寓預付多達10個月的房租，一旦商家跑路，這個預付金就打了水漂。

樂伽爆雷，房東和租客都想減少損失。房東急著趕走租客，租客想要繼續租房。雙方溝通矛盾重重。

整個事情的矛盾就在於，房東拿不到錢，租客也租不到房子。在去租客的地方索要房子的時候，遭遇報警處理，樂伽資金鍊斷裂，無法支付房租。

這段時間出現了大量的房東強制要求解除合同並且收回房屋的事件。

那麼從法律層面來講，房東是否可以趕走租客呢？

房東作為房子的委託方，和樂伽簽訂了房屋委託協議，授權樂伽可以講自己的房子租出去，但現在房東拿不到自己的房租了，也就沒有履行代理人義務。

《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

【釋義】本條是關於法定解除合同的規定。

『名詞解釋』 法定解除，指合同生效後，沒有履行或者未履行完畢前，當事人在法律規定的解除條件出現時，行使解除權而使合同關係消滅。 法定解除與約定解除既有區別又有聯繫。其區別表現在，法定解除是法律直接規定解除合同的條件，當條件具備時，解除權人可直接行使解除權，將合同解除；而約定解除是雙方的法律行為，一方的行為不能導致合同解除。其聯繫表現在：約定解除可以對法定解除作補充。比如約定違反合同中的任何一項規定，不論程度如何，均可解除合同。本條規定的解除合同的條件有： 一、因不可抗力致使不能實現合同的目的的何謂不可抗力，我國民法通則第一百五十三條規定：不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。 不能預見，指行為人主觀上對於某一客觀情況的發生無法預測。對於某一客觀情況的發生可否預見，因人的認知能力不同，科學技術的發展水平各異，預見能力必然有差別。因此，不可預見，應以一般人的預見能力作為判斷標準。不能避免並不能克服，表明某一事件的發生具有客觀必然性。不能避免，指當事人盡了最大的努力，仍然不能避免事件的發生。不能克服，指當事人在事件發生後，盡了最大的努力，仍然不能克服事件造成的損害後果。客觀情況，指獨立於當事人行為之外的客觀情況。 不能預見、不能避免並不能克服是對不可抗力範圍的原則規定，至於哪些可作為影響合同履行的不可抗力事件，我國法律沒有具體規定，各國法律規定不盡相同，一般說來，以下情況被認為屬於不可抗力：1.自然災害。自然災害包括地震、水災等因自然界的力量引發的災害。自然災害的發生，常常使合同的履行成為不必要或者不可能，需要解除合同。比如，地震摧毀了購貨一方的工廠，使其不再需要訂購的貨物，要求解除合同。需要注意的是，一般各國都承認自然災害為不可抗力，但有的國家認為自然災害不是不可抗力。因此，在處理涉外合同時，要特別注意各國法律的不同規定。2.戰爭。戰爭的爆發可能影響到一國以至於更多國家的經濟秩序，使合同履行成為不必要。3.社會異常事件。主要指一些偶發的阻礙合同履行的事件。比如罷工、騷亂，一些國家認為屬於不可抗力。4.政府行為。主要指合同訂立後，政府頒佈新的政策、法律，採取行政措施導致合同不能履行，如發佈禁令等，有些國家認為屬於不可抗力。 不可抗力事件的發生，對履行合同的影響可能有大有小，有時只是暫時影響到合同的履行，可以通過延期履行實現合同的目的，對此不能行使法定解除權。只有不可抗力致使合同目的不能實現時，當事人才可以解除合同。 二、因預期違約因預期違約解除合同，指在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，對方當事人可以解除合同。預期違約分為明示違約和默示違約。所謂明示違約，指合同履行期到來之前，一方當事人明確肯定地向另一方當事人表示他將不履行合同。所謂默示違約，指合同履行期限到來前，一方當事人有確鑿的證據證明另一方當事人在履行期限到來時，將不履行或者不能履行合同，而其又不願提供必要的履行擔保。預期違約，降低了另一方享有的合同權利的價值，如果在一方當事人預期違約的情況下，仍然要求另一方當事人在履行期間屆滿才能主張補救，將給另一方造成損失。允許受害人解除合同，受害人對於自己尚未履行的合同可以不必履行，有利於保護受害人的合法權益。 三、因遲延履行當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。遲延履行，指債務人無正當理由，在合同約定的履行期間屆滿，仍未履行合同債務；或者對於未約定履行期限的合同，債務人在債權人提出履行的催告後仍未履行。債務人遲延履行債務是違反合同約定的行為，但並非就可以因此解除合同。只有符合以下條件，才可以解除合同： （一）遲延履行主要債務所謂主要債務，應當依照合同的個案進行判斷，一般說來，影響合同目的實現的債務，應為主要債務。比如買賣合同，在履行期限內交付的標的物只佔合同約定的很少一部分，不能滿足債權人的要求，應認為遲延履行主要債務。有時，遲延履行的部分在合同中所佔物質比例不大，但卻至關重要，比如，購買機械設備，債務人交付了所有的設備，但遲遲不交付合同約定的有關設備的安裝使用技術資料，使債權人不能利用該設備，也應認為是遲延履行主要債務。 （二）經催告後債務人仍然不履行債務債務人遲延履行主要債務的，債權人應當定一合理期間，催告債務人履行。該合理期間根據債務履行的難易程度和所需要時間的長短確定，超過該合理期間債務人仍不履行的，表明債務人沒有履行合同的誠意，或者根本不可能再履行合同，在此情況下，如果仍要債權人等待履行，不僅對債權人不公平，也會給其造成更大的損失，因此，債權人可以依法解除合同。 四、因遲延履行或者有其他違約行為不能實現合同目的遲延履行不能實現合同目的，指遲延的時間對於債權的實現至關重要，超過了合同約定的期限履行合同，合同目的就將落空。通常以下情況可以認為構成根本違約的遲延履行：1.當事人在合同中明確約定超過期限履行合同，債權人將不接受履行，而債務人履行遲延。2.履行期限構成合同的必要因素，超過期限履行將嚴重影響訂立合同所期望的經濟利益。比如季節性、時效性較強的標的物，像中秋月餅，過了中秋節交付，就沒有了銷路。3.繼續履行不能得到合同利益。 致使不能實現合同目的的其他違約行為，主要指違反的義務對合同目的的實現十分重要，如一方不履行這種義務。將剝奪另一方當事人根據合同有權期待的利益。該種違約行為主要包括：1.完全不履行，即債務人拒絕履行合同的全部義務。2.履行質量與約定嚴重不符，無法通過修理、替換、降價的方法予以補救。比如，約定交付的標的物是一級棉花，但交付的卻是買方根本無法使用的等外品。3.部分履行合同，但該部分的價值和金額與整個合同的價值和金額相比佔極小部分，對於另一方當事人無意義，比如，約定交付100噸鋼材，只交付了10噸；或者未履行的部分對於整個合同目的的實現至關重大，比如，成套設備買賣，未交付關鍵配件，使交付的設備無法運轉。 五、法律規定的其他解除情形除了上述四種法定解除情形，本法還規定了其他解除合同的情形。比如，因行使不安抗辯權而中止履行合同，對方在合理期限內未恢復履行能力，也未提供適當擔保的，中止履行的一方可以請求解除合同。 法律規定解除的條件，並不是說具備這些條件，當事人必須解除合同，是否行使解除的權利，應由當事人決定；同時，法定解除條件，也是對任意解除合同的限制，為了鼓勵交易，避免資源浪費，合理保護雙方當事人的合法權益，非當事人要求，又必須解除的合同，不應解除而應繼續履行。

基於合同法第94條，房東可以和樂伽解除委託合同。但現在涉及了第三方，也就是租客。

於理來講，房東和樂伽簽訂了授權委託合同，證明租客是相信樂伽和房東之間的合同關係，也相信各方之間可以履行，因此簽下了租房合同並且已經實際履行。

於法來講：

（一）叢合同的角度，房東將房屋委託給樂伽公司，樂伽公司與租客簽訂租賃合同。那麼在簽訂合同之時樂伽公司就等同房東，因為樂伽公司持有房東真實有效的授權屬於有權代理。代理人就代理事項作出的決定，其效力歸於被代理人，也就是房東。

並且合同是雙方真實意思表示的體現，並沒有法定的無效情形，合法有效。

（二）從物權的角度，房東基於物權法享有對房屋的所有權。而租客基於合同真實有效，具有合法的承租人身份，屬於對本權的有權佔有。

而房東要求租客搬出，是在行使自己的物權，基於物權法行使返還原物請求權（《物權法》34條）。

但是問題在於，返還原物請求權的行使對象是無權佔有人，對相對於自己而言的有權佔有人，物權人無法行使返還原物請求權。

因此租客可以一直住到自己的合同結束。

現在有消息說樂伽現在和房東補簽了一份協議，說如果不付錢，房東可以單方解除合同，收回房屋。如果真的是這樣，極有可能涉及到詐騙，他們公司做這個項目可能就是奔著卷錢跑路去的，所有可能會涉及到刑事。

三 建議

租客即使收到房東的解除合同通知書也不用擔心，因為租客為善意，佔有房屋亦為有權佔有！大家不要騰房！不要騰房！不要騰房！

綜合事發前樂伽更換收款帳戶、對租客催收房租對房東拖欠房租的行為已不是簡單的破產、經營不善等民事糾紛，而是涉嫌詐騙的刑事案。

應當儘快對樂伽實際的資金現狀、資金流向未盡監管告知責任。

此次公告的核心目的是逼迫房東房客主動與樂伽解約，讓樂伽通過破產預告解決一大波委託租賃關係置身事外，有餘地解決那些大額難纏的合同。

南京調處服務點一覽表：

"

這段時間樂伽公寓暴雷的事情甚囂塵上，我身邊很多人也由於租了樂伽託管的房子而飽受折磨，整理點東西，希望能幫到大家。

一 樂嘉的模式

樂伽公寓是總部位於南京的一家租房平臺。

它的運營模式是這樣的：

1.樂伽給出高於市場價的房租讓房東把房子託給樂伽，和房東約定季付房租

2. 以低於市場價的房租將房子租給租客，對租客採取的是押一付六或者是年付的租金收取模式。

大概的操作流程就是：

1. 樂伽從房東手中以每個月3000塊錢的價格讓房東將房子委託給他們，每三個月一支付，給了房東9000元。

2. 轉手將房子以每個月2000塊錢的價格給租客，租客年付，那租客加押金就一次性給了樂伽26000元。

這兩個價格之間就有了一萬元的差價。

然後公司通過每個房東不同日期放款，把資金流出壓力，緩衝到每個工作日。

說白了租房的操作，只是個集資的手段。在資金閒置期，說不定是做P2P了，或者期貨，或者其他高風險套利了。

二 能否不搬走

押一付六或押一付一年意味著，租客要向樂伽公寓預付多達10個月的房租，一旦商家跑路，這個預付金就打了水漂。

樂伽爆雷，房東和租客都想減少損失。房東急著趕走租客，租客想要繼續租房。雙方溝通矛盾重重。

整個事情的矛盾就在於，房東拿不到錢，租客也租不到房子。在去租客的地方索要房子的時候，遭遇報警處理，樂伽資金鍊斷裂，無法支付房租。

這段時間出現了大量的房東強制要求解除合同並且收回房屋的事件。

那麼從法律層面來講，房東是否可以趕走租客呢？

房東作為房子的委託方，和樂伽簽訂了房屋委託協議，授權樂伽可以講自己的房子租出去，但現在房東拿不到自己的房租了，也就沒有履行代理人義務。

《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

【釋義】本條是關於法定解除合同的規定。

『名詞解釋』 法定解除，指合同生效後，沒有履行或者未履行完畢前，當事人在法律規定的解除條件出現時，行使解除權而使合同關係消滅。 法定解除與約定解除既有區別又有聯繫。其區別表現在，法定解除是法律直接規定解除合同的條件，當條件具備時，解除權人可直接行使解除權，將合同解除；而約定解除是雙方的法律行為，一方的行為不能導致合同解除。其聯繫表現在：約定解除可以對法定解除作補充。比如約定違反合同中的任何一項規定，不論程度如何，均可解除合同。本條規定的解除合同的條件有： 一、因不可抗力致使不能實現合同的目的的何謂不可抗力，我國民法通則第一百五十三條規定：不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。 不能預見，指行為人主觀上對於某一客觀情況的發生無法預測。對於某一客觀情況的發生可否預見，因人的認知能力不同，科學技術的發展水平各異，預見能力必然有差別。因此，不可預見，應以一般人的預見能力作為判斷標準。不能避免並不能克服，表明某一事件的發生具有客觀必然性。不能避免，指當事人盡了最大的努力，仍然不能避免事件的發生。不能克服，指當事人在事件發生後，盡了最大的努力，仍然不能克服事件造成的損害後果。客觀情況，指獨立於當事人行為之外的客觀情況。 不能預見、不能避免並不能克服是對不可抗力範圍的原則規定，至於哪些可作為影響合同履行的不可抗力事件，我國法律沒有具體規定，各國法律規定不盡相同，一般說來，以下情況被認為屬於不可抗力：1.自然災害。自然災害包括地震、水災等因自然界的力量引發的災害。自然災害的發生，常常使合同的履行成為不必要或者不可能，需要解除合同。比如，地震摧毀了購貨一方的工廠，使其不再需要訂購的貨物，要求解除合同。需要注意的是，一般各國都承認自然災害為不可抗力，但有的國家認為自然災害不是不可抗力。因此，在處理涉外合同時，要特別注意各國法律的不同規定。2.戰爭。戰爭的爆發可能影響到一國以至於更多國家的經濟秩序，使合同履行成為不必要。3.社會異常事件。主要指一些偶發的阻礙合同履行的事件。比如罷工、騷亂，一些國家認為屬於不可抗力。4.政府行為。主要指合同訂立後，政府頒佈新的政策、法律，採取行政措施導致合同不能履行，如發佈禁令等，有些國家認為屬於不可抗力。 不可抗力事件的發生，對履行合同的影響可能有大有小，有時只是暫時影響到合同的履行，可以通過延期履行實現合同的目的，對此不能行使法定解除權。只有不可抗力致使合同目的不能實現時，當事人才可以解除合同。 二、因預期違約因預期違約解除合同，指在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，對方當事人可以解除合同。預期違約分為明示違約和默示違約。所謂明示違約，指合同履行期到來之前，一方當事人明確肯定地向另一方當事人表示他將不履行合同。所謂默示違約，指合同履行期限到來前，一方當事人有確鑿的證據證明另一方當事人在履行期限到來時，將不履行或者不能履行合同，而其又不願提供必要的履行擔保。預期違約，降低了另一方享有的合同權利的價值，如果在一方當事人預期違約的情況下，仍然要求另一方當事人在履行期間屆滿才能主張補救，將給另一方造成損失。允許受害人解除合同，受害人對於自己尚未履行的合同可以不必履行，有利於保護受害人的合法權益。 三、因遲延履行當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。遲延履行，指債務人無正當理由，在合同約定的履行期間屆滿，仍未履行合同債務；或者對於未約定履行期限的合同，債務人在債權人提出履行的催告後仍未履行。債務人遲延履行債務是違反合同約定的行為，但並非就可以因此解除合同。只有符合以下條件，才可以解除合同： （一）遲延履行主要債務所謂主要債務，應當依照合同的個案進行判斷，一般說來，影響合同目的實現的債務，應為主要債務。比如買賣合同，在履行期限內交付的標的物只佔合同約定的很少一部分，不能滿足債權人的要求，應認為遲延履行主要債務。有時，遲延履行的部分在合同中所佔物質比例不大，但卻至關重要，比如，購買機械設備，債務人交付了所有的設備，但遲遲不交付合同約定的有關設備的安裝使用技術資料，使債權人不能利用該設備，也應認為是遲延履行主要債務。 （二）經催告後債務人仍然不履行債務債務人遲延履行主要債務的，債權人應當定一合理期間，催告債務人履行。該合理期間根據債務履行的難易程度和所需要時間的長短確定，超過該合理期間債務人仍不履行的，表明債務人沒有履行合同的誠意，或者根本不可能再履行合同，在此情況下，如果仍要債權人等待履行，不僅對債權人不公平，也會給其造成更大的損失，因此，債權人可以依法解除合同。 四、因遲延履行或者有其他違約行為不能實現合同目的遲延履行不能實現合同目的，指遲延的時間對於債權的實現至關重要，超過了合同約定的期限履行合同，合同目的就將落空。通常以下情況可以認為構成根本違約的遲延履行：1.當事人在合同中明確約定超過期限履行合同，債權人將不接受履行，而債務人履行遲延。2.履行期限構成合同的必要因素，超過期限履行將嚴重影響訂立合同所期望的經濟利益。比如季節性、時效性較強的標的物，像中秋月餅，過了中秋節交付，就沒有了銷路。3.繼續履行不能得到合同利益。 致使不能實現合同目的的其他違約行為，主要指違反的義務對合同目的的實現十分重要，如一方不履行這種義務。將剝奪另一方當事人根據合同有權期待的利益。該種違約行為主要包括：1.完全不履行，即債務人拒絕履行合同的全部義務。2.履行質量與約定嚴重不符，無法通過修理、替換、降價的方法予以補救。比如，約定交付的標的物是一級棉花，但交付的卻是買方根本無法使用的等外品。3.部分履行合同，但該部分的價值和金額與整個合同的價值和金額相比佔極小部分，對於另一方當事人無意義，比如，約定交付100噸鋼材，只交付了10噸；或者未履行的部分對於整個合同目的的實現至關重大，比如，成套設備買賣，未交付關鍵配件，使交付的設備無法運轉。 五、法律規定的其他解除情形除了上述四種法定解除情形，本法還規定了其他解除合同的情形。比如，因行使不安抗辯權而中止履行合同，對方在合理期限內未恢復履行能力，也未提供適當擔保的，中止履行的一方可以請求解除合同。 法律規定解除的條件，並不是說具備這些條件，當事人必須解除合同，是否行使解除的權利，應由當事人決定；同時，法定解除條件，也是對任意解除合同的限制，為了鼓勵交易，避免資源浪費，合理保護雙方當事人的合法權益，非當事人要求，又必須解除的合同，不應解除而應繼續履行。

基於合同法第94條，房東可以和樂伽解除委託合同。但現在涉及了第三方，也就是租客。

於理來講，房東和樂伽簽訂了授權委託合同，證明租客是相信樂伽和房東之間的合同關係，也相信各方之間可以履行，因此簽下了租房合同並且已經實際履行。

於法來講：

（一）叢合同的角度，房東將房屋委託給樂伽公司，樂伽公司與租客簽訂租賃合同。那麼在簽訂合同之時樂伽公司就等同房東，因為樂伽公司持有房東真實有效的授權屬於有權代理。代理人就代理事項作出的決定，其效力歸於被代理人，也就是房東。

並且合同是雙方真實意思表示的體現，並沒有法定的無效情形，合法有效。

（二）從物權的角度，房東基於物權法享有對房屋的所有權。而租客基於合同真實有效，具有合法的承租人身份，屬於對本權的有權佔有。

而房東要求租客搬出，是在行使自己的物權，基於物權法行使返還原物請求權（《物權法》34條）。

但是問題在於，返還原物請求權的行使對象是無權佔有人，對相對於自己而言的有權佔有人，物權人無法行使返還原物請求權。

因此租客可以一直住到自己的合同結束。

現在有消息說樂伽現在和房東補簽了一份協議，說如果不付錢，房東可以單方解除合同，收回房屋。如果真的是這樣，極有可能涉及到詐騙，他們公司做這個項目可能就是奔著卷錢跑路去的，所有可能會涉及到刑事。

三 建議

租客即使收到房東的解除合同通知書也不用擔心，因為租客為善意，佔有房屋亦為有權佔有！大家不要騰房！不要騰房！不要騰房！

綜合事發前樂伽更換收款帳戶、對租客催收房租對房東拖欠房租的行為已不是簡單的破產、經營不善等民事糾紛，而是涉嫌詐騙的刑事案。

應當儘快對樂伽實際的資金現狀、資金流向未盡監管告知責任。

此次公告的核心目的是逼迫房東房客主動與樂伽解約，讓樂伽通過破產預告解決一大波委託租賃關係置身事外，有餘地解決那些大額難纏的合同。

南京調處服務點一覽表：

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