相信很多人在買房的時候，糾結過買新房還是二手房。
買新房，房子嶄新從來沒有人住過，可擔心交房之後所看到的一切，並不是開發商當初承諾的樣子，甚至變成爛尾樓。
買二手房，能看到現房，可是心裡總感覺是別人住過的，以前裡面發生過什麼事都不知道，想想就恐怖。
漁翁認為，決定購買新房和二手房的關鍵點，主要是以下幾個：房齡與產品、區位與配套、品牌與物業，還有交易與價格。
1、房齡與產品
先說房齡，目前我們的居住用地使用權是70年，市面上很多老市區的二手房，都是2000-2005年的房子，且不說70年產權到期後如何處理，想想自己購買的房子已經被使用了近20年，他的“房生”已經度過了近三分之一，在這一方面，新房是有絕對優勢的。
那麼，已近20年房齡的住宅，與新房在產品方面有什麼差別呢？主要體現在外觀和戶型的差別。
首先是外觀，老小區外觀破舊，千篇一律，更不要提園林與景觀。新小區外觀新穎，高大上，搭配各種風格的園林景觀。想想下班之後，或者週末走在小區裡，這兩種感覺，心情會有什麼不同？
再看戶型，老小區戶型設計初衷是滿足居住，其他功能並未仔細考慮，新小區戶型是房地產行業經過幾十年發展的沉澱，符合現代人的生活理念：比如玄關、飄窗等新型設計已經成了當今戶型的標配。
或許有人說房子就是用來睡覺的，考慮那麼多做什麼？漁翁說：將來住進去之後，才會發現一個收納空間的位置，是多麼重要。
2、區位與配套
關於位置，是大多數人在選擇新舊住宅的關注點。一般情況下我們的感覺是，新小區位置偏，很多處於郊區，而老社區是老中心，生活便利，配套齊全。
這是一種思維特別侷限的認識！城市迅速發展，很多人之前所認為的郊區，很有可能就是下一個十年的新中心，所以這個話題可能有點擴散，成為新城區和老城區的對比。
備註：本土僅為示意，標註並不齊全
濟南為例，將來大多數的商務辦公集中在CBD、奧體周邊、漢峪金谷，西客站片區，那麼居住在老城區就是一種很不方便的選擇。
當然，老城區也有泉城路、濼源大街、洪樓等傳統商圈、商務辦公區，這種情況下，選擇靠外一線的項目，地鐵、輕軌線之上的樓盤，或許是一種性價比更高的選擇。
再說配套，我們日常生活中最常用的應該是菜市場。很多住老城區的人會說這是新城區永遠得不到的福利，這樣的理解是不科學的。
一般情況下，新社區都會規劃底商，項目交房之後，底商最先被利用起來的就是社區門口兩側，便利店和肉菜店最先入駐，所以說，生活配套方面，甚至要比老社區更加便利。
關於醫療配套、大商場，這可能是很多新區有所欠缺的，但是我靜下來想一下，沒事經常去大醫院做什麼？即使是大商場，每週去一次，稍微遠一點也不是什麼問題。況且，一般新區規劃中，這些配套都必不可少，即使現在有所欠缺，很快也會齊全。
當然，有兩點，很多新城區的新社區是沒有的，第一是景觀資源。例如有濟南人，就想住在大明湖、趵突泉、千佛山旁邊，每天去看泉水，划船和爬山，那沒辦法，可以選擇老城區房子。
第二是教育資源，很多老城區的教育師資力量，是新城區短期內無法超越的，這也是很多老破舊住宅的價值所在。
3、品牌與物業
品牌和物業，是決定一個小區將來升至價值的重要因素。
一般情況下，開放式老社區的物業，僅僅體現在打掃樓道衛生上面，有的甚至樓道衛生都不管，有些單位宿舍老社區，物業相對好一些，但是停車位緊張、亂停車，亂扔垃圾的現象一直存在。
而新社區這些基本上都不用去擔心，人車分流的設計不但讓停車更加方便，而且保證了地上行人的安全。同時，你有體會過下雨的時候，回到小區門口，有人給你遞上一把傘的感覺嗎？
4、交易與價格
為什麼把這個放在最後將，與很多人的理解相反，這是漁翁認為最不重要的一點。因為人人心中都有一本賬，哪個錢多，哪個錢少，對比一下就有了，所以不必過多去說明。但是關於交易流程，我們需要了解一下：
1、新房買房過程比較清晰：售樓處看房→簽訂購房合同→選擇貸款銀行→交房繳納相關稅費→收房。比起二手房的繁雜，新房能省心不少；
2、新房稅費少：新房只需交納基本的契稅、公共設施維修基金費和房屋產權登記費等少數和必須支出的費用即可；
3、二手房購房流程複雜：看房→產權核實→簽訂買賣合同→交首付→買方申請貸款→交稅費和中介費→過戶→交接水電煤氣費和物業費→領取新房不動產證→貸款下來後交付房屋。
哪一個環節出問題，都很容易造成後期不動產權證下發或者入住困難等問題。有時候還會遇到黑中介，與購房者一起欺騙買房者的事情，所以，面對這種情況，購買二手房必須選擇一家專業的權威的中介公司進行買房；
4、二手房費用多樣：買二手房除了準備首付的資金，還需要準備各項稅費，交付增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、登記費等費用。
看完以上內容，還有很多人擔心買新房怕爛尾，如果擔心出現這個問題，那麼就多看品牌開發企業，即使他們的資金出現問題，找到接手的企業難度還是不高的，一般能接手的企業，比之前的還要好，例如濟南的萬達城，被融創接受，融創在物業管理方面，可是要優於萬達的。
5、如何選擇二手房
對比歸對比，但是有些情況下不得不購買二手房，例如上面所說的，為了學區、景觀，或者確實距離自己上班近，還有老房子有小戶型，總價自己更能接受。
所以，漁翁再和大家分享一些購買二手房所注意的點：
哪些二手房值得購買？
1、 車位、綠化、戶型、配套都尚可的小區，年份要儘量新，因為這樣的房屋與新房無異。
2、 佔有稀缺地段的品質小區，稀缺地段的高品質小區，仍然會在很長時間內保值，值得購買。
3、優質學區房，只要學區劃片還存在，學區房的價值就一直在。
4、 交通便利的小區或者附近有交通規劃的小區，交通越便利，購房者入手的可能就越大。
哪些二手房需儘量避開？
1、 小產權、安置房等，這類房子漲幅慢、住著不舒適，也無法正常交易。
2、 年份過久的家屬院，隨著單位的外遷與新建家屬院，老家屬院會逐步淪落為沒人管的境地，居住體驗差。
3、 車位嚴重不足的小區，當車子成為每個家庭的標配，停車難的老小區自然賣不上價。
4、物業口碑差的小區，物業水平關乎居住舒適度，要是口碑差，購房者自然不願意買。
寫在最後，新房和二手房的特點鮮明，所以對於購房者來說，新房和二手房都可以選擇，關鍵的是你更看重什麼。
本文僅代表作者本人觀點，僅供參考。 文/漁翁