'怎麼選？你的第一套房究竟該選新房還是二手房'

前言

你的第一套房，是選擇新房還是二手房？

問出這個問題之前，我先問了問我自己，我的答案非常明確：在深圳，我的第一套房一定選二手房。

你呢？

今天我想聊的不是新房和二手房哪個更好，也不想長篇大論給大家科普新房和二手房的差別，而是想給不同人群提供另外一種置業的思路。

新房還是二手房，先算一筆賬

大多數人介意買二手房，最大一個因素在於二手房稅費太高了。

新房只要繳納契稅和房屋維修基金就完事了，而二手房則要繳納契稅、個稅、中介費、贖樓費、印花稅等。

而且在深圳還有個豪宅線標準，一旦超過豪宅線，意味著還要多繳納一筆豪宅稅。超過豪宅線標準的，未滿5年的房子=總房價*5.6%，已滿5年的按房子差額徵收（成交價-原購價乘以5.3%）。

（深圳豪宅稅標準圖）

去年3月，深圳開始實行“三價合一”政策後，以往的“陰陽合同”和“高評高貸”走不通了。

市場上只有兩種方法：要麼提高首付，避開豪宅稅，要麼按最低首付比例3成算，但是額外繳納豪宅稅。

真的是每一步都是選擇。

以南山西麗一套10年樓齡，成交價520萬的房子計算，超過了南山490萬的豪宅線標準，如果以3成首付計算，在房子不滿五的情況下，需要繳納的豪宅稅=520萬*5.6%=29.12萬。

如果想避開豪宅稅，則需要多繳納30萬的首付，即首付從156萬變成186萬。再加上其他稅費15萬左右，首付需要拿出200萬。

如果是購買新房的話，200萬的首付，已經可以買到總價650萬的房子了。

不過這筆賬可不全是這麼算的。

市面上普遍來說新房的價格都要比二手房的要高，所以650萬的預算去買新房，在戶型面積和功能使用上上可能還不如二手房。

520萬或許能買到二手房的小3房，而650萬可能只買到新房的大2房。

當然，深圳確實存在一二手房倒掛的情況，比如華潤城潤府，在新房限價的影響下，二手房明顯貴過新房，所以這種新房買到就是賺到。

但這種一二手房倒掛還不是深圳的普遍情況，不需做深入討論。

此外，買新房和二手房還有一筆賬是不能忽視的，那就是時間的成本。

新房普遍要等待2年才能交房，而二手房即買即入住，節省的就是這2年的租房成本。

以家庭居住，4000元/月的標配來算，兩年的租房成本為9.6萬。

（鏈家上兩房的租金）

買二手房在這裡可以節省將近10萬元，而且如果賣家保養得好，自己只需要花幾萬元置換傢俱就行，如果是新房，裝修成本起碼10幾萬，這些都是錢。

對於首次買房的剛需，確實囊中羞澀的，還有一招，買二手房的時候儘量選擇沒超過豪宅線標準的，這樣能省一大筆。

雖然少，淘淘還是有的。

二手房選擇面更廣

深圳已經進入存量房時代，新房可選範圍特別越來越小。

深圳缺地，大家都知道，未來土地供應和新房供應90%來源於城市更新，且都集中在比較偏遠的龍崗、寶安和坪山。

深圳是先發展關內，再向關外拓展的，所以關內的二手房市場更為成熟，但同樣關內能用於舊改的地少之又少。

（深圳各區城市更新計劃規模分配）

目前深圳的新房庫存是16個月左右的銷售週期，深圳房地產已經從增量轉向存量市場，二手房逐漸取代新房成為深圳樓市最大的供應量和成交量。

也就是說相比新房市場，二手房的選擇更多，但現在新房供應最多的區域都集中在關外，不管是配套還是交通，都還在規劃和完善中，而二手房周邊區域經過一定年限的發展，周邊的商業、交通、學校都已經很完善了。

簡單來說，就是二手房可選擇的空間更大，也能直接看到落地的配套，而新房能選的要麼貴，要麼遠，這就和同樣價格，你是願意選擇關內“關內老破小”還是關外“遠大新”是一樣的道理。

至於怎麼選，看個人需求。

但在深圳，永遠有一條鐵一樣的定律，能選關內的就絕不選關外。

這些顧慮在深圳都不是大事

我們經常看到很多科普類的稿子，說二手房本身會有折舊、影響貸款年限，二手房的戶型設計不如新房設計新穎，二手房還會影響升值空間等等。

但這些，在深圳，真不是什麼特別大的事。

除非是20年以上的老社區，會面臨這上述所說的問題，但硬幣有雙面，老社區也有一個很大的優勢，那就是可以博城市更新。

在深圳，舊改一夜造富的神話不少，現在仍然有不少人通過買“老破小”來投資，就是為了博舊改。

深圳真的沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，所以不要擔心二手房影響升值空間，只是自住會影響居住舒適度罷了。

其次是有人認為二手房戶型不如新房設計新穎，我真不同意，尤其是看過那麼多二手房後。

深圳大部分二手房，得房率都奇高。65平米能做3房，81平米4房，贈送面積驚人，性價比超高。

（65平米的3房）

（81平米的4房）

但隨著房地產調控的深入，深圳禁止“偷面積”之後，現在的新房得房率普遍都有下降，以前那樣的逆天戶型已經沒有了。

對於首次買房的人來說，如果花一樣的錢能多買一個房間，何樂而不為？

在深圳房價橫盤，換房成本高的當下，不考慮後續置換，65平米能買到3房，基本解決了未來10年的居住需求了，而且在3房已經逐漸成為深圳置業的趨勢，3房的置換能力更強。

65平米買3房還是77平米買2房？

聰明如你，知道如何選擇。

不同選擇，上不一樣的學

小A和小B同年買房，小A買了新房，要等待2年時間交房，而小B買了二手房，買了後簡單裝修了一下，半年後就入住了。

3年過後，小A和小B的孩子要上小學了，填報的是家門口不遠處的同一所小學，但小B的孩子被錄取了，小A的沒有。

這個故事真實反映了當下深圳學位的緊缺，之前我曾寫過一篇文章，買了房不代表你的孩子就能就近入學，在學位奇缺的深圳，除了拼房，還得拼積分，也就是拼誰的房子買的早。

這就能明顯看出新房和二手房的差異了，二手房正常交易過戶後就可以開始算積分，而新房還要等2年交房後才算。

同年買房，但新房和二手房的積分可能相差了2分以上，別想看這兩分，0.2分可能都讓你的孩子和家門口的學校失之交臂。

所以家有孩子3年內準備上小學的，建議首選二手房，把積分攢夠才更有底氣參與學位申請大戰。

還有一點需要特別注意，二手房的學區是確定的，而新房是不確定的，深圳因為開發商承諾的學校與實際學校不符而造成維權的事情可不少。

所以，為了孩子上學，買房真得提前佈局。

結

深圳新房的上車門檻在300萬左右，而二手房的上車門檻是150萬。

150萬能在深圳買到1房1廳，200萬能在深圳買到2房1廳。

（158萬買1房）

（192萬的2房）

這樣算下來，首付最低45萬，就可以買到深圳的房子，根本沒有別人說的首付100萬隻是上車價那麼可怕。

這樣看看，要留在深圳，好像也沒那麼難。

為了孩子上學必須買房的，可以買個小戶型先上車，先保障孩子的上學需求，其次才是居住問題，待孩子學位用完，可以考慮置換也可以考慮出租。

深圳是個沒有新房癌的城市，對於上車剛需，我建議你買10年以內的二手房。

畢竟，能留在深圳，比任何都強。