尖總結一哈19年第一個季度的市場情況,這個難逢難遇的簡單總結包含了拿證情況、不官方的去化情況、土地成交情況和二手市場情況。
整完之後的整體總價就是一二圈層整體單價會在1.5萬以上,主城區將普遍超過2萬,這是單價門檻。
總價方面下半年幾乎沒有100平以下房源,二圈層新房門檻都會在150萬以上。
新房單總價門檻會導致優質次新二手房迎來小漲。
拿證情況
2019第一季度一二圈層共有73個樓盤1.9萬套房源拿證。
最大的供應當然是在二圈層,主城區佔比雖多但是要麼貴要麼版塊相對不在熱門。
數量,雙流最猛
雙流區拿證數量遙遙領先,挨邊拿了5000套;
錦江第一季度沒有開過腔,後面可能會有大招,比如華熙528、新希望錦官府、德商之類的。
主城金牛拿預售項目最多,基本上都在天回鎮。
武侯區數量墊底但是產值高,單價一萬九起的面積260平,面積一百二起的單價又超過了兩萬八一平,最便宜一套都要300萬+,我的天吶,武侯區的門檻已經是300萬了我還在數今天撿的瓶瓶兒賣得到幾元。
溫江最近兩年地賣得少,但是供應還不小,大部分都是光華新城和大學城的留存房源。
面積,普遍100平+
主城區金牛、青羊和武侯起始面積100平+,已經對小戶型說再見;
天府新區如果去掉中德麓雲,其他項目面積都超過了100平;
高新南第一季度還有不少九十幾平的剛需隨緣戶型,但是這些面積段在第一季度基本上全部清完,凱德、中德、碧桂園都寫了,想法設法喊你們上結果逮到我桑,下個季度開始基本木有小的了。
單價,正在高潮
武侯區單價地表最強,就快到達巔峰。
青羊區要不是因為捂了兩年多的光華壹號強勢插一腳,已經是2萬+的高潮價。
天府新區真香單價越來越少,往後秦皇寺、錦江生態帶等核心區莫得一萬四五六你買不到,1萬五以內的不是在萬安鎮就是在正興鎮。
高新南可能就還有中建天府公館第一期和南陽御龍府最後一棟也許單價會低一點,但是數量都不多,其他項目2w+會是常態。
二圈層新都溫江龍泉還有少部分單價1萬以內的樓盤,但是位置尷尬,熱門板塊想找到一萬以內的項目幾乎不可能。
雙流和郫羅旺斯幾乎已經對1萬單價絕交,雙流華府即將坐穩2萬門檻,郫都犀浦碧桂園將再次迎來一萬七,龍泉十陵一萬八九不是夢。
這些位置坐穩高單價後,順其自然的助推主城和高新南超貴樓面價項目上3w甚至3.5w。
今年1萬的盤幾乎沒得了,部分板塊單價一萬五都算是有性價比,這種現狀有購房者在看房中粗暴的總結了一哈:
去化情況瑟瑟發抖
這波小幅漲價+515新政導致大部分項目的登記情況都不理想,跟515之前萬人排號的盛況相比結局慘烈到隨時都在收穫嘲笑。
但是sei說的判定一個項目賣得好不好就是看開盤是否秒光,515又不是紙做的。
在這麼嚴峻的政策環境下,那些正常登記選房沒賣完的ceo金茂府、保利天空之城、綠城誠園、中鐵建西派國樾等等,在順銷期間都通過不同的花樣幾乎售罄,因為姿勢不同所以網籤和備案情況不能完全參考透明房產網。
於是透明房產網的延遲遊戲又開始了,在數據不透明的情況下,可以搞的事情很多。
所有項目的具體去化情況我沒有深入瞭解,有的版塊確實依然沒賣幾套,但是有的版塊選擇全款不備案或者先簽合同給首付把坑佔到,再預留幾個月時間弄資格的人不在少數。
總之高單、總價項目去化情況沒那麼慘,甚至有北門商墅項目在做提價的準備。
土地市場:往日地王,今天日常
近兩年第一季度賣的地都不多,天府新區第一季度沒有賣,高新南19年的地都是內夥子買的,所以沒有參考意義。
五城區19年整體成交價和溢價率高於18年。
二圈層19年第一季度七千多樓面價分別成交於郫都紅光和縣城,均價是高於往年同板塊價格的。
如果要單獨把近期郫都區紅光、郫筒;金牛茶店子和成華昭覺寺的地拿出來看,那漲得不少,往日心中的卡卡角角價格窪地已經開始變得高攀不起了。
18年因為高壓政策土拍情況不理想,18年下半年開始趨於穩定,已經坐實高地價,往日的地王已變成了今天的日常。
二手市場,量價齊升
因為3月數據不全,所以近3年同比數據我選擇了1、2月份(不是第一季度的完整數據哈)。
簡單理解版:
2017年初二手房還是低點,基本上沒咋漲價,二手房也不在限購範圍內,所以成交價低,成交面積高(17年3月24開始限購二手房)。
2018年一二月算是二手房成交中高點,同比17年漲了62%,由於限購和價格原因,成交面積比低單價和不限購時期少了33%左右。
2018年5月上旬成交均價最高,但是從5月下旬開始直線下跌,到10月份成交價為近兩年最低,比5月跌了17%,成交量跌了24%.
2018年11月開始量價有所提升,19年1、2月相對去年低點成交均價回調了2.7%,成交量幾乎回到往年同期水平。
均價回調2.7%不代表所有樓盤都漲2.7%,有可能這個漲7%那個跌3%,二手房還未到普漲階段,主要以優質房源小漲,普通房源穩定,老破房源賣不掉為主打歌。
總結
2019第一季度新房單價面積都在提高變大,總價門檻更高,神盤幾乎絕跡,往後11+2區熱門板塊均價會普遍高於1.5萬,窪地只哇不再窪。
去化方面,有些人手握資格卻在觀望、找漏洞在嘲笑,莫得資格的在藤資格找資格交易一個資格甚至接受全款不備案,部分登記不理想的盤已經清了大部分,有的在收回折扣,有的甚至在準備提價,成都的房子不是真的買不起,是買得起的資格被限制。
二手方面,量價齊升,成交量增幅特別大,伴隨新房門檻越來越高,條件不是很好的剛需只有看二手房,二手交易會越來越活躍,同時優質次新二手房會逐漸回到往日高點。
沒有了再見