'取消限售會加速購房者套現撤離,三四線樓市拐點或加速到來'

二手房 購房 碧桂園 這就是河南 重慶 投資 鳳凰網房產 2019-07-22
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開封,終於取消限售了,意料之外,又在情理之中。

太原與菏澤已經先行了,更多的二三線城市早就在蠢蠢欲動了,開封不過是其中之一而已。

限售和取消限售,一個是後知後覺,一個是未雨綢繆。

限售一般都是市場熱過頭了才想起來要做的,開封2017年加碼限售並要求一年內漲幅不得超過10%。背景是2017年住宅開發投資大幅增長33.2%,房價同比上漲22.19%,新房均價5500,二手房均價5600,而開封的人均可支配收入僅為1.8萬元,對於一個人口十分穩定的,本地人口占絕對多數的城市來說,這個房價的確非常高了。如果不干預,那麼透支帶來的代價將是十分慘重的。

取消限售則是未雨綢繆,2018年住宅投資同比下降11%,住宅銷售面積同比下降10.6%。換句話說,市場只是在暴漲後稍稍有所回調,而且房價仍然是在上漲的,到2019年6月份,新房成交均價已經到了8000元/平米。

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開封,終於取消限售了,意料之外,又在情理之中。

太原與菏澤已經先行了,更多的二三線城市早就在蠢蠢欲動了,開封不過是其中之一而已。

限售和取消限售,一個是後知後覺,一個是未雨綢繆。

限售一般都是市場熱過頭了才想起來要做的,開封2017年加碼限售並要求一年內漲幅不得超過10%。背景是2017年住宅開發投資大幅增長33.2%,房價同比上漲22.19%,新房均價5500,二手房均價5600,而開封的人均可支配收入僅為1.8萬元,對於一個人口十分穩定的,本地人口占絕對多數的城市來說,這個房價的確非常高了。如果不干預,那麼透支帶來的代價將是十分慘重的。

取消限售則是未雨綢繆,2018年住宅投資同比下降11%,住宅銷售面積同比下降10.6%。換句話說,市場只是在暴漲後稍稍有所回調,而且房價仍然是在上漲的,到2019年6月份,新房成交均價已經到了8000元/平米。

取消限售會加速購房者套現撤離,三四線樓市拐點或加速到來

官方給的理由很簡單,市場已經迴歸正常,炒房已經沒有市場。而實際上,對開封來說,真正的原因是如果不加以干預,開封樓市會快速逼近拐點,而一旦觸及拐點,一切都晚了,這才是最根本的原因,還是我之前分析的套路:調控並不是要讓房價下跌,只是要漲起來別太猛。

那麼話又說回來,取消限售,會帶來什麼效果。

業內人士早已看穿:意在激活二手房市場,加快市場的流通,讓更多人有機會套現,騰出購房資金,繼續買新房。政策的調控目的是保住新房市場,而取消限售則是刺激二手房市場。

那麼問題就來了,要讓這些二手房主能夠加快套現,必然要新鮮血液的注入,要更多購房者資金及信貸資金的支持。而實際上,對於開封這種城市來說,新房完全主導市場,新購房者也必然優先考慮買新房,真正願意買二手房的人,一般也只有是好出租的房子及學區房等,這類房子體量佔比很小。所以,短期來看,市場會有所提振,二手房交易量會有所上升,但中長期效果幾乎為零。大家不會傻到當韭菜去幫助別人解套。誰又能保證,這些房主套現後會選擇繼續在開封買新房呢?就連重慶這種城市都不行,最近重慶市場二手房供應量大幅增加,僅鏈家一家中介二手房掛牌量就超過了10萬套,而且還在不斷增加,大家都在忙著套現後從重慶離開。

對於三四線城市來說,要提振市場,幾乎只有一條路,大規模棚改,或者給進城農民以補貼,而這兩點現在都做不到,因為誰都知道,副作用太大。繼續走下去,房價越來越高,快速逼近拐點。

解除限售,開封不會是第一個。據不完全統計,2017至2018年,全國有近50個城市實行限售。他們都在試圖突破,但這個巨大的"堰塞湖"不可能在短期內迅速消失,對於城市來說,越晚解除,越被動。

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開封,終於取消限售了,意料之外,又在情理之中。

太原與菏澤已經先行了,更多的二三線城市早就在蠢蠢欲動了,開封不過是其中之一而已。

限售和取消限售,一個是後知後覺,一個是未雨綢繆。

限售一般都是市場熱過頭了才想起來要做的,開封2017年加碼限售並要求一年內漲幅不得超過10%。背景是2017年住宅開發投資大幅增長33.2%,房價同比上漲22.19%,新房均價5500,二手房均價5600,而開封的人均可支配收入僅為1.8萬元,對於一個人口十分穩定的,本地人口占絕對多數的城市來說,這個房價的確非常高了。如果不干預,那麼透支帶來的代價將是十分慘重的。

取消限售則是未雨綢繆,2018年住宅投資同比下降11%,住宅銷售面積同比下降10.6%。換句話說,市場只是在暴漲後稍稍有所回調,而且房價仍然是在上漲的,到2019年6月份,新房成交均價已經到了8000元/平米。

取消限售會加速購房者套現撤離,三四線樓市拐點或加速到來

官方給的理由很簡單,市場已經迴歸正常,炒房已經沒有市場。而實際上,對開封來說,真正的原因是如果不加以干預,開封樓市會快速逼近拐點,而一旦觸及拐點,一切都晚了,這才是最根本的原因,還是我之前分析的套路:調控並不是要讓房價下跌,只是要漲起來別太猛。

那麼話又說回來,取消限售,會帶來什麼效果。

業內人士早已看穿:意在激活二手房市場,加快市場的流通,讓更多人有機會套現,騰出購房資金,繼續買新房。政策的調控目的是保住新房市場,而取消限售則是刺激二手房市場。

那麼問題就來了,要讓這些二手房主能夠加快套現,必然要新鮮血液的注入,要更多購房者資金及信貸資金的支持。而實際上,對於開封這種城市來說,新房完全主導市場,新購房者也必然優先考慮買新房,真正願意買二手房的人,一般也只有是好出租的房子及學區房等,這類房子體量佔比很小。所以,短期來看,市場會有所提振,二手房交易量會有所上升,但中長期效果幾乎為零。大家不會傻到當韭菜去幫助別人解套。誰又能保證,這些房主套現後會選擇繼續在開封買新房呢?就連重慶這種城市都不行,最近重慶市場二手房供應量大幅增加,僅鏈家一家中介二手房掛牌量就超過了10萬套,而且還在不斷增加,大家都在忙著套現後從重慶離開。

對於三四線城市來說,要提振市場,幾乎只有一條路,大規模棚改,或者給進城農民以補貼,而這兩點現在都做不到,因為誰都知道,副作用太大。繼續走下去,房價越來越高,快速逼近拐點。

解除限售,開封不會是第一個。據不完全統計,2017至2018年,全國有近50個城市實行限售。他們都在試圖突破,但這個巨大的"堰塞湖"不可能在短期內迅速消失,對於城市來說,越晚解除,越被動。

取消限售會加速購房者套現撤離,三四線樓市拐點或加速到來

實際上,到2019年,全國樓市已經相對明朗了。該來的必然回來。隨著調控重新加碼,資金嚴格管控,接下來一二線城市會進入橫盤期,火爆應不復存在。最典型的是北京新出讓地塊已經不再限價,意圖通過土地市場提振樓市。而在三四線城市,興也棚改,衰也棚改,現在已經真的進入下坡路了。

最直觀的數據其實來自於房企的銷售報告。

碧桂園目前主力樓盤都在三四線城市,整個2018年碧桂園64%的權益銷售進來來自於三四線城市。2019年碧桂園仍然非常積極在三四線城市拿地,新增土地儲備建築面積中,三四線佔比近8成。但整個上半年,碧桂園銷售疲態盡顯,雖然銷售金額仍然逐月上漲,但其權益銷售均價不斷走低,同比去年依然是下跌的。比如6月份碧桂園權益銷售金額同比下滑18以上。幾乎可以斷定,碧桂園大規模採取了以價換量的策略。

碧桂園和恆大的都是非常依賴三四線城市的,現在銷售疲軟已經證明很多城市新房市場開始走下坡路了。沒有棚改的支持,市場終究要回到主導位置,三四線城市也必然要繼續逼向拐點。那些排隊等著宣佈取消限售的城市,或許才是最焦慮的,既要服從大局,又要提振本地房地產市場,時間越晚希望越渺茫。

通過解除限售,提振二手房交易量,進而刺激新房交易,看似很穩妥,尊循市場規律。但還是那句話,很多時候政策都只是一廂情願,房主不會買賬。現在開封解除二手房限售,倒是有可能方便很多人撤離開封,而接盤二手房的,勇氣可嘉。

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