'同一套二手房，契稅是否滿2年，對於房東和買家，怎麼算這筆賬'

同小區的兩套二手房，均為89方，假設其他條件基本相同，其中一套契稅已滿2年，掛價250萬，另一套契稅未滿兩年，掛價230萬。作為買方，買哪套划算？

1.

一套89方，買賣雙方各自需要承擔哪些費用？

按上面收費標準，已滿2年售價250萬的費用如下：

按上面收費標準，未滿2年售價230萬的費用如下：

目前行情中，買賣雙方的費用，大多仍由買方承擔，因此我們得出計算結果：

1、餘杭區一套89㎡已滿2年的住宅出售，賣家到手250萬，買家除房價外，需要掏出的總費用大約為110890元，相當於房價的4.44%，佔到購房總資金的4.25%。

買家掏出的總費用：2610890元。

2、同小區同戶型，未滿2年的住宅出售，賣家到手230萬，買家除房價外，需要掏出的總費用大約為230790元，相當於房價的10.03%，佔到購房總資金的9.12%。

買家實際掏出的總費用為2530790元。

兩者相比較，2610890-2530790=80100元。有些意外的是，未滿2年230萬的房子，比滿2年250萬的房子，實際支出的總價，要便宜整整8萬多元。

結論：對於房東，滿2年的房子，一般實際到手可以更多，售價就是實際到手的錢，因此，傾向於滿兩年後再賣。而對於買方，選擇「未滿2年售價230萬的房子」更划算。

2.

但問題是：為什麼不少購房者還是選擇已滿2年的房子？

這是因為，大部分購房者都不是全款購房，而是按揭。所有交易相關的各項費用，都是要與首付一起一次性支付。

按之前的模型計算如下：

滿2年250萬的房子，購房者一次性要拿出的錢是：250萬*30%+110890=860890元。

未滿2年230萬的房子，購房者一次性要拿出的錢是：230*30%+230790=920790元。

920790-860890=59900元。

儘管滿2年的房子比未滿2年的房子貴20萬，但一次性首付掏出的錢，反而要少近6萬元。

3.

我們再來對比：滿兩年250萬元的房子，和未滿2年230萬元的房子，在今後按揭的過程中，購房者實際付出的錢相差多少？

情況一

250萬*70%=175萬元。情況二230萬*70%=161萬元。

情況一的按揭本金，要比情況二，多14萬。

我們統一為30年貸款年限，等額本息的還款方式，按目前大部分銀行基準利率上浮10%，房貸計算結果如下：

類別情況一情況二

按揭本金175萬161萬

每月還款9815.879030.6支付總利息1783712.41641015.41總還款金額3533712.43201015.41

結論：情況一每月還款要多785.27元，利息多支付142696.99元，加上本金，總共多支出332696.99元，也就是33萬多元。

情況一：250萬滿2年的房子，30年按揭全部完成，購房者總共花費的錢是：860890+3533712.4=4394602.4元。

情況二：230萬未滿2年的房子，30年按揭全部完成，總共花費的錢是：92-790+3201015.41=4121805.41元。

兩者相比，相差272796.99元。若攤到長達30年的過程中，相當於每年多花費9000多元。

4.

同一小區，同一戶型，250萬滿2年的房子，比230萬未滿2年的房子，我們總結如下：

1、房東收益多20萬。

2、買方三成首付+含各種交易稅費、手續費少近6萬元。

3、買方揹負的按揭多14萬。

4、直至30年按揭還清，買家為了房子前後總共付出費用272796.99元，相當於每年多花費9093.23元。

5.

仍以上述為案例。

對於「已滿2年，250萬的房子」vs「未滿2年，230萬的房子」，如果買方全款付清，後者更划算，支出成本要少。但如果按揭，前者買方實際一次性支出首付，要少。

因此，如果買方能解決首付問題，應該選擇未滿2年總價230萬的房子。只不過，對於大部分剛需來講，首付才是最吃力的部分——他們的首付本身就是東拼西湊的，不要說6萬元了，就是額外的6000元，可能也無處能尋。

所以，只能盡力湊夠首付，先把房子買下來。然後，用時間換空間，慢慢去消化每年多增加的9000多元成本。

剛需買房，真的很辛苦，相信很多剛需都能感同身受。

不過，與新房不同，買二手房，竅門非常多。比如目前二手房比較常見的做法：還可以通過做高成交價，或做低成交價，以此調劑購房能力。