自2015年“一帶一路”提出粵港澳大灣區概念後，珠江口沿岸先後出現了以三個國家級新區與兩個市級新區為代表的城市群，產業勢能從此前的珠三角地區再次收攏，聚焦在珠江口，大有灣區核心經濟主心軸形成之勢，作為粵港澳大灣區發展的五大平臺之一的濱海灣新區又如何身先士卒帶領東莞實現新突破？

粵港澳大灣區較珠三角城市群有何不同？

同樣是“9+2”模式，粵港澳大灣區較此前的珠江三角洲有何不同？莫不只是換湯不換藥的概念遊戲？如果說珠三角是“城市群1.0時代”，大灣區則是“城市群2.0時代”，後者內涵比前者深刻得多。

產業起點提升。三角洲由河口衝擊形成沖積平原，極其適合農業發展，全球很多三角洲地區都是農業高產區，由此形成了高密度人口集聚及發達的城市文明。不難看出，三角洲經濟的起點是依賴光熱水土的農業。

而灣區經濟則不同，它的起點是工業，是全球化開啟後的結果。灣區不一定是江河入海口，不一定是平原地貌，也不一定適合農業發展，但一定要有廣闊水深的優良海港，據此形成發達的海港經濟。世界上最著名的“灣區經濟帶”本質上都是從海港衍生出來的。

經濟形態發生質變。正因產業起點不同導致灣區與三角洲經濟形態發生了質變。三角洲位於河口，會通過江河與沿岸及內陸地區建立緊密的經濟往來，形成沿江經濟帶，內拓廣闊經濟腹地。而灣區則是憑藉天然海港，對外貿易能力強，灣區的腹地主要不在內陸而在海外，灣區表現出強烈的外向型經濟特徵。

不同於三角洲經濟對內輻射、拉動腹地發展，灣區經濟強調對外連接、影響世界。

所以，粵港澳大灣區之“大”，不在於5.6萬平方公里的轄區直達，也不是泛珠地區的腹地直達，而是浩瀚南海的海域之大、全球化市場之大以及海洋型城市未來發展想象空間之大。

灣區城市紛紛向海，灣區經濟主心軸在這裡形成

粵港澳大灣區意在對標世界三大著名灣區經濟體，我們看看它們的經濟模式。據統計，全球60%的經濟總量來自港口海灣地帶及腹地。東京灣是依託灣區內港口形成的臨港工業帶，工業品大部分都是出口全球市場；紐約灣區從紐約港孕育而來最初只是一個以服裝、印刷品而著稱的港口城市，後來通過不斷地產業升級才成為目前知名的金融中心。

不難看出，突破內陸型城市固有模式，利用海港優勢向海洋型城市轉變，才是粵港澳大灣區未來的方向。

珠三角時代，珠江沿岸發展出廣佛肇、深莞惠、珠中江等明星城市；灣區時代，則形成以 “廣佛”、“深港”、“珠澳”三大極點帶動灣區發展，除此之外還有南沙、前海、橫琴三大國家級新區與濱海灣新區、中山翠亨新區兩個市級新區，無一例外全部出現在珠江口，說明從國家規劃層面看，珠江口是未來支撐灣區走向世界的經濟頂樑柱，也會是灣區新經濟的主心軸與新引擎。

頭戴“新區”皇冠，自然是灣區未來幾年間發展的重中之重。

前海自貿區成了“特區中的特區”，2018年全年，前海蛇口自貿片區預計註冊企業增加值2510億元，增長23.6%，稅收收入增長30.3%，進出口額達6087億元，進出口貿易增速達30%。新增世界500強新增設立企業42家、總量達到356家，內地上市公司新增投資設立企業34家、總量達到994家，納稅千萬元以上企業439家、納稅億元以上企業50家。

南沙自貿區成立至今，已有135家世界500強企業進駐，今年，南沙還將力爭引入50家以上世界500強、中國500強及行業百強企業。

珠海橫琴自貿區掛牌至今，已經落地的創新舉措超過230項。引進100多家世界500強企業，在此落戶的海內外企業總部超1000家，註冊的各類金融企業超過6000家，註冊資本達7506億元。

濱海灣新區與其強強聯手，共同鑄造灣區經濟最強引擎。

將濱海片區打造為東莞副中心，意欲何為？

灣區城市海洋意識紛紛覺醒，“入海”已成發展共識，東莞將如何把握住向海洋型城市的轉型機會，進一步擴大國際影響力？

灣區利好之下，東莞找到了與廣深港聯動的最佳切入口——濱海灣新區與東莞港的設立。

濱海灣新區意義重大，對東莞來說，猶如南沙之於廣州、前海之於深圳、浦東之於上海、濱海之於天津。

東莞設立濱海灣新區和東莞港無疑是粵港澳灣區具有標誌性意義的“入海”事件。這表明，繼廣州佈局南沙建設城市副中心；深圳發力前海的大背景下，東莞協同呼應。珠江口城市群爭相“入海”，東莞在此時將中心向珠江口靠攏，意在推動珠江口各城市間互通互聯，加快珠江口一體化。

其次，東莞港為國家一類口岸，港闊水深，港口條件優渥，繼南沙港區後，已成為珠三角地區第二大內貿港區。此外，東莞製造可以直接通過海洋運輸抵達世界各地，未來的深水港開發有望盤活整個東莞的外貿進出口及以物流為代表的現代服務業。與灣區內廣州港、南沙港、深圳港、香港港四大港口打造粵港澳出海口集聚，實現航運影響力共振。

東莞已經明確表態，東莞港綜保區講借用毗鄰南沙、前海自貿區的優勢，在政策制度、產業協作、金融創新等方面做好銜接，並吸引國際貿易、航運、金融等高端人才集聚，與廣州南沙港等國際性大港口形成錯位發展。

濱海灣新區靠哪些“硬實力”成為灣區經濟新引擎動力之一

濱海灣新區東臨深圳前海自貿區，西與廣州南沙自貿區隔江相望，北靠東莞經濟強鎮長安和虎門，南面是寬廣遼闊的南海，是珠三角當之無愧的“喉舌之地”，更是珠江口唯一連片待開發區域。客運碼頭、以高鐵、城軌、地鐵為代表的軌道交通、縱橫交錯的高速、城市路網應有盡有，是名副其實的“灣區樞紐”。

濱海灣新區所在的濱海片區，工業實力強勁。新區是濱海片區的中心和先行區，也是東莞工業最為發達的片區，長安智能手機、虎門服裝商貿、厚街家居會展、沙田臨港工業等多個特色化傳統產業集群匯聚於此；作為新區的強有力依靠，濱海四鎮——虎門、長安、厚街、沙田的工業總產值已超3500多億，片區2018年GDP達1800億元左右，佔全市22%。

工業打底，開發有力，規劃先行！

粵港澳大灣區規劃下，東莞定位清晰而明確，那就是國際製造中心。濱海灣新區如何通過自身發展幫助、引領東莞實現目標？三個方向！

深水港開發聚焦發展海洋工程裝備製造業

濱海灣新區開發前，除了港口建設用海外，東莞對海洋幾乎處於零開發狀態，一度讓人難以將海洋與東莞聯繫起來。現如今，東莞海洋意識覺醒，未來將在濱海灣新區聚焦發展海洋工程裝備製造業，並加快推進海洋電子信息產業，培養海洋生物醫藥業與海洋金融業，推動發展海洋生物保護產業。

以電子信息和人工智能為代表的高端製造業

放眼全球市場，每年使用的商品30%來自“中國製造”，中國儼然成為全球製造大國。從製造大國走向製造強國，高端製造業是不可或缺的一環。

濱海灣新區產業新城成立一年多以來，成功引進紫光雲產業城、OPPO智能製造中心、歐菲光電影像產業、正中創新綜合體等重點項目。去年，政府攜手平安集團把威遠島打造成以“人工智能”為核心的國家級自主創新示範區，未來或將有超60萬的高端“智”造人才湧入。

潛在需求即將爆發的現代服務業

新區絕佳的地理位置，使其現代服務業直接對標前海和南沙，當前兩地現代服務業發展非常迅猛；另外，長安智能手機產業、虎門服裝等產業優勢巨大，實體經濟基礎雄厚，產業升級與轉型將對設計、研發、物流、營銷、信息、金融等生產性服務業產生巨大的需求，濱海灣新區現代服務業發展值得期待。

新區發展前景肉眼可見

濱海灣新區及所在的濱海片區已成為東莞人乃至灣區人關注的焦點，不少網友私信諮詢灣區置業投資價值，濱海灣新區將打造成粵港澳大灣區科技創新高地與生態智慧宜居生態海濱特色城，對標南沙、前海和橫琴，濱海灣新區擁有廣闊的增值空間。

首先看片區規劃與建設。新區緊鄰海岸線，前期不少地塊以待開發平整的灘塗，其他土地以工廠、小產權房、國有儲備地為主。經過半年的施工，將近2000畝灘塗平整改造為濱江景觀帶。2018年，新區成東莞投資極熱點，吸引投資2830億元；2019年是新區“項目落地年”，已申報市級重大項目11個，繼續招引產業項目10個，計劃落地已籤項目10個。無疑，“執行力建設年”東莞將集多方力量全方位推動簽約項目落地與建成，為片區和城市發展提供強硬基建支持。接下來紫光芯雲產業城、OPPO智能製造中心、平安金融科技城、華潤濱海灣站TOD、濱海灣中央農業公園綜合體、天安AI+未來產業園、粵港澳臺青年創業城等大項目將落戶新區，新區面貌將在較短時間內有重大改變。

新區成廣深優質產業及高精尖人才承接新熱點。《珠三角人才需求與流動趨勢研究報告》顯示，東莞人才流動整體呈現順差走勢，成為廣深兩大明星城市溢出人才最重要的承接地之一。2017年數據顯示，珠三角各城市意向流入東莞16.1萬人才中，深圳最多（48%），廣州次之（33%）。數據顯示，2017年東莞引進億元以上內資項目175宗，協議金額1194.6億元，廣深企業佔據投資較大份額。

廣深科創走廊是貫穿珠江東岸的重大發展經濟帶，濱海灣新區是其中核心創新平臺。南沙大橋通車後將州國際創新城與濱海灣新區完美串聯。一邊是科創研發，一邊是智能製造，通勤時間僅需半小時，無論是產業還是人才，廣深與東莞協同合作、產業轉移將愈發順暢！

房企扎堆佈局，片區居住環境將迅

作為東莞對接粵港澳大灣區的橋頭堡，濱海灣新區前景為各大房企肯定。萬科、碧桂園、龍光、佳兆業等多個國內一線房企均圍繞新區周邊佈局。2018年東莞濱海片區住宅供應量居六大片區榜首，供應量為10019套，其中虎門、沙田供應最多，沙田以4363套供應量居全市各鎮街之首。據東莞中原戰略研究中心統計，預計2019年東莞片區供應量將達105.12萬平方米，仍處高位。

合富大數據顯示，濱海片區最新均價在21100元/平方米。長安僅靠深圳，長時間供不應求，目前3個項目在售，價格在27000-30000元/平方米不等，如鼎峰悅境目前在售78-103㎡2-3房，均價30000元/平方米；虎門與沙田新貨供應充足，同面積段、同價格段可選範圍廣，相較而言虎門房價價格區間跨度較大，22000-28000元/平方米不等，如萬科城市之光價格在28500元/平方米，95-115平方米3-4房在售；虎門印象76-120平方米2-4房價格在21000元/平方米；沙田目前房價仍有優勢，是四鎮中唯一仍有1字頭項目在售的地區，整體房價在17000-22000元/平方米，像禮頓·金御海灣毛坯項目低至14500元/平方米。

目前放眼三大自貿區，目前深圳前海在售樓盤住宅產品單價大部分已超過10萬元，如漢京·九榕臺均價約為160000元/平方米；卓越·前海壹號200平方米以上公寓產品，均價約為110000元/平方米；香格名苑價格較低，均價也去到約78000元/平方米。

深圳前海自貿區房價走勢

廣州南沙房價如越秀·濱海御城在售的118-142平方米四至五房複式洋房，均價32000元/平方米；廣州·星河山海灣在售的四-五房，價格31000-32000元/平方米。

廣州南沙自貿區房價走勢

珠海橫琴目前在售待售27個項目中，橫琴萬象世界1-2房公寓售價最低，35000元/平方米，橫琴自貿區均價目前在42600元/平方米左右。

珠海橫琴自貿區房價走勢

灣區發展之勢肉眼可見，現在的濱海灣新區正如誕生時的深圳灣。東莞見證過曾經西平、黃旗、松山湖的發展過程便知道不能錯過與片區共同成長的時間，片區初建時，是置業投資的最佳時間，否則就是用高價來交換。相比之下，處在同一經濟主心軸之中的濱海灣新區，房價遠低於前海、橫琴，若想獲得更高收益，當有快（多數）人一步的判斷力。