'802元/㎡！壩頭經濟聯合社奪東莞萬江商務金融用地'

802元/㎡！萬江壩頭經濟聯合社奪東莞萬江商務金融用地。

地塊概況

萬江壩頭的這一宗商務金融用地，編號為2019WG024,佔地面積9154.74㎡，總建築面積53097.49㎡，地塊起拍樓面價約802元/㎡，起拍總價約4258萬元。地塊採取“價高者得”的傳統方式進行拍賣，未設限價。

從地塊規劃條件看，地塊最高可建120米高樓。地塊競拍條件顯示，該地塊僅出讓8年，土地使用年限界滿後，宗地土地使用權及地上、地下建築物、附著物權屬由東莞市萬江壩頭經濟聯合社無償收回。

地塊被東江之星和江南世家兩個項目包圍在正中間，與鴻福大橋直線距離不到200米，通過鴻福大橋即可進入南城，距離環城路入口距離不到4公里，正在建設中的地鐵1號線濱江體育館站也在附近，交通算得上比較方便。

另外，地塊周邊還有幸福花苑3期、金豐花園、精英世家、江南第一城、金地外灘8號等多個成熟小區，生活氣息濃厚。

城區商務金融用地受青睞

經過多年的高強度開發，東莞城區開發強度已逐步接近極限，城區商務金融用地雖不如宅地火熱，但是依然受到眾多開發商青睞。

2019年4月，4房企競價16輪，保利以樓面價7866元/㎡，脫穎而出奪下東莞南城袁屋邊商務金融用地。

2016年5月，南城莞太路與環城路交匯處2.3萬㎡商服地出讓，經歷四家房企三十四輪的激烈競價，最終被陽光城63944萬元奪下，樓面價7788.62元/㎡，地塊最終開發成了陽光城MODO。

2016年2月，南城三元里四環路南側1.4萬㎡商服地引來四個資本大鱷爭奪，經歷57輪報價，最終被保利奪下。成交樓面價為4857元/平方米，溢價率達到94%。地塊現已開發成保利瓏遠國際廣場。

商改住幾無可能 寫字樓市場迎新時代

曾經，商服地建設住宅類產品出售的模式被廣泛應用，40年產權的商業公寓更一度佔據東莞樓市的重要一角。

2017年10月，東莞出臺《關於加強商業辦公類建築項目管理的通知（試行）》，嚴禁商業、辦公類建築改造成居住用途。

近幾年，東莞出讓的商務金融用地規劃條件裡也明確平面佈局不得采用住宅套型式設計，應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得設置廚房。換句話說，就是說近幾年拍賣的商務金融用地都只能建成辦公類產品。

隨著東莞產業轉型升級，大量新興行業持續進駐，對高端寫字樓的需求日益增加，東莞的寫字樓市場也升級換代進入到甲級寫字樓時代。

目前東莞城區市場上在售的寫字樓項目眾多，包括民盈山國貿中心、萬科首鑄東江之星、保利瓏遠國際廣場、寰宇匯金中心等，這些寫字樓產品基本涵蓋市場上所有面積段，主流產品價格都在1.5-2.5萬/㎡，比同區域洋房價格略低。

寫字樓售價雖然低於洋房，但租金回報率卻高於住宅，東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2008年至2017年，東莞城區寫字樓的租賃比例維持在80%-85%之間，維持著平穩的租賃比例。而租金卻翻了一倍。2008年，東莞城區主流寫字樓月租均價約為30元/㎡，到2018年已經超過65元/㎡，呈現著上升的趨勢。而2018年，東莞住宅月租金僅為31元/㎡。