​​截至目前，北京合計出讓了94宗限競房土地，合計95個限競房項目，住宅部分體量高達839.33萬平米。這其中有68個限競房項目已經公佈了項目細節，已經開盤或者即將開盤。目前新房市場庫存巨大，網籤比例約為30%，實際銷售的平均簽約數量也不足40%。

樓市跟股市的走勢可謂是南轅北轍，但有一點是完全一樣的，那就是越跌越沒人買，越漲越有人搶，買漲不買跌，人性的弱點這這兩個修羅場上暴露無疑。

毫無疑問，限競房是北京近幾年的政策紅利。大量供應土地，限制商品房價格，70/90的戶型要求更是向剛需傾斜，這些都讓剛需置業上車更加容易了。限競房不會一直存在的，今年以來，北京不限價的普通商品房地塊多了起來，相應的限競房土地供應就少了。

丘吉爾說過：

你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。

過去，北京樓市有經濟適用房，自住商品房，兩限房，現在都消失了。那麼，將來限競房完成任務，退出歷史舞臺也是一定的。所以，我們對買房人的建議是，限競房，且行且珍惜，抓住這一波的政策紅利，如果有購房計劃，不要錯過優質的限競房項目。

為了讓買房人對各個限競房的價值有更好的認識，我們推出了這個投資評級系列文章，每隔一段時間就會更新所有入市的限競房項目的評級，供大家買房參考。

當然，對於自住來說，更重要的是看新房項目能否滿足自己的生活需求，比如交通，環境，教育，生活配套，戶型等等，投資回報只是需要考慮的一個因素而已。

投資評級

每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期，有的定價是充分反映了價值和預期，而有的則是過度定價，透支了價值和預期。

因此對於不同的房子，我們對於投資價值的評級包含四檔：

• 跑輸大市
• 跟隨大市
• 跑贏大市
• 大幅跑贏大市

注：

1. 這裡的“大市”，可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格，相當於北京城區和近郊的二手房指數。

2. 很多限競房項目既有高層或者洋房產品，也有別墅產品，這裡絕大部分別墅產品不包含在評級內。

大幅跑贏大市

大興瀛海府

優秀的產品設計，極高的得房率，地鐵盤。

房山萬科七橡墅

2.2萬/平米，北京最低的價格，無法再低了，地鐵盤。

豐臺金融街融府

地理位置優秀，相對周邊二手房大幅折價，受益於麗澤商務區發展。

海淀西山錦繡府

地理位置優秀，緊鄰西北旺地鐵站，配套完善。最重要的是兩點：一是距離軟件園很近，互聯網公司的高收入人群龐大；二是限均價5.8萬，遠低於周邊百旺茉莉園和西山壹號院的二手房均價。今年北京樓市最大的紅利之一，買到就是賺到，就看開放商紫光怎麼賣了。

海淀天恆學院裡

著名的天恆四道口項目，限均價8.5萬/平。位置確實好，周邊的30年房齡老舊小區均價都在8.7萬/平。價格便宜，但是套數太少，可售的只有137套。而且產品很一般，社區小，只有3棟高層，都臨街，朝向不方正；說白了就是買個地段和好價格。

朝陽中海望京府

臨地鐵，臨規劃中的中關村朝陽園北區，四周也是別墅區。低密度別墅品質的小區，容積率1.16，戶型贈送面積多得房率最高達92%，中海的產品和品質都不錯。今年最值得期待的項目之一，限均價6.9萬真不高，唯一的問題是可能要捆綁精裝修，總價較高。

跑贏大市

房山中海京西里

中海產品，地鐵盤，價格合理，配套尚可。

大興萬和斐麗

地鐵盤，價格合理，戶型略差。

豐臺洺悅苑

四環內稀缺地段，價格有優勢，距離地鐵較近，產品配套一般。

昌平中海麗春湖墅

中海產品，地鐵盤，毗鄰沙河水庫，低密度洋房。

大興禧瑞天著

次渠雙地鐵，緊鄰亦莊開發區，緊鄰京東總部，大片已拆遷土地等待“兩站一街”的開發，值得期待；缺點是周邊回遷房較多影響整體環境，但區域內同品質競爭者少。

大興和悅華錦

產品設計較為優秀，純洋房小區，緊鄰亦莊人大附，業主子女上人大附概率較低，但預計是中端租賃的熱門小區。

大興金麟府

河西新房項目非常多，金麟府錯位競爭，小戶型較多，低總價，跑得快。同樣緊鄰亦莊人大附，想賭人大附劃片小戶型優先。

大興中國鐵建國際公館

河西又一個新房項目，是距離人大附最近的兩個新盤之一，沒法再近了。雖然上人大附是個極低概率的事情，不過亦莊人大附養活了四周一大批新盤項目。只要產品不太差，離得近總是好的，上不了學也可以出租給家長們。原來的案名叫做“西派公館”，金茂退出，案名改為“中國鐵建國際公館”。

豐臺佑安府

二環稀缺優質地段，佑安門旁，同時也緊鄰麗澤商務區，價格有一定優勢，缺點是戶型一般。

豐臺西城天鑄

西三環稀缺優質地段，10號線西局站旁，價格合理，缺點是戶型較差，開發商九龍倉暴殄天物。

豐臺國風長安

西四環外，地段不錯，勝在價格便宜，產品設計垃圾。

豐臺橡樹瀾灣

西四環外，地段尚可，勝在價格便宜，產品一般。

海淀紫郡蘭園。

海淀翠湖，未來區域發展可期，價格有優勢，缺點是現在配套不完善，尚需時間等待發展。

海淀山嶼湖

跟上面一樣，海淀翠湖，未來區域發展可期，價格有優勢，缺點是現在配套不完善，尚需時間等待發展。

海淀萬科翡翠雲圖

海淀翠湖，未來區域發展可期，價格有優勢，缺點是現在配套不完善，而且全部是大戶型改善型，但戶型一般而且配建回遷房。

朝陽瑞悅府

孫河較稀缺的小戶型品種，區域規劃高端，但需要較長時間發展。

昌平未來金茂府

昌平未來科學城板塊，緊鄰17號線地鐵站，金茂府品牌，科技精裝交付。兩個地塊分別限價5.1萬和5.4萬，明顯偏低了，因此會捆綁精裝修。如果不加錢，本來應該是大幅跑贏大市；加錢買精裝修包，降一檔。

石景山長安雲錦

石景山低密度洋房，得房率高，位置不錯，區域是整體規劃建設，距離古城站1.3公里，距離規劃的M11號線地鐵站幾百米。單價5.88萬不算便宜，但是石景山次新房價很高。

順義中鐵諾德閱墅

順義後沙峪新別墅項目，位置不錯，容積率1.01，限均價6.2萬。旁邊的別墅區已經成熟，如龍湖灩瀾山二手均價8.5萬，新房價格倒掛，就看閱墅最終的品質了，有大幅跑贏大市的潛質。

大興招商雍和府

距離4號線清源路站大約1公里，勉強算地鐵盤，黃村老城區，配套較成熟，比頤景萬和略好一點點。本來評級是跟隨大市，但是這個樓盤降價了，現在是區域最便宜的，限均價5.5萬，降價後最低均價4.3萬，開發商果斷割肉，值得鼓勵，上調評級。

昌平華潤萬橡華府

華潤和小米聯合拿地的項目，距離地鐵朱辛莊很近。位置不錯，昌平最靠近海淀的區域，而且緊鄰北清路，海淀區後期的重點產業發展都圍繞著北清路來規劃，昌平區則緊緊抱緊富人的大腿，直接把未來科學城一路擴到了這裡。項目限均價5.4萬，比四周的商品房新房價格要低。萬橡華府小米員工優先購買，據稱還能優惠10萬/套。

昌平華潤萬橡悅府

緊鄰萬橡華府，華潤獨自操盤的新房項目。地段一樣，配套一樣，限均價一樣5.4萬，買不到萬橡華府就買萬橡悅府吧。

房山華髮中央公園

距離房山線廣陽城站600米，屬於房山大學城板塊，也緊鄰長陽板塊，算是比較成熟。限均價4.2萬，價格中規中矩。

大興中海雲築

龐各莊瓜景房，政府定價，限均價4.2萬顯然高了，中海降價到3.6萬，尚可。

大興中海雲熙

魏善莊，規劃配套較弱，地段一般，產品來補。中海的產品設計非常優秀，完美小三居戶型，大面積贈送。政府定價，限均價4.0萬也顯然高了，中海降價到最低3.3萬，這對於在新機場工作的人群還是有誘惑力的。除了幾個遠郊的新盤，這應該是最便宜的了。

大興金茂悅

位置臨近中海雲熙，一期精裝賣到3.7萬，銷售火爆。所以二期漲價到4萬了，性價比就差了不少，不如旁邊的中海雲熙實在。面積才是最實惠的，裝修不值錢。

石景山禧悅學府

緊鄰西五環和地鐵西黃村站，旁邊有規劃的北大附中石景山學校。從案名就能看出這個樓盤赤果果的蹭定到了北大附中，建議亦莊人大附旁邊的幾個新盤策劃好好學習反思一下。缺點是離五環太近，五環對面還準備建一個垃圾處理廠。

通州城市之光東望

位於通州臺湖的萬科超級大盤，也算臨地鐵，旁邊有景山學校通州校區，目前周邊比較荒涼，商業生活配套很弱，定價5.15萬帶裝修，價格合理。注意這個需要通州的購房資格，北京+通州雙重限購。

朝陽華樾北京

位置很好，位於新規劃的中關村科技園北區，緊鄰地鐵善各莊站。均價7.8萬，不算低。但是如果跟旁邊的臻園，望京金茂府，甚至北緯四十度這種爛盤相比，價格都是偏低的。朝陽中關村科技園工作人員優先購買。

跟隨大市

房山旭輝城

降價幅度較大，勝在單價較低，總價低，260萬起，缺點是位置較偏遠，南六環外。

房山金樾和著

緊鄰旭輝城，指導價格一樣，降價略少，戶型設計不同，優缺點幾乎一樣。

大興熙悅林語

南五環外，區域一般，項目無特色，價格也一般。

大興金地悅風華

京開東，區域潛力不大，金地產品設計不錯，價格一般，未來升值靠19號線二期。

大興頤景萬和

黃村義和莊，距離地鐵不遠不近，周邊公園倒是好幾個，配套尚可，價格略貴。

大興金悅府

距離4號義和莊站站大約1公里，勉強算地鐵盤，黃村老城區，配套較成熟，價格尚可，同樣比頤景萬和略好一點點。

順義祥雲賦

中央別墅區邊緣，自然環境不錯，門前就是羅馬湖，周邊是一批共有產權房項目，這個地段，做剛需洋房有點錯配，因為配套不全，做別墅還不錯。

順義公園十七區

位置比祥雲賦略好一點，更靠近中央別墅區核心區，限均價也是5.5萬，戶型為90-144平3居到4居的洋房產品，缺點跟祥雲賦一樣。

順義建邦順頤府

後沙峪板塊的有一個新盤，位置臨近祥雲賦和公園十七區，限均價5.5萬。順義是北部供應放量的區域，但是交通不太便利，價格又不低，不好賣。

石景山翡翠山曉

石景山五里坨，現在配套較差，石景山的分區規劃是要發展成五里坨商業中心組團，或許有改善，但交通比較不便。總之地段非常一般，價格普普通通。

石景山西府海棠

同上，石景山五里坨，現在配套較差，石景山的分區規劃是要發展成五里坨商業中心組團，或許有改善，但交通比較不便。總之地段非常一般，價格普普通通。唯一的不同是西府海棠是綠城操刀，品質可能略好一點點，相對位置略好一點點。

石景山五里春秋

同上。五里坨三雄基本一樣。

朝陽泰禾北京院子二期

執行70/90的限競房項目，泰禾螺絲殼裡做道場，做出了純別墅區。於是罕見的立體小別墅出現了，小疊地上兩層共90平米，地下三層，總共5層，房本90平米。先滿足一部分人的別墅夢。

朝陽禧瑞春秋

孫河板塊位置最好的別墅項目之一，距離15號線大約700米。平層產品140平米戶型不錯，贈送面積較多。好消息是，旁邊的新地塊價格要漲了，起拍樓面價5.6萬/平，而且純商品房不限價，預期這個地塊要拉高孫河區域的房價了。

朝陽天瑞宸章

同禧瑞春秋差不多，位置也緊鄰，相對低調的一個別墅項目。

門頭溝華萃西山

西六環外門頭溝，潭柘寺鎮山腳下。真正的西山環繞，地鐵盤，低密度，降價之後價格尚可，但確實略顯荒涼，山區未來發展也困難。

密雲碧桂園琅輝

密雲城區的限競房項目，配套相對完善，距離北京城區80公里。2.3萬的價格，下跌也難，但價格比萬科七橡墅高，相比而言，可見萬科七橡墅的價廉物美。

大興寬院國譽府

大興育才鎮的項目，臨近大七環。這個地段，做剛需盤是沒有出路的，因此開發商全部做成了別墅，限價3.1萬，做成別墅是正確的選擇。後期看具體產品細節和最終定價，有機會跑贏。

豐臺中鐵諾德逸府

距離南四環郭公莊地鐵站一公里，限均價6.77萬。半年前，南四環位置更好的洺悅苑限均價是6.18萬。所以，即使是限競房，也是越來越貴的。6.77萬與附近的次新二手房價差不多，優點是上車要容易些，因為有小戶型，而且比二手房稅費少。

豐臺中鐵諾德春風和院

位置在中鐵諾德逸府的東側，距離地鐵站更遠一點，產品設計也差不多。因此評級也一樣。

跑輸大市

昌平華潤理想國

北七家規劃一般，環境較差，短期改善有限，定價偏貴，產品得房率低。不如貴點去買未來科技城的房子，或者便宜點買天通苑的二手房。

昌平和悅華璽

北七家規劃一般，環境較差，短期改善有限，定價偏貴，比理想國略好。同樣，不如貴點去買未來科技城的房子，或者便宜點買天通苑的二手房。

昌平金隅金辰府

位置在北七家，跟華潤理想國，和悅華璽同地段同配置。在目睹了這兩個樓盤掙扎的銷售之後，最後入市的金辰府顯然要有誠意一些了，5.3萬的均價，得房率高一些，戶型更好，贈送精裝修全套廚衛。

平谷北京領秀

平谷遠郊盤，沒賣出去幾套，該換個名字重新包裝下了。

平谷和堂瑞著

平谷遠郊盤，金海湖畔，度假型別墅，四周無所有，唯有金海湖，距離城區80公里。沒有二手房市場，談何投資呢？

順義觀承大家

萬科的別墅項目，遠離中央別墅區的別墅。萬科花血本做的小區公園非常驚豔，也側面說明了地段之差，郊區CEO盤，純消費品。

順義合景天匯廣場

順義牛欄山的項目，東北六環外，均價不低，4.2~4.7萬，牛欄山二中學區房？順義人民也不容易。

順義華潤橡樹瀧灣

順義馬坡的新盤，東北六環外，限均價4.3萬。

萬科翡翠西湖

龍湖熙湖悅著

首開熙悅觀湖

金地大湖風華

這幾個樓盤的共同特點是都有一個“湖”字，也都是一個“湖” - 青龍湖。

青龍湖，在那遙遠的地方，也是沒有希望的地方。沒有配套，沒有規劃，無論是改善還是剛需都不合適。因為南側有軍事科研單位，永遠不可能有地鐵。這個區域的地塊已經沒人要了，要麼流拍，要麼本地國企一次出價底價拿走。前兩年的巨量供應，庫存近90萬平方米，如果沒有大牛市，可以賣十年以上。

PS：記住，所有吹噓青龍湖板塊的媒體都是沒有良心的媒體。

一家之言，僅供參考。​​​​

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