(作者：樓先生，本文轉載自微信公眾號“層樓”，鳳凰網房產已獲授權)
形勢不太妙，開發商萌生搶跑的念頭。
幾乎沒什麼懸念，今年下半年的行情，會復刻去年同期的清涼寡淡。舉個例子，去年底，海德公園最後一批房源，按理應是「萬人搖」，卻由於受行情影響，而遺憾落選。
下半年，剛需盤還會很搶手，畢竟有「低總價」這張附身符；改善盤就要多花點心思才行，供應量集中上升，樓盤熱度也開始分化。
對於開發商，外部環境正在惡化：杭州首套房利率重回上浮10%，二套已經上浮15%，主要額度還十分緊張。除此之外，預期被打斷，面對捉摸不定、無法掌握的市場，以及收緊的限價、限籤，開發商普遍焦慮。
其實開發商的集體心態表達，可以集中在一家房企身上，那就是綠城。大家可以密切留意湖畔雲廬、曉風印月這兩個純新盤的動態。如果屆時價格沒有意外，它們的上市節點，會是一個觀測市場的很重要的信號。
近期後臺很多購房粉絲問：限價到底有多嚴？
舉三個例子：一，中海雲宸，4.7萬，大家都見到了，政府用實際行動告訴開發商，拖再久也沒用。二，某剛需樓盤，拿到1萬4的價格，一分沒漲。改善盤漲不了，剛需盤也沒戲。
三，兩個純樓盤，大概率只能按到3萬6到3萬8之間。而上半年附近在售的新盤均價是4萬。所以大家不時會看到，個別板塊看似還“被跌了一點點”。
1.
@陳苗
老師好，預算550萬左右，公司在龍翔橋地鐵站附近，想要買個離東站近一些的房子，請問下璟宸府這個樓盤怎麼樣？為什麼不需要搖號？其它有更好的推薦嗎？
樓先生：從區域上來講，筧橋比較吃虧的地方在於，這兩年的風頭，完全被艮北和彭埠蓋過。以市場眼光看，周邊競品確實挺多，差不多的預算，很多人會選擇七堡，既有購物中心，又有地鐵出行，同樣4萬出頭，艮北的性價比要高得多。如果預算能提高，很多人又會選擇彭埠。說到底，不需要搖號，最關鍵還是性價比的問題。
至於其它的推薦，就索性先關注艮北，下半年會有大量房源可以買到，比如一直捂到下半年的天悅江灣、公園1872，現在明確限價突破不了，加推計劃應該要排上日程了。還有楊柳郡，懸念在於它的價格。另外金科博翠碧藍灣，離地鐵遠一點，但聽說要增加投入。總之，在艮北你可以買到四房。
到杭甬高速的另一邊，也就是彭埠，現在的預算，唯一能關注的樓盤就是森林海尚，9也會推出最後三幢，108方三房，基本是原先的價位4.6萬左右。因為是彭埠唯一還有小戶型的樓盤，所以是很多人的鎖定的選擇目標。
2.
@大嘴豬豬
本人住錢江時代公寓150方，如果賣出後的價格再添50萬，置換到錢江御府139方簡裝，或者不添錢換139方毛坯，是否划算？是否有必要？本人心裡想勇進中學可以給孩子保底讀書，至少有個不錯的公辦初中。孩子明年讀小學了。
樓先生：如果希望中學更好，其實可以努力考民辦初中，杭州有大量的民辦初中，都非常厲害，甚至比公辦都要好。所以，對於目前的居住狀態，如果沒有不滿意的話，畢竟錢江時代的小學也不錯，將來讓孩子考民辦初中，也是一個不錯的想法。
就看你圖什麼。南星橋的次新房，價格不菲，很多人願意花這麼高的代價，更多是因為小學，而不是中學。如果只是為了一個初中保底，可能考慮不是很周全，可以跟家裡人再好好商量一番，再做決定，這樣折騰是否值得。總的來講，二手房都不用急，不會漲。
從改善的角度看，錢江時代需要升級換代了。當年為了獨特的外立面造型，很大程度上犧牲了戶型優勢。在這一點上，錢江御府的139方，儘管也只有三房，但還是有明顯進步。如果是衝著改善，再兼顧到了中學，那原則上可以置換。至於同一個戶型，選擇簡裝還是毛坯，毫無疑問，選毛坯。
3.
@apple
我是二套投資，蕭山科技城的江南壹號院104方，不用搖號，可以入手嗎？周邊很多工廠，這些以後會搬走嗎？
樓先生：很多人對蕭山科技城比較迷茫，或者拿捏不準。其實，擁江發展脈絡已經很清晰了，今後不可能落下這一塊。蕭山科技城的起點可謂非常高，它的級別是很多新興板塊無法比肩的。這裡有很好的學校、醫院，最先進駐的也都是品牌房企，今後商業也是由經驗老道的香港置業開發。所以，基本可以肯定，這裡的未來前景是確定的。
只不過，目前僅從房價維度判斷，蕭山科技城的新樓盤佔到多少價格紅利，說實在的，不論是融創還是仁恆的樓盤，都不是很有誘惑力。如果是自住，那當然可以，房子的品質都很好。但是投資，尤其短期投資，得用價差思維，那優勢就不明顯了。
從投資角度來講，其它地方有誘惑力的價格，這樣的樓盤還有不少。關於這一點，應該重點關注中籤率，市場會把值得投資的樓盤統統篩選出來。投資蕭山科技城，一要做好長持的準備，無法短期獲利；二要有耐心，要經得起市場起起伏伏，能拿得住。
4.
@楊
我想諮詢一下，西雅圖一套122方，東方郡一套89方loft（3大房2衛），想置換優質房產，值得嗎？應該賣哪套？
樓先生：還是值得的。不論是還沒交付的西雅圖，還是濱江區的東方郡，都應該能賣到不錯的價格，而下半年會有很多好樓盤上市，價格又紋絲不動。這樣比較，只要能拼到手氣，肯定值得。下半年二手房行情會有壓力，不過你手上兩套房子，市場受眾面挺廣泛的。儘管像東方郡房齡有點老，但有地鐵和學區，地段也擺在那兒，所以也不愁賣。
至於賣哪一套，沒有特別標準，賣房也要講運氣，看行情的。其實對你來講，最重要的不是賣哪一套，而是時間本身。你可以先把東方郡掛出去，畢竟西雅圖要到年底才能交付，把房子賣掉是第一步。而今年三四季度，就會有很多好房子上市，等著西雅圖，可能會錯過很多機會。
5.
@陳喻
老師你好，本人工作地在西溪，現在轉塘郎郡有一套超小戶型房子，在老家紹興有一套房子，均為貸款；已婚；如果現在想賣掉一套做改善，建議賣哪套？賣了之後想在西溪這邊購房（剛需90方左右即可，250-260萬之內，有什麼推薦的嗎？
樓先生：一般情況下，哪套用不上，就處理掉哪套。如果兩套都用不上，原則上應該賣掉老家的房子，再怎麼樣，杭州房子的競爭力更強，即便它不是主流的房型。還有一個維度也可以作為參考，那就是哪套房子更好出租，或者說哪套租金更高，就拿住哪套就行。
在西溪這邊工作，西溪公館是你最重要的選擇目標，錯過就不再有的那種，而且它有大量的90方小戶型，聽說首開就會推出一千多套房源。如果實在搖不到，再去考慮其他方向，比如五常的梧桐郡，它的限價也是非常厲害的。
還有就是三墩北的方向，雲和湖的最後兩幢高層，也蠢蠢欲動了。假如這些性價比高的紅盤都搖不到，也可以往南湖閒林，那一帶的新樓盤好買得多，雖然性價比不是肉眼可見，但自住考慮，也還馬馬虎虎過得去。
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