碧桂園的7個從容

碧桂園 楊國強 經濟 投資 奢侈品 地產總裁內參 2019-04-04

從容,對一個人或企業來說,都是一種“奢侈品”

碧桂園的7個從容

文\潘永堂

數年前,老潘曾說,龍頭房企最怕的是“不增長”!

想想很恐怖,房地產本質是個“滾雪球”的遊戲,即不斷的拿地、蓋樓、賣房,不斷的滾動、越滾越大,同時越滾越累,一種停不下來的無奈!

但凡事總有個結局,如果有一天,房子忽然賣不出去或劇烈下滑,巨頭們咋辦?

時間飛逝,地產變化也一日千里,N年前順馳喊破百億,N年前萬科喊破千億,彼時,百億,千億都是“天文數字”;但似乎並沒多長時間,千億房企就已30家了,而三巨頭過去2年更是或明或暗提出“萬億規模”。

碧桂園很民生,平均售價只有9千多,重倉更廣泛的三四線,做到7000多億規模,往往操盤和管理難度比其他龍頭房企更難。

就在2018年,房企安全事故多發,而碧桂園作為龍頭,關注度自然更高,彼時,類似這樣的安全事故,其他房企大多以“嚴懲當事人,優化管控機制”這樣戰術級的解決問題,但碧桂園2018年卻以更高的維度,更戰略的高度去審視安全問題——即以造百年碧桂園的角度審視,楊國強意識到,碧桂園的未來,提質控速才是行穩致遠的關鍵。

基於此,2018年8月,一個名為“控速”的戰略被楊國強鎖定下來,隨後,碧桂園全面進入“提質控速”時代。

事實上,從企業發展來看

只懂得踩油門的企業,的確可以短期做大

但唯有真正懂得和敢於踩剎車的企業,才能“走得遠”

碧桂園2018年激流勇退,提質控速,既是解決當下,更是長遠考量!

成效也是顯著的,碧桂園2018年成績單很是均好

而對未來,碧桂園更是顯露出“從容”的姿態!

事實上,在地產焦慮時代,在全行業高週轉時代,房企要做到“從容”,的確很難,他需要有足夠的定力,需要有底氣,有信心,有謀略,有資源,有能力……今天,從容,對房企是一個奢侈品。

結合2018年的碧桂園最強成績單,以及此刻碧桂園的變革,老潘總結為碧桂園的七大“從容”!

1,未來從容:對中國篤定,對地產篤定,對10萬億市場篤定

一個行業的龍頭,他如果要從容?首先是這個行業還有得玩,即還有足夠蛋糕和空間,夠養活他。俗話說,江河裡是養不活鯨魚的!

對於未來,對於行業,對於調控,老潘總結楊國強有自己核心的三個判斷。

  • 其一,中國城鎮化建設、中國經濟的中高速增長,消費升級下的“好房子”升級,中國房地產怎麼發展都還有10萬億的市場,只要碧桂園做得好,就會有很好的機會。

  • 其二、當下樓市整體表現為“小局波動、大局穩定”的格局。當下中國政府在推長效機制,也在調控,但目的是為了促進房地產行業平穩健康發展;今天短期來看,一個區域樓市會有一定時期的調整,但整體而言,國家是希望房地產保持“整體穩定”,既不上漲太快,也不想下跌顯著。

  • 其三,碧桂園未來的機會來之自己內部競爭力的提升,楊國強特別強調的一句話是,全世界都會為有競爭力的企業開綠燈,碧桂園2018年是提質控速年,2019年則是“全競年”,即打造全週期的綜合競爭力。

對未來5到10年,老潘也替碧桂園算了個帳

目前房地產主流判斷是中國房地產未來大約還有10萬億+的總量市場,高峰會達到15萬億,更樂觀的有20萬億峰值的判斷,而且這個10萬億+的“大海”,預計還會高位持續8到10年。

而當下碧桂園市佔率才4%,離國際和中國國情結合後的8%,至少還有一倍成長空間。

所以,哪怕如今已7000多億,但突破萬億依舊是大概率事件,當然,萬億,也只是個數字,三家房企突破萬億,只是個時間和順序的問題。

有空間,有蛋糕,就不用擔憂地產這個大海養不活 “巨鯨”了!

反過來,企業更需要反思的是

今天,不是房地產行業行不行的問題,而是你的企業行不行!

今天,在一個佔據GDP六分之一,每年10萬億+的超級行業,為何其他同行能做大做強做好,而你為何舉步維艱,停滯不前?

2,能力從容:均好成績單,碧桂園是一個系統在作戰

行業夠大,碧桂園能吃多少?

對於一家7000億量級的巨頭而言,碧桂園做大靠運氣?顯然不是。那麼,碧桂園靠單一某個能力,顯然也不是,又或者說今天碧桂園靠得已經不是單獨一種能力,比如不是靠成本致勝,靠投資拿地、靠貨如輪轉,靠資金管控……今天,碧桂園靠得是均好,靠都是一個超級系統能力在致勝。

空說均好是沒意義的,老潘以碧桂園實際業績和數據說話。

  • 毛利“破千億”,達1025億,比2017年大增約74%;

  • 權益銷售5018億,增長31.25%,速度超過恆大、萬科2、3倍!

  • 營業收入3791億,同比大增約67%;

  • 淨利潤高達485億,同比大增69%;

  • 股東應占核心淨利潤約341億,同比增38%

  • 負債低於平均水平,淨借貸比率僅49.6%,較2017年下降7.3%;

  • 權益回款率高達91%,現金餘額約2425億

今天,碧桂園的從容,已經不是銷售額的“冠軍”,甚至這家房企都有點刻意低調了,2019年銷售目標不再公佈,全口徑的銷售額不在公佈……碧桂園並不在意銷售數字上的冠軍。

今天,碧桂園的均好,無論是規模、利潤、負債,回款、運營模式,都是數一數二,而且放在一起,同樣是數一數二……今天,我們以為“碧桂園除了大就是大”可能是一種狹隘,或者不尊重事實。

比如儘管當下房地產增速下行,調控嚴峻,但“控速”的碧桂園依舊銷售強勁,增速高達32%,而對比萬科是14%,恆大是10%,碧桂園在調整年,同樣也是市場下行的一年,業績依然穩健增長,那麼一旦市場轉好呢?

比如碧桂園成績單的不是2018年靚麗,而是2016年、2017年等多年高增長;

比如2016年增速89%,2017年增速63%……3年持續高增長,這就不是靠運氣了;同時,碧桂園內部,關於經營質量、競爭力、以及安全管理是最高頻詞彙。

2017年躍升為行業冠軍之後,2018年提出“行穩致遠”與“提質控速”,2019年提出打造全週期綜合競爭力,對於2019年,楊國強表示“先穩健、再努力”!

而對於未來,楊國強始終居安思危,碧桂園最重要的就是規劃好明天的發展。楊國強每天叩問自己,叩問碧桂園的問題是——

我們是不是行業最有競爭力的企業?

我們不是完美的公司,永遠都在路上,我們永遠都在調整自己,不斷地適應社會的發展。

3,家底從容:糧倉豐滿,5年內不買地也有得玩

土地,是房地產最重要的原材料,對房企來講,土儲以及土儲質量,直接決定了房企未來的江湖地位,決定了企業的可持續發展。

評價一家房企未來想象空間,土儲不得不看!

那麼,碧桂園的家底如何呢?

首先,碧桂園的家底,用4個字來形容就是“糧倉爆滿”!

2018年業績會上,楊國強表示:“我們今年開始5年內不買地,每年都會有超過5500億的權益銷售。”但事實上,碧桂園怎麼可能未來5年不買地。

首先,截至 2018 年末,碧桂園內地土地項目個數達高達2148 個,已獲取權益可售貨值 1.7 萬億,潛在權益可售貨值(一級開發等)為 1.2萬億,總可售權益貨值近 2.9 萬億。僅僅權益貨值就2.9萬億,的確,碧桂園5年不買地,都足夠了。

其次,僅數量多還不行,還得看質量,後者更是關鍵。關於土儲質量,有2個數據投資者可以關注。

其一,粵港澳大灣區是中國百強房企兵家必爭之地。

在這個戰略要地,碧桂園擁有權益可售貨值3721億,佔據粵港澳大灣區土儲排名第一名,佔集團總土儲的22%;同時,一個更讓投資者信服的是碧桂園在大灣區深耕多年,區域優勢突出,僅僅2018年,碧桂園在廣東省就實現1751億銷售,位居廣東省第一,有第一的原材料,有業績第一的實力,那我們就可以想象,未來大灣區,碧桂園的業績和價值“兌現度”。

其二,質量維度還得看土儲結構,就在碧桂園2018年獲取的土地中,目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為40:60。

關於土儲結構

  • 一則全國全覆蓋,意味著碧桂園的戰略縱深和騰挪空間夠大,完全不存在雞蛋放在一個籃子的風險;


  • 二則三四線對其他房企可能是陷阱,但對碧桂園而言,可能還是肥肉,要知道碧桂園在三四線可是深耕了幾十年,經歷週期無數,但依舊堅守三四線。可以說,在中國房企,無人能有碧桂園對三四線理解之深邃。


  • 三則你可能說2019年棚改貨幣方降低,但這一點,你可能就多慮了。碧桂園表示,關於棚改碧桂園早就專門統計過,棚改調整因素,對碧桂園銷售產生直接影響大概佔碧桂園總成交的2%左右,影響非常有限的。

其三,家底厚只是其次,碧桂園手握2425億資金,在土地市場依舊“磨刀霍霍”。

在2018年,碧桂園依靠自身對三四線城市的深度理解和安全、時機考慮,2018年8月之後,碧桂園拿地主動銳減,整年碧桂園權益購地只有1910億,碧桂園此刻手握2425億資金,加上還有約3017億元的銀行授信額度尚未使用,在2019年逐漸回調的土地市場預期來看,碧桂園完全可以尋找到更好的投資“窗口期”。

有均衡的豐富土儲,有充足的現金流,你說碧桂園家底厚不厚?

4,資金從容:資金管控力一流,連續三年淨經營性現金流為正

在市場不確定性,在碧桂園提質控速,速度變慢後,你可能會擔憂:碧桂園的現金流和銷售會不會更容易出問題?

答案是否定的。

綜合來說,碧桂園整體資金管控和財務質量表現出行業一流水準。

尤其是碧桂園在保持多年規模高增長的同時,淨借貸比率依舊多年控制在70%以內,這非常難得,在國內第一軍團中極為罕見。

通俗點說,碧桂園多年業績的高增長,可不是靠高槓杆、高負債完成的,碧桂園的玩法與許多閩企可不一樣。

具體而言,碧桂園資金管控的從容,老潘總結下來核心有5點:

第一, 長遠負債結構看,碧桂園淨借貸比率多年低於70%,而且2018年碧桂園淨借貸比率僅為49.6%,較去年下降7.3%。

不比較就不知道,據第三方克而瑞地產研究數據顯示,2018上半年末,170家房企加權平均淨負債率上升為92.56%,60%的房企淨負債率有所上漲。

碧桂園的7個從容

碧桂園近7年的淨借貸比率

第二, 經營活動現金流連續第3年為正,這在中國房企即使百強房企中,也非常罕見。

淨經營性現金流指標為正是何概念了?

即說明碧桂園當期通過經營本身便可實現現金良性循環,不需要依賴外部融資來支撐現金流,這也表明碧桂園已經具有強勁自我造血功能。

老潘問過為何只有碧桂園等少數幾家房企做到當年經營活動現金流為正,核心是因為碧桂園城市佈局結構大量在三四線的緣由,一二線城市由於開盤週期長且限價限貸等,往往系統性就很難實現經營現金流為正。

第三, 持有現金非常充裕。

截至2018年12月底,碧桂園可動用現金餘額約2425億,同比增長高達63%,且現金餘額佔總資產比例達到14.9%,一般房企都在10%,或12%以內。

同時,碧桂園還有約3017億元銀行授信額度尚未使用。

當然,2018年碧桂園持有現金充沛,一方面回款能力強,2018年,碧桂園銷售回款從2017年的4052.6億元增加到5412.9億元。

權益銷售回款率竟然高達91%,這個了不得,行業很多第一梯隊房企基本都不到90%,另一方面,2018年投資拿地銳減4成有關,2018年拿地支出佔銷售回款的比例僅為40.5%。

第四, 資金安全很好。2108年碧桂園現金餘額對短期有息債務的覆蓋比例,達到1.92倍。從短期債務風險來看,碧桂園營運資金充裕。

第五, 2018年在行業整體融資成本上漲時,碧桂園融資成本僅僅小幅上漲,加權平均借貸利率為6.41%。

碧桂園的7個從容

碧桂園近5年的加權平均借貸利率

未來如果沒有出現巨大變化,碧桂園CFO伍碧君預估碧桂園的融資成本在2019年控制在比較好的情況下,應該不會比2018年有上升。

5,空間從容:還有60%的縣城還沒有完全開發

問整個行業誰佈局最廣泛均衡?當屬碧桂園!

問整個行業全國樓市行情,誰最敏感?當屬碧桂園!

原因很簡單,碧桂園目前是地產行業城市佈局最廣泛、最縱深的房企。

截止2018年,碧桂園已進入中國31個省、269個地級市和1156個縣/鎮。碧桂園每年有2000多個項目分部在全國各省各城市鄉鎮……所謂春江水暖鴨先知,碧桂園對市場的靈敏度應該是自帶大數據。

還能繼續擴張嗎?答案是肯定的。

比如對比2017年,碧桂園是28個省,240個城市,顯然,2018年的碧桂園繼續在全國化擴張。2018年之後,碧桂園城市擴張是否還會繼續?

對此,楊國強表示:中國的城鎮化和現代化不是集中在幾十個大中型城市,而應該是遍及中國大地的各個城鎮,而這其中,那些2、3萬人的小城鎮,一旦有教育、醫療、商業、文化、交通、就業,其實也是有真實的房地產需求;

其二、類似中國這樣的三、四五線城市,改革開放到現在,目前還有60%的縣城還沒有完全開發,而從鄉鎮而言,中國有4.4萬個鄉鎮;其次,今天中國各地打工的農民工一個月有五六千元收入,他們回到農村後,往往會到縣城購買房屋,這方面的需求非常的大。碧桂園如果不去的話,其他的公司也不會去。

言下之意,碧桂園儘管當下早已是佈局最廣泛的房企,但未來的城鎮擴張,還將繼續,未來碧桂園的空間依舊巨大。

當然對於三四五線城市,楊國強也強調“在一定的階段中,有些不同的地方,會有不同的反覆。不確定性還是比較大的。”

截止2018年全年12個月,按城市劃分,一二線城市銷售合同佔比36%,而三、四線銷售金額為64%,未來在一二三四線城市,碧桂園的策略是一二線鞏固,三四線聚焦的差異打法。

6,研發從容:迎接機器人造房子時代,打造機器人王國

房地產有研發嗎?答案是很少,很多人甚至說房地產是個很傳統的行業。

但在碧桂園,最近年報中竟然出現了“研發費用”一項。而且數字還不少,碧桂園2018年研發費用12.24億,而2017年是6.93億。

什麼內容,即基於機器人的研發費用。

香港的建造成本是3萬元/平方米,大陸的建造成本是4000~5000元/平方米。現在的農民工費用很高,但是即使待遇高,但工地上依舊找不到年輕農名工,目前工地上農名工平均年齡接近50歲,由此,工地安全事故很難根治,即使如此,農民工老齡化趨勢日益加重,能勞作的工人數量嚴重不足。

怎麼辦?

  • 2016年,美國砌牆機器人SAM問世。它擁有6倍於人類的砌磚速度;

  • 2017年,碧桂園自主研發高質量建造系,實現了現場澆築和住宅工業化。

  • 2018年,德國新一代機器人瓦匠Hadrian橫空出世,長達30米的機器手臂,可以靈活地在一小時內完成1000塊磚修砌,而實驗堆砌一座小房子,只需2天時間!

要變革創新,就要有投入!

2018年7月,碧桂園成立了博智林機器人公司,並於廣東順德區政府合作,打造10平方公里的機器人谷。碧桂園看好機器人的信心很足,提出未來5年內至少投資800億元,並且未來將引進10000名全球頂級機器人專家及研究人員,這可以說是當下中國機器人行業最大的投資之一。

也就是在最近,楊國強再次強調對機器人研發要敢於投入:“2018年碧桂園利潤有340多億,去年是200多億,如果有必要,我們拿走100億利潤用於研發都可以,因為公司最重要的就是明天的發展。”

為何要做機器人,特別是建築機器人?

對此,楊國強的謀劃是:“我希望藉助機器人的應用,在建築行業把工人的工作效率提高,同時降低建築工地的傷亡率,改進工程質量、獲得更好的環境效益。”

首先,從整個機器人行業來講,去年機器人銷量大概900~1000億,五年以後這一數字將達到5000億;

其次,不僅僅是面向整個行業,就連碧桂園自己每年超2000個項目,每年10幾萬套房子,其自身就是機器人研發最大的“消費者”、“剛需者”。

其次,機器人是解決建築質量和安全的高效手段。目前全球機器人發展到今天其實各方面都已比較成熟了,加上未來10年,裝配式建築的推廣與普及,又為建築機器人的標準化作業奠定良好基礎,因此,碧桂園重要的是去機器人落地到房地產行業,比如建築領域的砌磚、鋪地磚、質量檢查等施工環節,比如在社區管理、智慧餐飲等服務領域。

像造汽車一樣造房子,碧桂園認為“智能製造”的時代並不遙遠!

他表示,我夢想著那天——工地上不再是老農民工走來走去,而是機器人在高效生產。

7,2019年從容:權益銷售額或將達到6000億

不懼未來,系統能力,家底從容、資金夯實、空間巨大,科技賦能……碧桂園在2017年成為行業冠軍之後,更加的“內外兼修”,所有的從容,所有的底氣,來源於對行業的理解,對城鎮化的理解,對三四線的理解,對自我能力迭代精進的追求。

一個更具體的問題是,已經到來的2019年,碧桂園是否能夠繼續業績從容?

對此,碧桂園2018年年報顯示,截至2018年12月31日,碧桂園未售權益可售貨值約1.7萬億元,可滿足未來3到4年銷售量,具體落到2019年,預計權益貨值達7802億,且80%(6264億)為新推貨值,便於去化。

其次,考慮到2019年下半年相對2018年的調控政策會適度、局部鬆動,甚至會優於2018年下半年表現是大概率事件,保守預計與2018年同樣76%去化率的話,預計2019年碧桂園應占權益銷售6000億左右。

其三,從貨值分佈來看,縱深度足夠。目前貨值三四線佔比52.6%(即4102億),二線城市約33%,一線城市約14%,供貨結構整體均衡和分散佈局,碧桂園相關人士表示:2019年我們會以銷定產的原則進行投放推貨,且在推售過程中抓住不同地區、城市之間的週期輪動,靈活的小步快跑,支撐整體高去化率達成。

除了銷售業績可期,碧桂園目前已售未結轉的項目也高達 7000億元,而流到2019年已銷售可結轉的體量大約是4000億。這為碧桂園2019年業績持續增長奠定了基礎。

結論

核心競爭力都是房企所追求的,它是護城河!

但長遠來看,所有企業的核心競爭力都是相對的、短暫的。比如諾基亞多年的產品品質優勢在蘋果智能手機面前不值一提,傳統汽車核心發動機領先優勢在特斯拉電動車面前瞬間無用……碧桂園今天的機器人建房子的佈局和投入,或許能帶來房地產建造上下游產業鏈的重構和顛覆、帶來建造從傳統農業時代走向工業化時代。

今天的房地產,僅僅規模大是遠遠不夠的,活得好,活得從容,則是大企業新的內功修煉,有時候企業大了之後,對掌舵人而言,就更像是一個修行——即內聖為王

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