導讀：這一期，來一個萬科和碧桂園最簡單的對比，雖然都是數字層面上的，但是數據可能是最好的乾貨，來吧，暢所欲言，深悅會會依照留言選擇下一起房企的文章，之前寫過萬科，碧桂園，那麼，恆大，綠城，融創呢……
在地產行業裡，多年來，萬科都高居榜首，是當之無愧的霸主。直到2016年，恆大在衝刺階段險勝萬科，取代了萬科第一的位置。“城頭變幻大王旗”，當萬科卯足了勁反超恆大之後，卻發現碧桂園業已成了氣候，成功上位。
在克而瑞發佈的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜中，碧桂園、萬科、恆大三大龍頭的年銷售金額均突破5000億元大關，碧桂園榮膺榜首。
萬科雖然成功保住了第二的位置，但穿西裝、扎愛馬仕皮帶的，卻被摳腳大漢成功超越。箇中滋味，我輩即便不飲水，也知其冷暖
春風得意馬蹄疾，一朝看盡長安花。
1992年，在順德北滘鎮一片河灘坡地上，楊國強和他的小夥伴們建起了幾排別墅式的商品房。這裡屬於碧江管理區和三桂村，是項目被命名為“碧桂園”。那時，對取名毫無天分的楊老闆，肯定不會想到，這個由兩個地名簡單組合起來的企業有一天會成為“宇宙第一大房企”。
從2012年的476億到2013年的1060億，從2015年的1402億到2016年的3088億，再從2016年的3088億到2017年的5500億。短短五年的時間，跨越式發展已不足以形容碧桂園的速度，或許用“火箭式發展”更為妥當。
在地產界，萬科和碧桂園被形象地比喻為“星巴克”與“王老吉”。那麼，作為中產必備裝逼神器的“星巴克”為什麼會被本土“王老吉”超越？
連續三年的拿地冠軍，彈藥充足
土地是房企賴以發展的生產要素，土地儲備情況對於房企的後續發展至關重要，直接影響了未來1-2年入市的子彈是否充足。
房地產這個行業天然地存在著從拿地到推貨的時間錯位。探討碧桂園為什麼能夠超越萬科，沿著時間的河流回溯，從土地儲備這個維度來判斷，原來萬科早已落後於碧桂園。
2015年，為了拓寬拿地的渠道，同時讓市場看到碧桂園對土地的強烈需求，碧桂園沿用了2014年公開尋地的方式。
3月，碧桂園發佈的“重金尋地——碧桂園邀您共創地產奇蹟的公告在市場上流傳。公告聲稱，擁有三十年地產開發經驗，全國十強房企碧桂園集團，以豐厚酬金，誠意尋求山東、廣東（限廣州、清遠、韶關）、江西等地優質土地。攜手共贏，共創傳奇！與此同時，碧桂園集團東北區域同樣也發出消息，誠意尋求黑龍江優質土地資源，廣徵合作伙伴，並提出“佣金豐厚、合作形式多樣”的條件。
2015年，碧桂園斥資560億元拿地，全年新增172宗土地，在房企拿地規模排行榜上名列第一，萬科、保利以及萬達緊隨其後。這四個房企總拿地規模佔前100名房企拿地規模33.56%，而碧桂園一家的拿地規模就佔14.49%。
2015年4月1日，中國平安附屬公司以每股2.816港元收購碧桂園22.362億股新股份，認購股份佔擴大後股本的約9.9%，認購總耗資近63億港元，平安成為碧桂園第二大股東。平安的入股，使碧桂園獲得了資金的有力支持，在土地市場上才能從容不迫地大肆擴張。
根據中國指數研究院的數據顯示，2015年碧桂園的土地儲備在房企中為最多，總佔地面積是萬科的二倍多。
2016年，碧桂園累計合同銷售金額突破3000億元。手握充足的資金，碧桂園在土地市場有恃無恐，進一步加快了擴充的步伐。根據中國指數研究院統計數據顯示，2016年，碧桂園拿地規劃建築面積達到3238.12萬平方米，較2015年大幅增長64%，獨佔鰲頭。而萬科拿地規劃建築面積為1479.67萬平方米，不到碧桂園的一半。
2017年，隨著市場分化的進一步加劇，房企之間的競爭更趨激烈。在潛力城市的土地儲備變得尤為重要，決定著企業在市場的地位，而碧桂園仍然保持了這一領先優勢。
碧桂園雖然在拿地方面毫不手軟，連續三年都是最大贏家，但在關於地塊的甄別上，卻有著嚴苛的標準：土地成本最高不超過售價的15%，且地塊是淨地，可以快速開發，一年內可以實現淨現金回籠，內部收益率在50%以上。
莫斌曾經強調：“我們一定不會拿麵粉比麵包貴的土地，這是我們的原則，也是公司的一條紀律。”
秉承這樣的鐵律，儘管近年來由於土地市場的火熱，帶動了房企拿地成本的上升，但是碧桂園仍然很好地控制了土地成本。2016年，萬科的拿地均價是5944元/平米。碧桂園約在2000元/平米。
三四線佈局策略搶佔城鎮化紅利
一般來說，只有當城鎮化水平達到75%-80%左右時，農村向城市的人口轉移過程才能平穩並停滯下來。而到2016年末，我國城鎮化水平只有57.35%。
對於中國城鎮化的進程，碧桂園內部一向有著清醒的判斷。“中國城鎮化進程遠未結束,這將繼續帶來大量住宅需求,並帶來住宅以外的其他相關需求。我們依然對碧桂園聚焦城鎮化的核心戰略充滿信心。”莫斌曾表示。
基於這種判斷，多年來，碧桂園堅持深耕三四線城市、側重剛需，開發低價優質大盤，這也正是碧桂園銷售業績驕人的一大原因。
在2014年房地產市場遭遇的寒流中，三四城市由於供需關係嚴重失衡而風險徒增。當包括萬科在內的諸多房企為了規避風險而回歸一二線城市之際，碧桂園仍然堅信三四線城市的樓市存在很大的機遇。他們認為，從人口角度來看，目前包括落戶城鎮的，解決棚戶區和城中村的，以及市中心就近的城鎮化人口達三億，而新型城鎮化將會帶來125億立方米的住房需求。
雖然在2015年4月，碧桂園正式提出“進軍一線”的戰略，併為此於7月11日宣佈正式成立一線城市事業部，但是碧桂園“進城”的步伐小心而謹慎。