日本在上個世紀發生房地產泡沫和經濟危機之前，都出現了哪些徵兆？其中最顯著的有哪些？

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。而日本經濟一退就是20多年，至今尚未完全恢復，這就是日本人常說“失落的二十年”。

日本在上世紀80年代，經濟不斷向好，GDP已接近美國的一半。為了遏制日本經濟過快上漲，並大幅縮小日本與歐美國家的貿易順差，1985年，日美英法五國簽訂了《廣場協議》。自此日元步入了升值之路。從1985年至1990年，在短短的五年時間裡，日本房地產和經濟上演了從暴漲到破滅的過程。從此，日本這個國家的民眾再也不敢投機房地產。

現在問題是，日本在上世紀發生房地產泡沫和經濟危機前，遇到了哪些徵預兆值得後人充分借鑑的呢？首先，廣場協議簽訂之後，日元開始升值之旅，兩年多的時間裡日元兌美元從1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由於日元過快升值給出口帶來影響，以及大量資金流向日本房地產，於是日本政府開始依賴於國內的房地產來拉動本國經濟。

當時日本的房價幾年的時間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。當時，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。彼時，日本經濟已經主要依賴於房地產的繁榮。而海外大量遊資進入日本房地產市場，既賺取了日元升值的好處，又享受到了日本房價上漲的利益，可謂一箭雙鵰。

再者，日本政府當時也過度依賴房地產來拉動經濟。所以，日本央行把利率從5%降到2.5%，這更加鼓勵了國內外炒房者高槓杆進入房地產市場。當時，由於日元升值使日本經濟實力達到前所未有的高峰，很多國民樂觀預估了自己未來的收入，也紛紛貸款買房置業。在那段時間裡，日本政府和銀行從來沒有懷疑過，一旦貸款者無力償還鉅額房貸，他們該如何收場。

再次，日本的實體經濟當時空心化，大家都擠破腦袋也要炒房產，根本無心實業。於是經商環境不斷惡化，出口企業的生產能力越來越萎縮，訂單變少，消費不振，經濟出現滯脹。失業人口大幅增加，政府試圖通過給房地產降溫來扭轉實體經濟衰退趨勢。但是，日本央行在上調利率之後，日本經濟和房地產就轟然倒塌。

最後，銀行壞賬不斷上升，信貸資金鍊急劇惡化。這既有斷供棄房者開始逐步增加，而且炒房者不僅濫加槓桿，而且出現了抵押不實、多次抵押、重複抵押的過程。隨著一家家房屋貸款公司相繼破產，被不良貸款充斥的日本銀行業也不得不採用合併重組的方式來獲得新生。

日本在上世紀出現經濟危機和房地產危機之前，出現四大徵兆：這既有日元過快升值，導致出口形勢惡化，日本經濟開始依賴於房地產。而過度的依賴房產，卻使實體經濟出現衰退，為了挽救實體經濟，日本政府又開始加息，這直接加快了房地產泡沫破裂進程。除了經濟受到打擊外，日本的銀行業也受到了巨大的影響。日本的房地產和經濟危機告訴我們，房地產過度投機的後果很嚴重。

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日本房地產泡沫破滅之前最大的徵兆就是入不敷出，家庭月收入明明只有30萬，但房租按揭貸款卻要還35萬，破滅是遲早的事，如果中國房地產也大規模出現這種情況，那麼崩盤也是早晚的事。

日本是一個被逼著賭博的民族，中國一直是一個安穩的民族，所以這兩個民族在某些方面沒有可比性。對於那種看到日本房地產崩盤就堅信中國一定會崩盤的理論，真的不敢認同。

為什麼買房要首付三成？為什麼收入要達到月供的兩倍以上才能貸款？為什麼要徵信報告良好？為什麼要銀行半年流水？這些都是降低銀行金融風險的條款。歷史是可以借鑑的，中國人的智慧不會像日本那麼急於求成。

日本房地產崩盤就是日本急於求成的結果，香港房地產暴跌是政治原因，也可以理解為英國政府想在把香港還給中國之前整垮香港經濟。美國次貸危機是美國主動刺破的金融毒瘤。三次房地產價格下跌的原因都不一樣，難道中國房價下跌的原因是因為部分人買不起想要的房子，呵呵。

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日本發生的房地產泡沫我不想了解，也不想去評價，因為我們兩個國家的國情不同，社會制度不同，國土面積不同，人員數量不同等等不同，橫向對比和縱向對比都沒有可比性。

但是我們國家存不存在房地產泡沫？這是一個單獨的問題。

所謂房地產泡沫無非就是供大於求，但供貨方的價格還依然堅挺，這是個事兒。為什麼供大於求了供貨方還不降價這是泡沫問題的所在。筆者認為:

第一，從政府方面看，房地產下跌勢必影響地方政府的土地出讓金收入減少，對地方政府的財政收入影響非常之大，就目前來說，土地出讓金依然是政府收入的主要來源。

第二，從房地產商方面來說，賠錢的買賣商人肯定是不做的，拿地，建設，銷售，利潤，地貴了，建設貴了，銷售成本貴了，房子能便宜嗎！對於商人來說利潤不變就是讓利了，

第三，銀行方面，地產商的負債率和老百姓用於房子的貸款就可以看出來，銀行接受不了崩盤的後果，國家也接受不了，只有一個辦法，那就是讓時間消化降價帶來的風險，這個很複雜。

第四，就業方面，一個地產行業帶動的就業人員是非常龐大的，地產周邊行業的從業人員更多，數以百萬記的人失業，是什麼概念，都不敢想象。

第五，老百姓方面，剛需的還貸款都是個事兒，炒房的將會紛紛投向黃浦江。

總結、現在需要做的是穩定房價，不能出現暴漲暴跌，用時間擠壓泡沫，讓時間消化泡沫，軟著陸就是這個道理。政府，銀行，老百姓，都承受不住暴跌式的泡沫，但是地產商可以，原因看官自己去品！

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【日元升值】

上世紀80年代，隨著日本經濟不斷向好，日本經濟接近了美國GDP的一半。1985年，日美英法德五國簽訂《廣場協議》，以人為干預來迫使日元兌美元升值。兩年多的時間裡日元兌美元上升了近一倍（1美元兌換220日元變成了1美元只能兌120日元），人們似乎一夜間變成了暴發戶。當時，整個日本島都沉迷在空前的繁榮和瘋狂之中，人們堅信股價只漲不跌、地價只升不降。

【投機炒價】

日元升值讓日本經濟實力達到了前所未有的高峰，國民個人存款也達到了歷史最高。儘管日本央行把利率由5%降到2.5%，但日本銀行仍有充足的資金提供貸款。日本企業和個人利用過剩的資金和銀行貸款進入股市逐利的同時，也大肆炒熱房地產市場。繼人人炒股之後，日本社會又進入一個人人巨資購地作抵押，然後貸款再次購地或炒股的惡性死循環。在那段時間裡，日本政府與銀行幾乎從來沒有質疑過，一旦貸款者無力償還鉅額貸款，他們該如何收場。

【暴跌崩盤】

1990年底，日本股市徹底崩盤。當時日本報紙的頭條几乎全部被公司破產新聞霸佔。就連日本最大、最古老的銀行，也被曝光銀行高管與黑幫進行腐敗 交易。所有企業的投資活動在那一年戛然而止，此前日本民眾那根本停不下來的購買慾望也被低迷的經濟打倒。一家家房屋貸款公司相繼破產。被不良貸款所充斥的 日本銀行也不得不採用合併重組的方式來獲得新生。

在 日本國內，回想泡沫經濟的那5年，有的人會因為有著花不完的鈔票可以盡情享樂而覺得懷念，有的人會因為對於當時經濟狀況的迷茫與無知感到有些尷尬，還有些 人會對於整個日本拋棄價值觀變得物慾橫流而感到憤怒。1985年—1990年，短短五年間，眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了......當年日 本財富積累從暴漲到破滅的變幻不堪回味，這也成為世界各國重大經濟危機和金融災難最慘痛的教訓和最深刻的警示之一。

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家庭月收入明明只有100，但房租/還貸卻要支付80～120+，那麼崩盤是遲早的事，中國房地產已經逐漸出現這種情況，崩盤是早晚的事。

不管日本，香港發生什麼，中國一定不會走他的老路。沒買房子的別再做夢了，只有靠自己，才能追趕與別人的差距。我們可以私聊房子的問題，我不是中介，也不是開發商，手裡也沒有多餘的房子。

要想讓其毀滅，必先讓其膨脹

中國老百姓應該齊心協力不買房，不出五年，你看房價不會跌才怪！

人家是發展實體經濟啊！