如何判斷現在能不能買房？樓市的底部的特徵有哪些？

有錢，你就買吧！

但凡炒股老想著抄底的人，普遍是後來被套牢的那波人；那麼，在樓市，能不能明確的看到底部特徵呢？

中國改革開放四十年，我總結了一個規律，樓市總有人擔心會跌，但只要有錢，都不會猶豫太久。

2017年，出現了一個有意思的現象，問樓市會不會跌的，一般是剛需，果斷下手的，一般是投機者。

按理說，剛需因為居住、結婚、生娃所需，反而問價格的少，投機者，想要從中獲取差價，才更應該時刻關注房價會不會大跌。

最近，圈子裡有種說法，說中國房地產市值已經達到65萬億美元，而美國房地產市值才30萬億，日本是10萬億，中國房子真的泡沫太大。

我不希望房價這麼高，對老百姓而言太痛苦，但又不得不客觀分析，中國樓市的底部，就是最近幾年。

1、中國城市化目前還不到60%，歐美日早超過了80%，甚至達到90%以上，未來，中國還有很大一批人要進入城市，特別是一二線城市。

2、土地財政原因，房價不能大幅下跌，否則財政難以支撐。

3、未來一二線城市和三四五線城市將出現大分化，小城市對人口吸引力不足，教育、醫療資源全部集中在一二線城市。

比如在四川，成都一城獨大，GDP排第二位的綿陽，只能看到成都的腳後跟，房價更是隻相當成都三圈層城市。

4、大城市輻射效應明顯，北上深周邊城市將比大多三四線城市房價更堅挺。

5、中美貿易戰雖然暫時議和，但經濟一旦出現大問題，哪方就是弱勢方，這個關鍵節骨眼兒上，房價沒條件大幅下跌。

如何判斷一個城市房價走勢，關注這個幾個點：

1、看小學生人數，這個數據不騙人，如果小學生人數持續增加，那說明當地對人口引入強勁。

2、看經濟走勢和政策傾斜，如果經濟走勢強勁，政策也大力度扶持，房價即便不大漲，也不可能下跌。

3、看貨幣增發情況，不得不說，這幾十年來，貨幣超發對房價的影響很大，如果貨幣超發減退，房價上漲幅度還會減小。

4、看經濟結構調整，未來中國極有可能走新加坡模式，大量修建公租房、人才公寓，以此解決剛需住房問題。

謝邀來答！

其實沒有房價底部一說，經濟泡沫了，可能房子一文不值，但是至少現在不會出現，國家也不允許出現。

真正什麼時候適合買房，那應該就是房價處於大多數人都能買得起的時候，因為大家都買不起，說明房價虛高了，所有人都買得起的時候，房價就已經不值錢了。

所以可以根據當地中等收入人群來判斷是否合適買房，收入和房價成正比的時候，說明房價是大家可以承受的價格，那就可以買了。比如中等收入人群，月薪10000，買個100萬左右房子，月供需要4-5000，首付款30-40萬，那就是大家可以承受的，如果房價漲到200萬，月薪還是10000，首付就要9000，怎麼生活呢，所以房價虛高的。

希望不要盲目跟風，根據自己需求，理性判斷，更不要投機取巧，國家現在堅決遏制炒房。

這兩週，房地產圈子狂刷屏，北京、杭州、南京等城市，陸續出現銀地放貸利率下調的消息。

大樹認為，目前房貸利率下調的城市，無非幾點因素。

其一：房貸利率所在城市多為一二線城市，由於前期房價漲太凶，不管是剛需還是投資客進入市場哄搶，進而過度透支了短期購房需求。在政策上，一下子又把樓市口子收得太緊，結果造成市場成交量扛不住，沒有量，價格自然出現下跌。

其二：雖然高層政策已經定調“房住不炒、不允許房價漲”，但地方政府其實是知道，下跌過多會造成金融穩定的影響。既然政策過度緊了，就需要寬鬆。而當前銀行，今年四次降準之後，錢是有的，但不知道幹什麼。他們心裡在想，肯定房子還是最安全的資產。

在這樣的情況下，適當的鬆開口子，緩和一下“尷尬又緊張”的氣氛總是要的。這其實也算是“矯枉過正”的做法。大家都知道，出於心理因素，總喜歡買漲不買跌。目前，部分城市房價是在跌，但並不代表著降一點房貸利率房價立馬上漲。

市場跟政策無非在尋找一個平衡的博弈點，這一點各地政府有職責去掌握好，避免房價大跌造成影響穩定性的風險。比如，最終可能是基準利率上浮的10%，市場覺得還可以，平衡點找到了，政策也就不鬆開口子了。但從這個事件上也可以明顯的感受到，地方政府更多的是平衡、穩定房價，避免房價大跌引起穩定性事件。調控是為了穩，這個常識肯定是不變的。

可以肯定，在高層沒有新定調之前，各地方政府在房貸利率上鬆開的口子是非常有限的，至少堅守不允許房價漲這個覺悟是必須要有的。

中國城鎮化快速發展了這以多年，已經進入到了中後期進程，城市發展到這個時候已經定型了。大家心裡也早已熟透一二線城市、三四線城市的區別。

哪個城市好與壞，在大家耳朵裡也都能知道個大概。特別是在信息大爆炸時代、整體文化素質水平提高的時期，信息是越來越對稱了。我講這一些，其實也只是想說明，地產信息不再像以前那樣，只掌握在少數人的手裡，只有少數人有具備對房子的研判能力。信息透明化之後，通過房子能獲得超額收益的可能性在下降。更直白點，房價不再可能像過去十年那樣瘋狂。現在還能炒房大賺的，我認為更大的因素是在於基數大，而獲得回報絕對值大，而並非投資回報率大。

前幾天，有一篇文章關於中國房子過剩了沒有，我看很多公眾號都轉了，但說實在的意義不大。首先，我們得明白房子歸屬於不動產。不動產就是動不了的意思，所以只能在當地探討市場才有意義。比如，深圳房子過剩沒有？顯然沒有，很長一段時間內依然會供不應求。再比如，惠州大亞灣房子過剩沒有，那顯然是過剩的！每次從高速路上經過，那房子入住率有30%已經很不錯了，像這樣的區域，買房投資基本上就是一個套牢。

上次我統計過一個數據，80後2.2億人，90後1.77億人，00後1.63億人，從這個數據來看，整體的首置剛需是在下降的。相反，未來其實就是改善型需求反而可能會有一些機會。改善需求也算是消費升級趨勢的一類吧，不過這個過程會比較緩慢。但整體對房子的需求是在下滑的，數據勝於各種雄辯。

目前城市間樓市分化其實很大，我們回顧一下整體情況。

一線城市，2016年開始調控，在過去一年多的時間裡價格還是堅挺的。沒有大漲，但類似深圳，二手房震盪向上，還是挺穩的。然而，價格在這幾個月突然就也開始撐不住了，北京、上海也是這樣的情況。深層次的原因就是百姓手裡錢有限，不敢輕易花。

二線城市，價格其實根本就沒有想象中堅挺。2016年，二線城市才開始漲，後面政策開始收緊。但大家其實很明顯的看到，政策一調控，價格就開始挺不住了。合肥、廈門這些都是典型。

三四線城市，城市數量眾多，也沒法一一囊括。但整體情況我分為兩類，在環都市圈的城市高漲已過，目前也是在苦逼的難受中，銷售成交量下滑，價格漲的動力不足了。還有另一部分城市，價格還在上漲，主要是去庫存的腳步不一樣。但這些還在漲的城市，是這個輪動週期的末班車。反過來講，這些城市未來風險是最大的。

通過回顧，大家是不是發現房價堅不堅挺，城市好不好，只要稍微用心就能感受到了。

對於有買房需求的人來說，我認為當前完全可以不用急。我們分兩類來看。

一二線城市，是近期倒逼房貸利率下降的城市。目前的政策更多的是防房價價格過快下跌。我們簡單判斷，如果在房貸利率稍微下調或者放貸速度加快之後，房價還在下跌，那證明市場平衡點不在此，那房貸利率還會繼續下調。假如，房價就此企穩，在高層沒有點頭房價漲前，地方政府也沒有進一步鬆綁政策的動力。所以，我認為買房可以悠著點。

三四線城市，棚改貨幣化安置政策在逐步退出，意味著三四線城市房價也告一個段落了。大家再看一個數據，據艾譜大數據測算，三四線城市投資佔比40%。這個投資比例跟深圳在樓市瘋狂時期投資佔比相差無異。關鍵是深圳的自有房率僅35%，三四線城市自有房率是多少？這個拍腦袋瓜子可以想的問題，北京、上海，廣州這三個城市在60%-70%之間，那三四線城市自有房率是不是更高？

對於三四線城市購房觀點，剛需購房者完全可以等，後面慢慢挑房，有更好的時機再出手。對於投資者三四線的朋友而言，其實我想想就覺得後怕。40%的投資佔比，未來這些房子是要拋出來的，而現在開發商還在三四線城市拿土地，建房子。我們想一下，這一波搞大三四線城市漲價式去庫存的節奏，已經足以透支了好些年的購房需求。在兩三年後，開發商建好的房子以及三四線城市投資者手中的房子集中入市之後，供應遠遠大於需求，房子真的不知道賣給誰去。

伴隨著房貸利率下調的消息，資本市場倒是出現了躁動，前幾天A股房地產板塊還引發一波小行情。從這裡也可以觀察到，在經濟下行的情況下，市場對樓市政策寬鬆是有預期的。大家應該都在景區裡看到池溏裡成群的金魚，它們一直在盯著，看有沒有遊客扔點口糧下來。哪怕是掉了一點麵包渣，一堆魚都是蜂擁過去，也就是這麼一個道理。

土地財政烙下的印痕，讓大家已經有了觸動神經的第一反應。大家習慣了經濟下行，房地產這個夜壺就要拿出來用，幾乎舉國上下都是這樣的思想，這是已經形成了慣性思維。

這樣的思維，正是由於中國樓市泡沫大而不破的神話締造的。以致於人民群眾對房子價格永遠看漲的信念堅定不移，預期沒有下降。只要泡沫不破，絕大多數人對樓市的信仰就堅定不移，這是最可怕的事。

樓市泡沫不破，表面上來看是政府管控得好。但實質上大家看到今年的經濟情況出現的問題，難道是跟樓市沒有關係麼？

比如，汽車銷量、手機銷量下降，社會消費額增速度歷史新低。多數人是沒看到其背後的關聯性，但這就是樓市泡沫，高房價帶來的危害。民營企業老闆無心做實業，總在外面或多或少投點房地產，一樣是對實體經濟投資資金的擠佔。

現在需要思考的是，市場在倒逼政策出臺，政府敢不敢再短期之內用房子這個夜壺？

今年已經四次降準，貨幣政策與美國是相反的。在現代金融戰爭歷史上，也就兩個版本。一個是日本，另一個是德國。

對於日本，應對美國的收割羊毛，啟動大放水策略，到後來房價管控不住，最終崩潰，這是大家提得最多的。

對於德國，應對美國的收割羊毛，前期大放水，後期不再放水，平安渡過美國的洗劫。但事實上，有另一個重要跟房子有關的因素必須講一下。在德國50%的人民是租房過日子的。主要是政府有嚴格的體系提供保障住房，另外，對於私人提供的房子是有限制租金漲幅的。關於買賣房屋，房價超出評估師算出的20% 賣房人將面臨5萬歐元罰金，超過50%則要坐牢。在這樣的情況下，德國自然沒有房地產泡沫的事件。

中國跟日本當年的節點有太多相似之處，真比較下去，就覺得中國可能重步日本後塵。至少，我們現在在放水的路，只不過把通往樓市的口子堵上了。在現在的情況下，唯一的不一樣就是我們目前還沒有踏上他那一步不歸路。但如果下一次，比如說明年，我們還再去提起房地產這個夜壺，資金就流入房地產，其實，就跟日本的情況相似程度就又逼進一步。

政策上，如果高層明確要用地產夜壺，證明他們也是深思熟慮過的，後續會演變成什麼樣，肯定也有相關的方案。如果還可以用，那麼政策自然會寬鬆。如果不能用，可能我們期待政策的預期就沒那麼快來。因為一旦開弓就沒有回頭箭，總有一次泡沫不是你能管控就管控得住的。

對於未來，我沒有大家想的那麼樂觀，至少在接下來一年裡，先收拾一批高槓杆者。每一次潮退，總有人光屁股在裸泳。

買房自住、買房投資都先等等，現金為王……。

未來3-5年內，房地產都是苦日子，房價暴漲暴跌的日子已經結束，就算明年見底，後面房價漲幅也很有限。去槓桿疊加經濟下行，外加外圍經濟形勢的擾動，經濟下滑甚至爆發危機對老百姓收入和就業的影響，空置率世界第一的房地產市場在房產稅的壓力下幾千萬套空置房會不會砸向市場，都很難說。走一步看一步，沒人能準確預測本輪房價下跌的低點，只要提前一個月預測到就能低點抄底了。

買房無非兩樣，第一種是剛需，個人覺得剛需多少錢都的買！現在買其實還好，可以殺價，多看！第二種就是投資，目前來看房地產受國家和地方各種政策的影響，至少不會過快上漲，也不用擔心房地產會大幅度降價，樓市泡沫在中國絕對不會被擠破，因為中國的根本體制在那裡擺著！雖然說是市場行為，但是國家救市，輕而易舉，也就是說，目前不支持投資，因為投資收益不好！不管房產，股票，基金，可以投資黃金啊！

房子是用來住的，根據自己家庭的需求情況，切合實際來入手。房產市場近幾年一忽高忽低，無規律可循，以後的形式走勢

再專業的人估計也難說一二！不要盲目跟風，任何人都明白，這個領域沒有太多專業化，不要聽亂忽悠，現在是拼服務的時代，希望在購房時，選擇有實力得公司，物業服務好的就可以了，其他的形式個人認為沒必要太在意。

房子是用來住的，根據自己家庭的需求情況，切合實際來入手。房產市場近幾年一忽高忽低，無規律可循，以後的形式走勢

再專業的人估計也難說一二！不要盲目跟風，任何人都明白，這個領域沒有太多專業化，不要聽亂忽悠，現在是拼服務的時代，希望在購房時，選擇有實力得公司，物業服務好的就可以了，其他的形式個人認為沒必要太在意。

各種分析言論很多，我不想聽，房價的漲跌我就看一點就夠了，土地的價格是漲還是落。

2019年9月房市低點

現在房價處於平穩過度階段，並沒有出現大降，可以看到政府在控制，所以可以說明，房價會有一段時間的降價過程，對與剛需來說可以再等等