已經住了十年的小產權房,突然要被原房主拿著房產證趕出去,應該如何維權?有哪些需要注意的問題?

十年前買的小產權房,當時國家還沒有禁止小產權房買賣的政策。到目前為止我們已經住了十年,原房主突然拿著房產證要趕我們出去,我們該如何維權?
10 個回答
安家在深圳
2019-04-13

深圳房地產行業銷售6年,深莞惠商品房,小產權房(村委統建樓,軍產房)分享行業知識,歡迎諮詢探討,專注深莞惠樓市前沿,幫助更多人《安家在深圳》

已經住了十年的小產權房,突然要被原房主拿著房產證趕出去,應該如何維權?有哪些需要注意的問題?

你這種情況比較特殊,不知道你當初簽署的是什麼樣的協議?合作建房還是轉讓協議?既然是小產權房,那業主手上的房產證是是指什麼?綠本嗎?


小產權房作為一種物權,也具有佔有,使用,收益和處分的權利,既然是有處分的性質,在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣,轉讓。在深圳有很多都是1992年前在政府正規報建過的手續然後建設的小產權房,很多都是通過合作建房的形式,一方出錢一方出地建設後再去分割的,這種是政府認可的一種處理方式(後期出現政府拆遷認可這種產權分割形式)。

已經住了十年的小產權房,突然要被原房主拿著房產證趕出去,應該如何維權?有哪些需要注意的問題?

如果說原業主是綠本的,情況會比較麻煩,正規綠本是佔去購房名額的,會有國土局的備案編號,和商品房房產證同樣性質,會註明無法轉讓和買賣,但是類似於你這樣簽訂協議多年後反悔的情況,深圳有先例,法院有正式判決,你可以做個參考

判決書名稱:黃某與吳某確認合同無效糾紛二審民事判決書

審理法院: 廣東省深圳市中級人民法院

案 號: (2016)粵03民終22009號

裁判日期: 2017.04.26

案 由: 確認合同無效糾紛

案情概述:

黃某與吳某簽訂《轉讓房屋合同書》,將其持有的一套房屋轉讓給吳某,該房產為小產權,有房產證但是為綠本(即禁止在市場流通轉讓)。後黃某反悔起訴到法院要求確認《轉讓房屋合同書》無效,吳某返還房屋及相應占有費用,但一、二審法院均判決房屋轉讓合同有效。

二審法院判決理由:

根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定,寶安區農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民後,原屬於其成員集體所有的土地屬於國家所有。因此,本案涉案房屋不屬於集體所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋產權證,故黃某與吳某簽訂的《轉讓房屋合同書》沒有違反法律、行政法規強制性規定,系雙方當事人真實意思表示,該合同合法有效,。


已經住了十年的小產權房,突然要被原房主拿著房產證趕出去,應該如何維權?有哪些需要注意的問題?

涉案房屋為黃某的自建房,雖然有房產證,但是屬於綠本,即限制轉讓與過戶,因此剩下的問題就是論證,在國家限制轉讓的情況下籤訂的房屋買賣合同是否有效的問題。筆者認為較為站得住的論證理由為:

首先,雖然《中華人民共和國物權法》第九條不動產物權的轉移必須經登記才能發生效力。但《中華人民共和國物權法》第十五條也規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

對應本案情形也即:雖然房子沒有過戶登記,但不影響房屋買賣合同的效力,就是說房屋買賣合同仍然是有效的。

其次,政府有關機關雖然在“綠本”上註明不得轉讓,但這也只是政府部門在行使行政管理職能,限制的是不動產物權的處分行為,而對於普通公民根據意思自治原則簽訂的合同只要沒有違反法律的禁止性規定,就不能干涉。而合同只要沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形,就都是有效的。

希望這些能夠幫到你

房地產前沿發展趨勢分析,專注於深圳房產領域的創作者《安家在深圳》

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房产律师夏广域
2019-10-14

已經住了十年的小產權房,突然要被原房主拿著房產證趕出去,應該如何維權?有哪些需要注意的問題?

謝邀!

按照法律規定,縣級以上房屋主管機關才有權辦理房屋所有權證,所以,小產權房一般情況下是無法辦理房產證,但有一種情況除外,即鄉鎮一級政府為老百姓頒發的“房屋所有權證”,這種房屋雖然是小產權房屋但確實存在有證件的情況。


若是對方提出合同無效或者要求您騰退,這裡要考慮購房年限、戶口遷入遷出等因素,並非全部都是無效的,建議您帶齊材料諮詢專業房產律師,為您出謀劃策。


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房产的那些事儿
2019-09-09

小產權分很多種,具體看您買的是那種類型的。

一種是整棟樓一個產權證比如50年的工業用地蓋的員工宿舍樓,和您籤的是使用權轉讓或者租賃合同。這類性質的房子如果未來下房本的,就是獨立的50年房本。按照國家的相關規定;具體見合同租賃法第214條。是受國家保護的,不用擔心,正常找律師就可以了。

還有就是違建(農耕用地或者私搭違建)...但是按照樓主的帖子,那肯定不是違建了。

另外一種村裡面的集體建設用地響應國家號召蓋的房子,後來審批下了房本,這種也是受國家保護的,籤的合同!

所以本人建議樓主發一下您十幾年前簽約的合同和原房東的房本,然後找個專業的律師,希望對您有幫助

幸福地小老头
2019-01-11

我去年買的城中村小區房子,到村委(現在叫社區)過戶,換成我名字的村產權證。最後一頁備註:等換髮市房產證時交回此證。

喝一杯乡愁
2019-09-22

小產權從一開始就是禁止買賣的,不存在你說的那時候沒有規定一說,一般我們稱為小產權的房子都是佔用原先集體宅基地蓋的房子,只有一本集體大本,禁止非同一生產集體成員買賣,這種情況是非法的,不受保護,但是現實中我們很多人錢不夠,只能選擇小產權房,這個時候怎麼籤合同就是關鍵了,個人給兩種建議,第一簽抵押合同,這個絕對推薦!第二籤租賃合同六十年,國家規定只能最長二十年,所以需要籤三份,每份接上份時間簽好,記住是一下子分三張不同時間的合同一起簽了,只有買家留一份,不給賣家存留任何合同影印件!最終的建議是不要買小產權

王民小白兔wmxbt
2019-04-14

這是誠信問題,違反當初的承諾,見利忘義,這樣的不誠不信,法律即便認定合同無效,也要嚴厲打擊那些出爾反爾,的人。才能真正彰顯法律之公證,社會之公平。不能把這一切責任只讓買方去承擔。無效合同,買方退房,賣方退房款,裝修費及現房屋差價補償。賣方還需接受國家按現房價的50%罰款。這樣可以杜絕那些見利忘義之人。

广东兴宁翁氏
2019-04-22

歷史遺留問題!不可一刀切!!!

深墨房地产
2019-09-09

首先這個問題問的很模糊,小產權房雙方交易肯定是私下寫的協議給的錢,再有小產權房哪來的房產證?雙方交易後你不要他的房產證嗎?雖然小產權房不受國家保護,但並不是指買賣雙方交易不受保護,付了錢💰住了十年,事實佔有,不管你哪來的房產證,你都可以讓對方走訴訟渠道。

深圳老李896
2019-11-15

有很多原村民因為設錢建宅基地,與有錢人合理合夥建的房子你能說違規嗎。

78650313一九柱
2019-10-14

謝謝邀請。

對你的情況深表同情。建議你將當時在辦理小產權房時的一應發票、合同以及人證(當時經辦人應出具文字證明)、戶口住址變更等文件備齊到專門經辦房屋拆遷問題的律師處當面親自諮詢,相信律師會有辦法解決這件事的,必竟小產權房你也住了十餘年了,你有這個權利來維權的。

好吧,就這樣了。

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