我今年34歲，全職在家，無養老保險，無貸款，有500萬左右，適合投資北京房產嗎？

#丁酉新春#

8月30日，“房產不是東西”在人大“大書房咖啡”舉行首次線下活動。如前所述，“東西圓桌”是“房產不是東西”全新設立一個線下交流活動品牌，此次活動，也標誌著“房產不是東西”北京分舵的正式成立。

　　1、 參會人員背景：均與房產有關，但目前從事工作不盡相同

　　本次共有7人蔘加，所述機構及專業背景：

　　A：專注國企資產重組特別是土地資源重組的基金；

　　B：房地產個人投資者，對通州及北京周邊房地產市場有深入跟蹤；

　　C：專注房地產領域的互聯網金融方向；

　　D：商業地產投資基金；

　　E：北京及全國主要城市二手房市場研究；

　　F：證券公司的地產行業研究；

　　G：專注中概股二級市場投資基金，長期關注房產行業。

　　2、 小結：北京房價的共識是下跌風險不大，但投資收益多大不定，通州及周邊可關注。

　　部分有意思的數據（含信息、觀點）如下：

　　（1）槓桿比例：北京二手住宅市場，一次性付款比例超過50%，按揭購房時，首付比例很少之有30%，按揭貸款佔北京銷售額的比重不超過20%。而深圳約90%的購房者採用貸款買房。

　　（2）需求結構：北京二手房市場70%以上為剛需人群，即首次置業和首次改善，前幾年首次置業比重更高，但去年以來首次改善躍居首位。直觀感覺是，沒在前幾年買過房的，可能永遠買不起北京的房了。

　　（3）商業地產：與之前不同，單次投資1000萬以上的人群急劇減少，500萬以下佔據絕對主力，通過首付寶等方式，降低首付門檻對商業地產銷售越來越重要。

　　（4）高端需求：受制於土地市場供應（大興五環左右的住宅用地，刨掉保障房，樓面價已超過3萬），新房市場被高端，一部分近期拿地的企業將遭遇困難，二手房市場越來越重要，不僅將是剛需人群解決住房問題的關鍵，也將是觀察市場走勢的關鍵。

　　（5）京津冀一體化：城市群是大趨勢，政府班子可能互換，天津受益程度可能有限，但北京周邊的河北縣市有空間，香河供應量太集中，部分參會人員看好大廠、固安等地。

　　（6）通州政策：北京市政府及所有委辦局、事業單位將全部搬遷至通州可能將逐步成為現實，預計2017年市政府層級機構將全部入駐通州。此外，在積分落戶、企業入駐優惠稅收等領域可能有超預期政策。積分落戶指標可能將近9萬人，而目前每年全市北京戶口指標僅2-3萬人。北京市政府掌握的資源十分豐厚，若下定決定推動通州發展，可採用的手段很多。

　　（7）通州房價歷史：以二手房數據分析（基本排除結構性變化導致的價格波動），2007-2013年，通州房價與全市走勢基本一致（包括2010年下行時，通州房價跌幅並不大於北京，通州領跌的傳聞因少數新房價格波動較大），14年起受東遷、六號線開通等因素導致價格跳漲。

34歲，500萬，你太成功了。人脈，錢脈，這些要素估計你都具備。

對於一個寒門子弟來說，不要說500萬，手頭上有個100萬就很不容易了。在如今社會，手頭上有500萬估計在中國14億人口中，可能有12億或13多人站在你的後面。

有500萬，你還追求什麼呢？整天的端個茶杯，打個小麻將，釣釣魚，練練舞，此生足矣。夫復何求？

建議如下：

一、花40萬在5線城市的農村做一套小別墅，20萬裝修，15萬買小車，20萬買傢俱、家電等居家用品，足矣，還有5萬用於家庭開支。

以上剛好100萬，還剩400萬。

二、分成36份，每份10萬。每個月底去存10萬，3年定期存單的，目前利息是2．75％。這樣你36份剛好3年存完，第4年每個月都能拿10萬x3年x2．75％＝8225元的利息，繼續的存本取息，循環花息。

每個月8000多塊錢在5線農村你天天都能吃“龍肉”。

這次理財理掉360萬，還有40萬。

三、這40萬你可以用於在第二次（360萬）理財時三年的開支，如果閒不住也可以做點小本買賣。

500萬，在北上廣深也就一套房子，如果將它去投資5678線的小城市或農村，那是一筆不小的投資，廣大農村歡迎你。

我和你條件差不多，只是孩子小，剛剛兩歲，我是因為孩子才暫時拋掉工作的，我倒是認為可以在北京投資房產的，我是北京人，對房價有發言權，三環內價格高是真實的，不過四環外的房價沒那麼高，不是新的商業房兩居室大概65平米左右的，也就是三百多萬，而且近些年來，價格是一年一個樣，當然是漲價。現在都在說國家要打壓房地產行業，限購等等措施，在我看這是國家維持現有的價格穩定，並不是使房價下跌，兩年前我就聽說了，關於國家要收房產稅等等，如果真要收，肯定也是合理的收取，我自己有四套房，按照這個網上流傳的方法收取房產稅我會死的，哈哈

北京為例：2010年房價一萬，100萬一套，首套首付兩成，85折利率，排除高低評等非法因素，26萬首付拿下，等額本金30年，月供4800左右，出租每月3300，租客出物業、採暖，每月相當於支出1500左右。

2013年房價2萬，200萬一套，賣掉，200萬減剩餘欠款72萬左右，得128萬，再減去第一次買房成本剩6萬122萬，再減去每月多出的1500，共5.4萬,剩116.6萬.再買一套，買200平，400萬的房子，首付三成，120萬，8萬左右手續費，為買第二次房再多出11.4萬。貸280萬，等額本金85折，30年每月17000左右。出租每月5000。每月自己支出12000。

2016年，房價四萬，再來一次。200平，賣800萬，減去剩餘欠款252萬左右，得548萬，減去第二次買房11.4萬成本，得536.6萬，再減去每月多出的1.2萬，共43萬,剩493.6萬。再減去第一次買房20萬，得473.6萬。去除其他雜費和不可預見開支例如裝修，中介費等23.6萬，得450萬。這錢掙的20萬搏450萬。這不叫泡沫嗎？感覺還能掙的繼續再來一次，感覺到頭不能掙的，錢揣兜裡，不過再不濟，賠光了也就相當於黃粱一夢，不可能20萬都沒有了吧？窮的更窮，富的更富，早搭車的風險小，越往後越的風險越大。

給你個建議，第一500萬過完下半輩子有點難按照現在的貨幣貶值速度20年後的購買力也就等於現在的100到200萬。應為中國現在有太多的不確定性，我們的貨幣會怎麼走？一種可能就是繼續大幅貶值這樣房價等資產價格會上升這種情況下買房可以保值。還有一種就是要收縮報匯率，那房價很有可能會不漲或下跌。具體會怎麼走只能看國家的意願。如果你選錯方向那500萬真的分分鐘損失大半。我的建議第一找個輕鬆的工作幹著玩，第二可以買點黃金美元不指望賺多少錢主要抗通漲，第三看你房子有沒有如果家裡有幾套了那也不用買了，如果就一套或者沒有那可以考慮配置一套但是必須一線城市可以買套小的200萬以內的。像上海有很多老的房子10幾20平的。剩下的錢買買理財存存銀行就可以了。還有個有風險的投資可以買陸金所，微貸網等p2p可以少買點利息還是可以的不過要做好出事的心裡準備。我就是這麼投資的哈哈???

不建議再投資北京房產。

可以考慮給孩子買個教育保險，18歲-20歲，25歲領錢這種，適當的為自己考慮一個重疾保險。而且雖然你沒社保，但最好也是要個人繳費，繳費15年為好。這些都是分期的，一時不需要多少錢。

而整體上還可以拿450萬做穩健的投資組合方案

比如一部分資金考慮穩健的信託投資，不要做房地產信託，可以做股市或者其他項目的信託理財。

一部分可以做基金投資或者股票投資，長期投資，把握較大波段高拋低吸，當下的點位套不住的。

如果有時間交易，又有一定的風險承受能力和交易經驗，可以考慮外匯或者黃金投資，不過這個高風險高收益的投資資金佔比要非常小，或者不參與作為日常資金應對生活。

可以在北京周邊小投一套兩套的，通州邊香河，京南永清！因為你沒貸款，一定要去貸款買房子，目前的貸款政策，你還可以投資兩套，可以買個高檔點的社區，華夏，富力這樣一線開發商，有洋房產品！這樣花去120萬左右！兩套房大約一個月的貸款月供11000左右，你可以還上三年，就可以出手賣掉一套了，若三年後房價每平漲了兩千你基本沒掙錢，因為你還了十多萬的利息！還有通貨膨脹！不過目前來看，三年的時間漲個萬八千的不成問題，對於你這樣的條件完全有條件可以居住在這邊居住，！因為到北京市副中心大約35公里，完全可以去享受北京的優質醫療資源，或者商業配套，！開車有高速，有快速公交，有高鐵！一個小時基本進京都ok！

500萬拿出300-400投資北京地鐵沿線商住兩用，50-60平米的房產（70年最佳，但限購，50年產權不限購），買兩套出租，年租金12萬左右，實現初步財務自由，剩下100萬可以考慮：1.保守玩法：投長期純債基金或者貨幣基金。最多再加一個指數基金，其他的不要碰；2.激進玩法：拿出50萬投股票，長期持有，中間做做大波段操作，板塊集中在醫療、環保、新能源、金融、保險，其他板塊少碰。剩五十萬現金暫時放手裡，看哪裡收益好再向那裡投。一定不要放大量現金在手裡，經濟高速發展一定伴隨高通脹。

如果我是樓主，我暫時不會去北京投資房產，因為500萬在北京買不到一套理想的房子，我會到三四線的城市花60到80萬投資一家幼兒園，花二百萬投資敬老院，花50萬買自己的重病十養老保險，七十萬做流動資金，100萬固定存定期，以備非常急需時使用。歡迎你來南方投資，我也正在尋找合人！

第一,問問題的逗你們玩呢，你們還真信。500萬能買北京什麼房？還適合投資？投什麼資？問問題的人如果真有想過就會先看看北京房價後再發問，估計沒看……第二，真有500萬扔給大銀行做理財沒有第二選擇，你全職在家自己做投資就別想了，投資圈水太深，如果是真的你內心最怕被騙，一般人你信不過，心理防範很強，所以除了銀行的官方理財你別無他選