沒有籤協議，不是拒交物業費的理由，因為法律支持物業行業事實服務的說法。哥今天聊聊你可能沒想過的觀點，業主該怎樣維護權益？

先解釋一下你為什麼應該交費。業主與物業公司是基於物業服務合同，確立的民事合同關係，雙方都應該遵守合同約定。

合同一般分為前期合同，或業委會成立後簽訂的合同，兩種合同業主可能都沒有簽字。小區業主管理規約一般約定，業主轉讓房屋的，本規約同時告知新業主，對新業主具有約束力，而物業服務合同內容則來源於規約，因此合同對業主有約束力。另一種，是業委會根據業主大會授權，統一簽訂的合同，對業主也具有約束力。

所以，如果物業公司將您起訴至法院，您勝訴的可能性幾乎為零。

很多業主以物業服務不到位為由，拒絕繳納物業費。雙方對簿公堂，法官採納了業主的部分主張，認定物業公司服務有瑕疵，判決業主打折支付物業費，直到今天，部分法官依然沿襲這種判法。

哥今天想聊的是，法院的這種判決，錯誤的認識了物業服務合同的雙方當事人，不利於業主間的公平，加劇了物業服務的惡化。那些正常交費的業主，都會逐漸變成不交費的業主，因為不交費可以獲益。

先舉個例子，假如有10個人組團外出旅遊，途中旅遊大巴拋錨，影響了一天的行程，不幸的是，A遊客還在晚上住酒店時，相機被盜。

大家該如何支付費用？B遊客能否因為大巴拋錨，拒絕支付所有的費用？答案顯然不是，所有遊客應該享有同樣的折扣（支付同樣的費用），因旅行社問題導致的A遊客的損失，由旅行社另行賠償。

物業服務不也是如此嗎？只要不是因為物業原因，導致個別業主財產損失的，其它的諸如綠化不到位、保潔不乾淨、電梯不安全等公共的服務，全體業主應該同等的享有權利、承擔義務。

其實，從合同的雙方當事人來看，這個也很容易說得通。物業服務合同，是業主大會與物業公司簽訂的合同，所有業主是一個整體，才是合同的當事人，單個業主不是。

當然，法律應該懲惡揚善，相對於正常交費的業主來說，未盡到服務職責的物業公司，和未按時交費的業主，都是違約人，都應該承擔違約責任。

對於個人，不但要全額補交，還要加收違約金；對於物業公司，不但要其彌補服務過失，也要加收違約金。所收的違約金，按產權面積，分配給正常交費的業主，以鼓勵他們遵守契約的精神。

如果這樣判決，物業與業主的違約行為應該會有所減少，小區也應該會進去良性循環。

當然，目前這樣判決，會出現違約金如何存放、誰來監管的難題。今天聊的主要是思路，大家認識一致，問題就會有解決的辦法。

比如，政策明確業主大會的主體資格，刻制業主大會印章，開設業主大會賬戶，物業費和違約金存放在業主大會賬戶，在社區的監督下使用。

只要思想不滑坡，辦法總比困難多。改天再聊聊業主大會印章的必要性。歡迎交流、探討、拍磚。

小區物業沒有和業主簽訂物業服務合同，管理混亂，有業主問是否可以拒繳物業費。筆者告訴你，這個肯定行不通，就是打官司你也是肯定輸，物業費必須繳納。

1.我們先看看物業公司是符合入駐小區的，是不是需要和每個業主簽訂物業服務協議。前期物業公司的入駐，是開發商通過招標或者是協議方式入駐的。物業服務公司的入駐時開發商小區驗收的必要條件。前期物業合同基本是標準合同，在合同法的範圍內簽署，並且經過住建部門物管科備案的。前期物業合同是交房前就簽署了的，因此不需要經過業主同意。

2.在我們這裡，其實每個業主在收房時，物業公司都會讓你簽署一份前期物業合同，你不簽署是不會給你辦理交接手續的。並且在業主裝修時預先繳納一年的物業費，還有各種押金，幾乎可以保證物業公司三年不需要收費了。

3.業主常說物業公司管理混亂，服務不周到。可是，一旦這些事被拉到檯面上的時候，拿不出任何的實質性證據。既然沒有證據，那麼你的管理混亂說不可能得到支持。最終，你的物業費必須一分不少的交給物業公司。否則，物業公司可能會申請強制執行。

4.物業公司從入駐開始，就已經被法律認定事實服務的進行。這個是普通業主根本無法去質疑和推翻的事實。如果物業服務不到位，比如說小區半個月不清理垃圾，然後被各大媒體報道，小區因為沒有人員管理，汽車超速導致事故頻發等，保安從不巡邏也沒有巡邏記錄等。可是很多時候，作為業主，這些證據很難保存或者取得。

如果業主真的覺得物業公司服務不行，管理混亂的話，建議大家一定要行使自己的權力--成立業主委員會！別他媽說什麼業委會更貪更黑，這都是那些從來不參與小區事務，從來不參與投票的二貨們說出來的！如果一個小區所有業主都參與了業委會選舉，何來暗箱操作？如果一個業委會真的違背了大家的意願，大家一人一票還不是直接按照法定程序罷免了？

只是口頭說物業管理混亂，服務不到位的業主，在你沒有實質性證據支持你的時候，請你還是按時繳費吧。交完費用後，立馬成立業委會，並在業主大會表決解除這種萬惡的物業才是最正確的做法。

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

1. 物業公司一般不與個體的業主籤物業服務合同，一般都是統一與業主委員會籤一份物業管理合同。而從法律的角度上講，業主委員會簽訂就代表了業主簽訂，因為業主委員會是業主選舉產生的；

2. 能否拒繳物業費，這個要看物業合同的具體約定。根據一般的理解，物業公司提供物業服務是其主要的義務，業主交納物業費是其主要的義務。合同中如果有類似的約定，業主可以按照約定執行就好。但如果沒有類似約定，業主拒絕交納，可能會構成違約；

3. 此類問題，在實際生活中較為常見。小區業主有很多，物業管理的活動可能無法滿足所有業主的要求。所以，建議此類事件能由業主委員會出面與物業公司協商解決。

大家都要知道:無論是《前期物業合同》還是以後換了新物業公司所簽訂的正式的《物業服務合同》，物業公司確實是不會和小區裡的任何一位業主個體簽訂《物業服務合同》的。這個買了房的業主都應該要知道的。

因為當我們在買房子後，開發商便會在一定期限內，通知你去交首期並要求你在《購房合同》和《物業服務合同》上簽字的，或許那個時候好多人根本連合同裡寫的是什麼也不清楚的，因為根本沒用心去看具體內容。

開個玩笑說，到時開發商把你賣了也不知道哦，因為從你簽字的那一刻開始，合同裡的所有條款就正式生效了，也就是說你接受了合同裡的條款。那以後每個業主都要去自覺遵守合同了，這就是開發商和物業公司簽訂的《前期服務合同》。

而《前期服務合同》的內容是開發商和前期物業公司共同“研究”出來的，當然是對他們非常有利的，即使合同裡面有很多條款是不合理，不公平的，但沒到業主們說話呢，不籤也得籤，除非你放棄買房，其實就算你到哪裡買房都是這個模式的，可以說這就是“霸王條款”，但這卻是合法的哦，而且對每個業主都是有約束力的，只要物業公司提供了相應的服務，那業主就要自覺按時交物業費。

當然，對於物業公司的管理混亂，業主們是可理直氣壯地要求物業公司去整改的，或收集真實的材料證據向有關部門去投訴或向法院起訴的，但僅業主個體去反映投訴，效果是不明顯的。若小區成立了業主委員會就大大不同了。

而當小區交房一年後，業主入住率和交房面積均達到50%以上(即雙過半)，那小區便可成立業主委員會了，當然成立業主委員會的流程是非常嚴格的，必須依法依規去成立，有了國家的備案後，業主委員會這個組織才是合法的。

成立業主委員會後，開發商和物業公司所簽訂的《前期物業服務合同》自動終止，若前期公司想繼續做下去，就必須要和業主委員會重新議定服務合同的條款後，再簽訂正式的《物業服務合同》才有效，否則視為無合同服務，那業主就可以選擇不交費了。這個就算物業公司告到法院，業主們也是不怕的哦。

可見，後期的《物業服務合同》也不需經業主手簽訂的，但合同是合法有效的。若前期物業公司拒籤，那業主們可以選擇不交物業費。而業主委員會可通過召開業主大會的授權去解聘前期物業公司，前提是要達到“雙過半”才合法。

通過上述可以看出，小區若沒成立業主委員會，想解聘前期物業公司是難上加難的，即使能解聘前期物業公司，可以說連個和物業公司簽訂合同的主體也沒有，而物業公司在服務過程中出現瑕疵，也沒有業主委員會這個組織去監督物業公司的工作，業主們的利益是難以得到保障的。

還是那句話:建議每個達到條件的小區還是儘快成立業主委員會吧，別老想著所有小區的業主委員會都是不好的呢？成立了，就算這屆的業主委員會不好，戴眼識人，下屆再選過些好的業主委員成員就是了，何況未到任期，中途也可以罷免重新組建業主委員會的，但起碼有個主體組織和物業公司或對外事務“談判”，才能代表小區業的利益，去處理好小區事情，業主們的利益才能最大限度地得到保障！

首先這種行為得不到法律上的支持。一些小區的物業公司會跟業主簽訂服務協議，但是這個協議只是物業合同裡的一些延伸，業主沒有和物業公司簽訂服務協議不等同無沒有簽訂物業合同。而物業服務合同分為前期物業合同和正式物業合同，前期物業合同是由地產和地產開放商簽訂的，這也是法律規定的。正式物業合同是由物業公司跟業主大會授權後的小區業主委員會簽署的。只要是簽署了這兩個合同，無論是業主還是物業公司都受物業合同或者前期物業合同的管理、約束和保護。

也就是說，在小區沒有成立業委會的情況下，物業公司和業主受前期物業合同的約束和保護。除非是召開全體業主大會決議並通過表決，在通過合法正當的手續下解聘扣物業公司的，業主才可以拒絕繳納物業費，否則拒絕繳納物業費就是違法的。在小區成立了業委會的情況下，那麼物業公司只要是跟業委會簽署了新的物業合同，或者業委會同意物業公司繼續履行原有的物業合同，那麼這個物業合同同樣是受法律保護的，同樣業主也不能因為沒有簽訂物業服務協議為理由拒絕繳納物業管理費的。

所以如果感覺小區物業公司管理混亂，還是召開業主大會來成立自己的業委會，讓小區業委會來監督和管理小區物業公司的相關服務為好，如果這個物業公司不聽管理，不行就召開業主大會解聘或者更換它，這樣才是更合理合法和有效的解決之道。

首先打個比方你去飯店吃飯的時候沒有問價，結果飯菜不合胃口可以拒絕付款嗎？

其次再來討論您提出的問題！首先物業不會和業主簽訂物業管理服務協議。物業服務協議是通過業主大會選聘物業之後由業委會與物業簽訂。如果您要因此拒交物業費，顯然不合理。

再說物業管理混亂，物業服務不達標的問題，物業在質價相符的原則下進行物業管理服務。如果您住在四級不到的多層居民保障住房的小區，繳納著0.35不到的物業費，非要用1塊以上的物業服務標準來評判物業管理服務，就有點強人所難和不切實際了。排出以上情況如果小區住戶都對物業服務沒有異議，只是部分甚至個別住戶的話，建議通過業委會對業主有約束的原則下，對這類業主進行必要的約束。個人服從集體這是物業管理活動種必須遵循的原則，一定避免“臭老鼠”情況發生和蔓延。

最後如果物業確實存在很多問題，且有超過3成的業主表示不滿，必須立即向業委會說明，要求中止物業服務，並請專業人員且對物業各項收費，資料，財產等進行移交。如果業委會和物業沆瀣一氣，可以向社區以及主觀部門進行反應，召開業主大會，重新選舉業委會成員，重新選聘物業服務企業。

小區沒有和業主簽訂物業服務協議，而且管理混亂，可以拒繳交物業費嗎？

提問人有關物業管理的概念不清，需要提前說明一下。一千人讀《哈姆雷特》，心中就有1000個哈姆雷特。

一、《前期物業服務合同》與《前期物業服務協議》有什麼區別？(以下稱《合同》和《協議》)

《合同》是開發商和物業管理企業在銷售樓盤之前就已經簽訂，是法律規定必須簽署，否則不得銷售樓盤。購房人一旦簽署購房合同，就自動認可前期物業服務合同、並隨之生效。

而《協議》則不是法律規定必須簽署的。有些城市由於出現了因業主不懂物業服務合同、造成眾多的物業糾紛，所以另外規定了物業企業需要與準業主簽署《協議》，這個簽署時間節點有兩個:一個是籤購房合同之時，另一個在收房領取鑰匙之時。

一些業主自作聰明，在領取鑰匙，自已死活不籤《協議》，自以為拿到了以後發生物業糾紛後的生死牌。(十年前，筆者在管一個項目的時候就遇到過這麼一位業主，還是物業同行！😓)

這張“生死牌"真的給業主以後拒繳物業費以幫助嗎？

二、《前期物業服務合同》對小業主有約束力嗎？

《協議》僅僅是《合同》的一份強化說明版文件，完全摘轉自《合同》內容。《合同》上雖然沒有業主簽字，但對所有小業主有約束力，這在高院的司法解釋說得很明白，有興趣的看官上網百度查一下。(下圖為《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

所以小業主以為在《協議》上沒簽字、拒絕承認物業管理的合法性、有效性，是根本站不住腳的。

在無數的物業費訴訟案例中，有關物業管理企業的合法性問題上，僅憑出示的《合同》，物業企業的主張基本被應允，且少有敗訴。這可證明物業方和業主方，對於管理小區的合法性認知差距是相當得大！

三、物業管理水平差是拒交物業費的理由嗎？

物業服務合同是一個雙務合同，規定了雙方的權利和義務，履行義務與享受權利是同時存在的，也可認為先履行義務後享受權利。

物業服務企業早在業主收房之前三個月就開始履行義務:招聘人員、組建團隊，熟悉小區的設施設備，為交付做準備。在交付之後的一段時間，暫時不談其質量高低，起碼物業公司這個履行義務的行為一直持續著。

反觀部分業主，除了不得不繳的首次物業費後，總是能找到各種各樣服務質量的理由，義憤填膺狀、以此拒繳物業費！冠冕堂皇的理由如:物業管理混亂，綠植喬木死得多，開車不讓進小區，亂收停車費，電瓶車丟了，保潔打掃的不乾淨云云)。

此言差矣。《合同》中的雙方的義務，是沒有前置條件的，除非有約定，也就是說無論服務質量怎麼樣，都需先繳納物業費！

如果業主認為，物業公司侵害了業主的權益，採取以下合法方式維權:

1、以個人名義與物業公司(社區等亦可)投訴、提出整改意見;

2、向業主委員會反映、提供線索，由業委會出面交涉;

3、以個人名義向法院起訴，要求物業公司退還部分物業費。

業主以拒繳物業費的方式維權不合法，一般得不到法律的支持。

首先要搞清前提，是指購房時的前期物業公司，還是指按程序選聘的物業公司，現在有人故意偷樑換柱式的移花接木。就題論理，沒有簽訂服務合同，當然可以拒交物業費了。不是強調依法治國嗎？現行法規《物權法》國務院及各地人大通過的《物業管理條例》，不都是現行法規嗎？已經建立業主大會制度的小區，物業公司的服務合同是由業主委員會代表全體業主簽訂的，簽訂合同必須按法定程序，並接受業主的查詢和監督。有一種論調是沒有合法性的，即簽訂服務合同是業主委員會的事，業主就不能質疑，只有照辦的份。請緊記，業主大會是行使民事權利的主體，業委會是他的執行機構。業主和使用人是小區的主人，物業公司只是服務企業。

取消物業就沒有那麼多業主的呼聲，也沒有物業.的反駁聲，物業就是毒瘤。要不這麼多的反對聲。物業和業主不會有好現象。矛盾已經越來越明顯。全國各地爆發太多物業的黑，不作為，亂收費。越解釋物業越黑。有本事物業做好啊。弄虛作假。群眾眼睛雪亮。不會無緣無故支持取消物業的。

該業主的重點是想拒絕繳納物業費，想拒繳的理由有二，一是小區業主沒有和物業簽訂服務合同，二是物業管理混亂。

就該業主所說的理由想拒繳物業費是不合理也不合法的。

首先物業服務小區不會是物業企業強制入駐小區的，根據業主的說法應該是前期物業服務的延續，前期物業服務是由開發商指定物業企業服務小區的，小區業主入住達到一定比例由業主成立業委會確定是否原物業延續服務，或者重新聘請新物業，如果小區沒有成立業委會或業委會未明確原物業的去留，那原物業必須自動延續服務，不存在小區未籤服務合同而拒絕繳納物業費用。

其次，該業主反映物業管理混亂，對物業服務不滿意，也不能作為拒繳物業費的理由，作為物業為小區的物業管理已經付出了勞動業主有義務有責任支付物業服務費的，如果物業企業的服務和管理確實存在嚴重問題，業主可以收集有效證據和物業交涉，要求減免部分費用，或者向法院提起訴訟要求減免費用，在沒有經過物業的同意或法院的判決，業主是不能單方面拒繳物業費的。

當然如果小區物業管理確實混亂，業主應該儘快成立業委會，由業委會出面和物業交涉，要求限期整改，或者解除原物業服務合同，重新聘用新物業，這才是業主應該做的工作。