在別人貪婪時恐懼，
在別人恐懼時貪婪，
逆向思維是一種智慧，
但更需要專業知識來支撐。
——觀察員老王
在別人貪婪時恐懼，
在別人恐懼時貪婪，
逆向思維是一種智慧，
但更需要專業知識來支撐。
——觀察員老王
No.1
青島，終於跌到了榜尾
看著最新一期的冰山指數，老王不禁感慨萬千。去年還經常處於領頭羊位置的青島，在經歷了連續的陰跌之後，在金九之前排在了33個城市的榜尾。
（圖片來自冰山指數公眾號）原因很多，我認為最應該分析的是外來購買力。如果沒有外地購房客，在上一輪牛市中，西海岸、高新區、即墨的房子是不會那麼快被一掃而光的。但是從2018年下半年開始，外地人購房熱情已經大大減退。不要說創智新區，就是藍色硅谷不少老盤的銷售都已經非常慘淡，膠州開發區的商家已經“出海”，主動去魯西南尋找“韭菜”。限購是一大原因，很多外地人想買西海岸、高新區的房子，但是又能遷徙戶口，所以只能暫時擱置。但是放開限購牛市就會重啟嗎？我認為很難。首先，在過去三年的牛市中，青島其實已經透支了周邊的投資型剛需購房者，許多養老族、為孩子存房的父母，在過去三年中都已經完成了置業計劃；第二，外地的新韭菜也沒有“餘糧”啊。在全國範圍內，棚戶區改造貨幣補償已經越來越少，拆遷戶們拿到手的是房子不是票子，拿什麼來青島買房？第三，購房者心態變了。許多人一看當地的房子都在不斷落價，上網再看看青島也是如此，那麼他就不會再孤注一擲來青島買房。第四，就是目前有些區域宜居屬性實在太差。以為只靠畫餅就能引來源源不斷的外地人。但是樓市涼下來之後，外地人也會冷靜下來。他跟著你的看房車來青島，滿眼都是樓盤，走出來想買包煙都找不到超市，價格和當地配套齊全的市中心差不多，他們心裡肯定也嘀咕：這樣的房子能住嗎？
在別人貪婪時恐懼，
在別人恐懼時貪婪，
逆向思維是一種智慧，
但更需要專業知識來支撐。
——觀察員老王
No.1
青島，終於跌到了榜尾
看著最新一期的冰山指數，老王不禁感慨萬千。去年還經常處於領頭羊位置的青島，在經歷了連續的陰跌之後，在金九之前排在了33個城市的榜尾。
（圖片來自冰山指數公眾號）原因很多，我認為最應該分析的是外來購買力。如果沒有外地購房客，在上一輪牛市中，西海岸、高新區、即墨的房子是不會那麼快被一掃而光的。但是從2018年下半年開始，外地人購房熱情已經大大減退。不要說創智新區，就是藍色硅谷不少老盤的銷售都已經非常慘淡，膠州開發區的商家已經“出海”，主動去魯西南尋找“韭菜”。限購是一大原因，很多外地人想買西海岸、高新區的房子，但是又能遷徙戶口，所以只能暫時擱置。但是放開限購牛市就會重啟嗎？我認為很難。首先，在過去三年的牛市中，青島其實已經透支了周邊的投資型剛需購房者，許多養老族、為孩子存房的父母，在過去三年中都已經完成了置業計劃；第二，外地的新韭菜也沒有“餘糧”啊。在全國範圍內，棚戶區改造貨幣補償已經越來越少，拆遷戶們拿到手的是房子不是票子，拿什麼來青島買房？第三，購房者心態變了。許多人一看當地的房子都在不斷落價，上網再看看青島也是如此，那麼他就不會再孤注一擲來青島買房。第四，就是目前有些區域宜居屬性實在太差。以為只靠畫餅就能引來源源不斷的外地人。但是樓市涼下來之後，外地人也會冷靜下來。他跟著你的看房車來青島，滿眼都是樓盤，走出來想買包煙都找不到超市，價格和當地配套齊全的市中心差不多，他們心裡肯定也嘀咕：這樣的房子能住嗎？
所以，現在我們去一些全國性房企的營銷現場，我們還可以看到許多外地牌照的汽車，你不要以為這是盛世歸來，這可能只是開發商油補政策比較誘人，一些外地客也想來青島看看罷了，這些樓盤降價時可能比誰降得都猛。從目前的市場來看，下半年或者明年上半年部分區域很可能會放開限購，但是即使放開，因為上面的四大原因水量也很有限，不可能潤透所有的旱田。西海岸項目周邊配套比較不錯的地鐵房、高新區有商業綜合體的網紅大盤、膠州即墨主城區周邊配套完善剛需樓盤。一些存量巨大、配套匱乏、甚至連暖源、氣源都解決不了，主要靠大餅支撐的區域，就如同賈布斯的股票，肥皂泡破滅後，就是一個萬劫不復。
No.2
新都心的盛極而衰
現在樓市的價格戰，城陽目前打得最為慘烈。各種特價房就如同是戰場上的手榴彈，不斷被開發商拋出來。有的開發商在超過10%的折扣基礎上，甚至又贈送了十年的物業費，這種優惠力度可謂空前。
相比之下，新都心板塊還是比較穩定，雖然和達打出了一個低起價的廣告，但實際上售價並沒有降多少。
在別人貪婪時恐懼，
在別人恐懼時貪婪，
逆向思維是一種智慧，
但更需要專業知識來支撐。
——觀察員老王
No.1
青島，終於跌到了榜尾
看著最新一期的冰山指數，老王不禁感慨萬千。去年還經常處於領頭羊位置的青島，在經歷了連續的陰跌之後，在金九之前排在了33個城市的榜尾。
（圖片來自冰山指數公眾號）原因很多，我認為最應該分析的是外來購買力。如果沒有外地購房客，在上一輪牛市中，西海岸、高新區、即墨的房子是不會那麼快被一掃而光的。但是從2018年下半年開始，外地人購房熱情已經大大減退。不要說創智新區，就是藍色硅谷不少老盤的銷售都已經非常慘淡，膠州開發區的商家已經“出海”，主動去魯西南尋找“韭菜”。限購是一大原因，很多外地人想買西海岸、高新區的房子，但是又能遷徙戶口，所以只能暫時擱置。但是放開限購牛市就會重啟嗎？我認為很難。首先，在過去三年的牛市中，青島其實已經透支了周邊的投資型剛需購房者，許多養老族、為孩子存房的父母，在過去三年中都已經完成了置業計劃；第二，外地的新韭菜也沒有“餘糧”啊。在全國範圍內，棚戶區改造貨幣補償已經越來越少，拆遷戶們拿到手的是房子不是票子，拿什麼來青島買房？第三，購房者心態變了。許多人一看當地的房子都在不斷落價，上網再看看青島也是如此，那麼他就不會再孤注一擲來青島買房。第四，就是目前有些區域宜居屬性實在太差。以為只靠畫餅就能引來源源不斷的外地人。但是樓市涼下來之後，外地人也會冷靜下來。他跟著你的看房車來青島，滿眼都是樓盤，走出來想買包煙都找不到超市，價格和當地配套齊全的市中心差不多，他們心裡肯定也嘀咕：這樣的房子能住嗎？
所以，現在我們去一些全國性房企的營銷現場，我們還可以看到許多外地牌照的汽車，你不要以為這是盛世歸來，這可能只是開發商油補政策比較誘人，一些外地客也想來青島看看罷了，這些樓盤降價時可能比誰降得都猛。從目前的市場來看，下半年或者明年上半年部分區域很可能會放開限購，但是即使放開，因為上面的四大原因水量也很有限，不可能潤透所有的旱田。西海岸項目周邊配套比較不錯的地鐵房、高新區有商業綜合體的網紅大盤、膠州即墨主城區周邊配套完善剛需樓盤。一些存量巨大、配套匱乏、甚至連暖源、氣源都解決不了，主要靠大餅支撐的區域，就如同賈布斯的股票，肥皂泡破滅後，就是一個萬劫不復。
No.2
新都心的盛極而衰
現在樓市的價格戰，城陽目前打得最為慘烈。各種特價房就如同是戰場上的手榴彈，不斷被開發商拋出來。有的開發商在超過10%的折扣基礎上，甚至又贈送了十年的物業費，這種優惠力度可謂空前。
相比之下，新都心板塊還是比較穩定，雖然和達打出了一個低起價的廣告，但實際上售價並沒有降多少。
但是在這個以本地剛需為主體的分析段落裡，我不想去關注城陽，而是要關注主城區過去幾年人氣最旺的新都心。因為這是一個牽一髮而動全身的區域，南邊可以影響市南的房價，北面輻射李滄。對於剛需來說，瞭解了這個片區未來房價的走勢，就會明白在主城區什麼時候可以出手。
目前的新都心，在售樓盤都比較慘烈。以某央企最後一期的樓盤為例，雖然打出了錯過就不再的招牌，但是銷售也是舉步維艱。但是，我們還應該看到的是，保利、青特的新盤在今年又會進入這個戰場。
但是與處在新都心核心區的老盤不同，這些盤不管如何宣揚“浮山後”、“新都心”的區位優勢，他們的位置都不算太好，基本上只能算是一個地鐵房。一個青島土生土長的朋友，去看了和達，到了營銷中心連門都沒進。“總價這麼高，位置也不好，有這錢去嶗山買二手了。”這個朋友如是說。
手握重金的拆遷戶幾乎沒有了，手裡能拿出二三百萬的剛需很少且越來越挑剔了，換房族……看看我們全市的二手房成交量，在許多房東大幅降價的情況下， 主城四區成交量也只有三四百套，其中還有不少出國不買房的。這些人在親身感受到市場的冷後，還有多少人會立即買房呢？
上一個週期中，降價潮主要是在城陽、東李片區，主城區主要是橫盤微降。但是目前這個態勢下，今年的價格戰很可能會蔓延至主城區。一旦年底新盤入市後，新都心打起價格戰，那麼主城區的剛需市場都會地基不穩。其實我們現在就可以看出一些苗頭，在市南區東部、浮山後，許多二手房的價格不但跌破了3萬元的大關，很多都已經落到了2.5萬元左右。
包括人氣一直頗高的魯信長春花園，一個朋友剛賣了房子，比上個月同戶型的房子少賣了10萬元不說，還多送了一個車位。
所以，即使你因為二師兄的身價在飛漲覺得錢越來越不值錢了，也不要在目前這個價位上盲目出手，因為年底或者明年年初機會或更好。
在房子越來越多，購房者越來越少的情況下，我相信新都心的開發商也會像城陽的開發商那樣，拿出足夠的誠意來。
No.3
撿漏的機遇
內外剛需都分析了，就想再嘮叨幾句出手的機會。我希望，大家看我的文章千萬別犯教條主義錯誤。老王說年底房價可能更低，那我就等到年底再出手。我說過很多次，不是這樣的，特別是買二手房和一些性價比比較高的新房。
在別人貪婪時恐懼，
在別人恐懼時貪婪，
逆向思維是一種智慧，
但更需要專業知識來支撐。
——觀察員老王
No.1
青島，終於跌到了榜尾
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（圖片來自冰山指數公眾號）原因很多，我認為最應該分析的是外來購買力。如果沒有外地購房客，在上一輪牛市中，西海岸、高新區、即墨的房子是不會那麼快被一掃而光的。但是從2018年下半年開始，外地人購房熱情已經大大減退。不要說創智新區，就是藍色硅谷不少老盤的銷售都已經非常慘淡，膠州開發區的商家已經“出海”，主動去魯西南尋找“韭菜”。限購是一大原因，很多外地人想買西海岸、高新區的房子，但是又能遷徙戶口，所以只能暫時擱置。但是放開限購牛市就會重啟嗎？我認為很難。首先，在過去三年的牛市中，青島其實已經透支了周邊的投資型剛需購房者，許多養老族、為孩子存房的父母，在過去三年中都已經完成了置業計劃；第二，外地的新韭菜也沒有“餘糧”啊。在全國範圍內，棚戶區改造貨幣補償已經越來越少，拆遷戶們拿到手的是房子不是票子，拿什麼來青島買房？第三，購房者心態變了。許多人一看當地的房子都在不斷落價，上網再看看青島也是如此，那麼他就不會再孤注一擲來青島買房。第四，就是目前有些區域宜居屬性實在太差。以為只靠畫餅就能引來源源不斷的外地人。但是樓市涼下來之後，外地人也會冷靜下來。他跟著你的看房車來青島，滿眼都是樓盤，走出來想買包煙都找不到超市，價格和當地配套齊全的市中心差不多，他們心裡肯定也嘀咕：這樣的房子能住嗎？
所以，現在我們去一些全國性房企的營銷現場，我們還可以看到許多外地牌照的汽車，你不要以為這是盛世歸來，這可能只是開發商油補政策比較誘人，一些外地客也想來青島看看罷了，這些樓盤降價時可能比誰降得都猛。從目前的市場來看，下半年或者明年上半年部分區域很可能會放開限購，但是即使放開，因為上面的四大原因水量也很有限，不可能潤透所有的旱田。西海岸項目周邊配套比較不錯的地鐵房、高新區有商業綜合體的網紅大盤、膠州即墨主城區周邊配套完善剛需樓盤。一些存量巨大、配套匱乏、甚至連暖源、氣源都解決不了，主要靠大餅支撐的區域，就如同賈布斯的股票，肥皂泡破滅後，就是一個萬劫不復。
No.2
新都心的盛極而衰
現在樓市的價格戰，城陽目前打得最為慘烈。各種特價房就如同是戰場上的手榴彈，不斷被開發商拋出來。有的開發商在超過10%的折扣基礎上，甚至又贈送了十年的物業費，這種優惠力度可謂空前。
相比之下，新都心板塊還是比較穩定，雖然和達打出了一個低起價的廣告，但實際上售價並沒有降多少。
但是在這個以本地剛需為主體的分析段落裡，我不想去關注城陽，而是要關注主城區過去幾年人氣最旺的新都心。因為這是一個牽一髮而動全身的區域，南邊可以影響市南的房價，北面輻射李滄。對於剛需來說，瞭解了這個片區未來房價的走勢，就會明白在主城區什麼時候可以出手。
目前的新都心，在售樓盤都比較慘烈。以某央企最後一期的樓盤為例，雖然打出了錯過就不再的招牌，但是銷售也是舉步維艱。但是，我們還應該看到的是，保利、青特的新盤在今年又會進入這個戰場。
但是與處在新都心核心區的老盤不同，這些盤不管如何宣揚“浮山後”、“新都心”的區位優勢，他們的位置都不算太好，基本上只能算是一個地鐵房。一個青島土生土長的朋友，去看了和達，到了營銷中心連門都沒進。“總價這麼高，位置也不好，有這錢去嶗山買二手了。”這個朋友如是說。
手握重金的拆遷戶幾乎沒有了，手裡能拿出二三百萬的剛需很少且越來越挑剔了，換房族……看看我們全市的二手房成交量，在許多房東大幅降價的情況下， 主城四區成交量也只有三四百套，其中還有不少出國不買房的。這些人在親身感受到市場的冷後，還有多少人會立即買房呢？
上一個週期中，降價潮主要是在城陽、東李片區，主城區主要是橫盤微降。但是目前這個態勢下，今年的價格戰很可能會蔓延至主城區。一旦年底新盤入市後，新都心打起價格戰，那麼主城區的剛需市場都會地基不穩。其實我們現在就可以看出一些苗頭，在市南區東部、浮山後，許多二手房的價格不但跌破了3萬元的大關，很多都已經落到了2.5萬元左右。
包括人氣一直頗高的魯信長春花園，一個朋友剛賣了房子，比上個月同戶型的房子少賣了10萬元不說，還多送了一個車位。
所以，即使你因為二師兄的身價在飛漲覺得錢越來越不值錢了，也不要在目前這個價位上盲目出手，因為年底或者明年年初機會或更好。
在房子越來越多，購房者越來越少的情況下，我相信新都心的開發商也會像城陽的開發商那樣，拿出足夠的誠意來。
No.3
撿漏的機遇
內外剛需都分析了，就想再嘮叨幾句出手的機會。我希望，大家看我的文章千萬別犯教條主義錯誤。老王說年底房價可能更低，那我就等到年底再出手。我說過很多次，不是這樣的，特別是買二手房和一些性價比比較高的新房。
手機裡有很多房產經紀人朋友，最近我發現他們發特價房的頻率越來越高，有些房子真是很不錯。房子是業主自己盯著裝起來的，即使住了一段時間，其裝修的品質和舒適度都遠遠高於新房，而且價格也是非常實惠的。這樣的房子，出來依然會兩三天就沒了。
即使你現在錢不夠，還沒有到自己的買房時機，你也要去看。因為這樣你對市場對房子的品質就有了一個立體化的瞭解，未來看到許多“表演”時心理更有底氣，而不是房託一忽悠你就衝上去了。
還有就是新房。市場總體不好，一些好項目成本銷售也會受影響，但總體來說還是片區內人氣最高的樓盤。開發商不會總是賠本賺吆喝，所以當收回一部分資金之後，基本達到了今年的營銷計劃之後，房價可能回調到一個更為合理的位置。所以，對待新盤的態度也不是消極等待，除了對樓盤的性價比你要心中有數之外，還要關注其去化率。對於一些去化率還不錯的新盤，金九銀十最後的促銷期，或許是今年最好的出手時機。
