業內人士稱房價不可能下跌到人們預期值，因為建房成本決定了房價。對此你怎麼看？

近日，萬達集團董事長王健林表示，由於買地、建設、繳稅都比較貴，因此房子也賣得貴，如果想房價下跌到老百姓的心理預期值也是不現實的，畢竟房屋各類成本決定了房屋價格。

與此同時，有業內人士也分析稱，房價主要是由地價成本、建設成本、稅收成本、開發商利潤組成，其中房屋建設的成本，一般不會超過房價的30%，當然部分四五線城市的房屋建設成本會高於當地房價的30%，

王健林的建房成本決定房價引發了廣大網友的熱議。很多網友表示，房價跟建築成本一毛錢關係都沒有，貨到低頭死。若都按成本定價，那世上就沒有虧損企業，沒有虧本買賣了，也沒有企業倒閉了。任何商品的價格應是由購買力決定的。在房價行情不好時，很多人都跳出來高喊房價不會跌，這恰是房價要調整的信號。

而我們認為，業內專家過分誇大的建築成本。建築成本沒有加槓桿，即使上漲也是非常緩慢的，即使是再好的房子也就是2000元/平方米。不可否認，建房成本因為最近幾年，因鋼材、水泥、人工成本上升等因素有所上漲，但漲幅非常有限，不可能對整個建房成本造成明顯拉昇，建房成本上漲對房價影響基本可以忽略。

那麼，既然建房成本無法影響到房價，那麼什麼因素對於房價起到決定性作用呢？首先，供需關係。近年來房價之所以上漲，主要是貨幣政策寬鬆，導致投機性購房需求積極入市，哪座城市房價沒大漲，資金就往哪裡鑽。以及棚改貨幣化安置，導致了拆遷戶大量拿著資金到周邊大量購置房產。人為製造了很多剛性需求。

不過，目前棚改貨幣化安置將逐步變成實物安置。投機性購房群體在一二線城市受到了房地產調控的嚴厲遏制。現在國家正在著手去投機化、去槓桿化。而各地正在“因城施策”，讓高房價迴歸居住屬性。未來投機性購房需求將會退出，高房價將逐步恢復理性。

再者，當地居民的消費能力。本輪房價上漲行情先是一二線城市大漲，然後是三四線城市，如今就連五六縣城房價也過八九千了，早已大大透支了當地居民的消費能力。比如，廈門房價被炒到4-6萬元/平方米，而當地剛需收入只有三四千元/月。當投機性購房需求受到壓制，當地剛需無力支撐高房價的情況下，房價要想不跌都很難。

最後，房價要與經濟發展水平決定。在1998年房地產市場化至今的多數時間裡，中國經濟發展水平每年以兩位數的增長方式推進，居民收入增長迅速，房價也有上漲的理由，但是國內經濟漲了10%，房價每年要漲30-50%，長年累月房價漲幅遠超經濟增速，形成了房地產泡沫。

而未來國內經濟快速上漲會受到壓制，將呈現中速增長，在這種情況下，人們對自己未來收入增長和房價上漲的預期減弱，不會像過去那麼激進，再說國內房地產經過三年輪番上漲後總體呈現飽和，需要經歷一個大調整過程，部分城市房價出現大幅回落將在所難免。

業內人士說建房成本決定房價，而我們認為建房成本會上升，但這種升幅對房價影響微乎其微。中國的高房價主要還是看供求關係、消費能力和經濟發展情況這三個要素。目前需求減弱了，居民購房能力也因房價過高而下降`。國內經濟下行壓力也在加大，人們收入增長預期在下調，支撐高房價的各種因素都在退潮，房地產去投機化的時代正在到來。

小二樓視，職業是賣房子，但從不勸人買房。

有些話看透說透，單純的建房成本才多少錢，建材加人工便宜的只要幾百，貴點的一千多，因城而異，真正的大頭是土地和稅收，而這些又是一個城市發展不可缺的收入，因為城市的發展建設不是空口說白話，是需要大筆資金投入的，資金從哪裡來，當然土地收入佔大頭，一部分稅收加上銀行貸款。所以土地越貴，城市收入越多，發展建設的越好，人口集中，企業和就業機會增多，需求越高，房價越貴，再去對比一下房價便宜的城市。

什麼樣的價格才是老百姓的預期，收入差距太大，中國人均三千，有些人一個月一千多，有些城市人均九千，精英階層月入幾十萬也不少，如果按人均三千左右預期，中國最少有十億人會湧入北上廣深，不為別的，就是收入高點能多賺點。可是北上廣深容納不下那麼多人，人多了市場需求就大，價格自然就會上漲，這就是一個矛盾的邏輯。

再說房價下跌的問題，中國並不缺房子，可以預見的未來城市房價會兩極分化，很多城市的很多房子空在那裡沒人住，有價無市，但又有多少人在北上廣深租住幾平方的小單間，這就是市場需求導致的城市分化，人口往大城市聚集，需求越大價格越高，就這麼簡單。

自住投資惠州東莞深圳可以私信我。

給你說個具體但也不太準確的數據打消你企盼房價下跌的念頭。

一個一百四十餘萬人口的五六線小縣城，工業基礎也不甚強，上市公司也未曾有一個，國有，集體企業改制留下了數萬下崗職工。大部分人要麼幹小生意，要麼外出打工。在本地私企上班的工人工資很少有超過月薪四千的。去年全年財政收入十二億八千萬，但是，應該有的部門一個不缺，財政支出二十億三千萬。每月有大概八千萬虧空。

所以，賣地成了最大收入。引進了恆大，綠城，泰合等等房產企業，土地價由一百四十萬每畝迅速上漲到二三百萬，最好地段到了七百餘萬。很大程度上緩解了財政壓力。

但是，房產企業如果不贏利是不會有興趣拿地的，所以房價也迅速由四千多每平漲到五千二三，又漲到八千多。

這就是真相。 知一而窺全身。

房產若跌，很大一部分企業受累還是小事，地賣不出去有很大一部分人開不出工資才是大事。

明白了不？

毛坯樓房的建安成本，包括小區配套，也就2000~5000元每平方米，5000屬於高端住宅。一線城市房價50000每平方，樓面地價28000，稅費8000，管理費用、資金成本、利潤9000。

如果房市到低谷，稅費500，地價200，管理費用、資金成本、利潤500，房價可以降到3200。

所以房價降不降不取決於建安成本，甚至不取決於開發商的利潤，而是取決於地價和稅費。地價和稅費最終取決於市場，房子能賣出去。建安成本和利潤部分是完全降不了的，賠錢也就沒人蓋房子，能降的也就是地價和稅費。如果房市不好沒人買房子，自然沒有開發商去高價搶地，地價和稅費都會下來。

從國家層面講，穩字當頭。大漲，向全國人民無法交代，對社會穩定極其不利。大落，國民經濟必會受到重創，銀行、水泥建材等相關行業必受重創，物價飛漲，失業率劇增，一樣會引起社會動盪，這對政府來說是絕對不可接受的。

從房地產成本上說，買地、鋼鐵水泥等各種建築材料物價普遍上漲，增加了房地產業成本。

從社會資金流和理財渠道來說，目前還真的沒有一條道路比房地產更為保值的路子，大家不妨去觀察。

從人口紅利上說，每年近兩千萬多出生率在一定程度上減緩房產跌價的節奏。

從現實婚姻的需求看，拿出十個外母娘，看看有幾個不要房子的，大家可以在周圍統計，房子幾乎是結婚必須的，全國一個樣，這是無法否認的事實。

再看看工資的收入，你的工資能回到2015年的工資水平嗎？

所以那些希望房價跌回希望的水平基本上就是不切實際，白日做夢。

建房成本只有開發商知道。什麼時候開發商不再建房了，或者撂下半垃子工程跑了，或者自殺了，才說明房價跌破成本了。其實，開發商沒有一個傻子，洞察力木及強，絕不會賠本，如果建成樓盤不好賣，他就不會去拿新地塊。開發中的樓盤只要賣出期房五分之一就不會虧本了。四五線城市成本價不足1500元，三線城市成本價不足2500元，二線城市成本不足3500元，一線城市的成本也達不到5000元。所謂精裝修，每平方用不到1000元。但是，他們是很會賣，用於銷售環節的費用很大，比如廣告費，中介費，僱託費，提成比例，各種宣傳活動等。但是崩盤的房價可不是按成本計算的，那叫逃命，是斷臂求生。

去過農村了？幾乎看不到年輕人，全部去了城市，留下的是不大可能再去城市工作生活了。問過年輕人〈包括年輕的工資不高的〉了嗎？很多很多在還房貸！無論哪個城市，再也難現人口數量驟升了。拿什麼支撐房價？麵粉再貴，麵包該虧本清倉還會虧本！都是商品，沒有說商品一定會高過成本的，很多很多虧本的企業就是例子，無論虧本因素有再多，說白了最重要的一點是利潤低或沒利潤或虧本！房子一樣也是商品，別看地價漲了，就認定房價必漲，那是誤區。就是不限購，房子也必定下降。請人民群眾擦亮眼睛。本來很簡單的事，分析來分析去搞得複雜化，就是讓民眾看不清方向，好忽悠。看看售樓部，哪個都是賣房服務人員特別多，高管多，不要工資嗎？說明二點，房價本身虛高，利潤大，才養得起那麼多的人，二，不好賣了，得人多服務快捷，儘量能賣掉房子，沒有唱衰房市的意思，我自住房當然有，也盼房子漲，但直人說直話。購房還是等等吧，如果不急。還貸三十年，房子也老了，人也老了，值嗎？請三思！現在房價高位，說白了就是三十年的高貸款，說是租金個人認為差不多。換來了五十年左右，〈有多少房子能住三十年以上呢？〉或許以後多數不值錢的老舊即將淘汰的房子。值嗎？千萬莫做接盤俠，高位投資一二套已無價值，

成本決定價格的概念總體沒有錯，但有侷限性，比如說30年前買一臺笨重的彩色電視機的錢，現在可以買一臺更高檔的彩色電視機，這個例子說明，生產技術和效率的提高有助於成本的降低，昨天高生產成本可以被今天的效率分攤，賣昨天的產品看上去是虧了，但實際上回籠了資本，為新產品提供了血液。

房產成本除了建安成本，還有財務成本，土地成本等，這些都可能發生變化，比如說增值稅取代了營業稅，產品營銷的騰挪空間就大了。

香港1997年開始並延續了6年的暴跌，房價下探了60%，不能說香港地產成本只有售價的40%，單說土地價格也不止如此，因為面臨的財務成本壓力，會促使開發商低於成本銷售物業，以滿足企業對現金流的需求。

所以，成本決定價格在正常的商業區間定義是沒有問題的，但不是決定最終銷售價格的唯一條件。

感謝應邀！

中國的房地產紅火了20來年，一直是一路瘋漲，房地產商、銀行、炒房客都早已養肥了。

現在全國的房屋已飽和，空置率巨高不下，房價高的離譜，老百姓實在承受不了高房價，現在老百姓談房色變。

任何商品有升有降，更別說房子了，早應迴歸居住屬性，按照經濟發展的客觀規律運行，不應強行推高房價上漲，凡違背規律的正常運行，後果是不堪設想的。

目前不但實體經濟和製造業運行堅難，幾代人為一套壓的透不氣，不但無錢消費，看病丶生孩子就無力支出，長此下去後果很嚴重。

表面上看確實有道理，但是仔細一分析就能看出，這根本站不住腳！！

一般情況下，一件商品賣多少錢，確實是跟成本掛鉤的！但是，你賣多少錢是一回事，別人買不買又是一回事！！買家買東西是不會考慮你這東西是合多少成本的，他們考慮的問題只是自己買起買不起！！當他們買不起的時候，他們就不會去買，那問題就來了，蓋了那麼多樓，佔用了那麼多資本和資源，卻沒有人買，無法讓資本在市場裡流動起來，那接下來會發生什麼呢？？你說他們是為了保本絕不降價，直到最後都成爛尾樓呢，還是降價促銷收回一點是一點呢？

歷史上也有把牛奶倒掉的例子，但是我感覺中國人的做法肯定是會降價促銷，收回一點是一點！

如果事情發展到這一步，那麼中國的經濟就要面臨崩潰了，付出的代價將是慘痛的！所以政府是要極力的避免這種事發生的！所以才有了各種限購！但也不是讓房價一朝一夕就降下來，目的是讓其保持在一個合理的價位！！顯然此時的房價是不合理的，是偏高的！！

高房價的原因，成本固然是一個大原因，其中深層的原因還是政策的問題！隨著政策的不斷革新和深入，房價相對是要降下來的，但是由於通貨膨脹的加劇，兩者再一抵消，房價短時間內可能會保持一段高價，而後慢慢的降到一個合理的價位！！

解釋一下什麼是合理的價位！合理價位並不是固定的一個值，而是根據實際情況變化的一個值！按照現在國民的收入，我個人認為一線城市均價五萬左右是比較合理的，但是隨著經濟的發展，十年後或許六萬左右是比較合理的！