首先我們先來了解砍價最基礎最基礎的工作，就是要清楚你要購買小區的成交均價以及二手房價格的價格體系是如何構成的？
1）近期的成交均價， 建議參考兔博士和鏈家, 數據相對比較可靠和真實；
成交均價：是指小區在一段範圍之中的實際成交的平均成交單價，成交均價接近小區一般位置棟數的中高層北向價格；
那二手房子的價格體系又是如何的呢？二手的價格影響因素包括這些：樓層(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景觀(10%), 保養（5%）等；
從整體來看： 小區花園中心的價格一定比小區邊緣的棟數價格高，樓王單位常常就是指的望向花園中心的南向單位， 安靜景觀好， 樓王單位價格是：小區均價X(1.1-1.15)
小區邊緣的棟數一般都會受到馬路噪音或者小區會所或者小區商鋪街道噪音的影響，邊緣的棟數一般景觀也較差, 小區棟數一般：小區均價， 小區邊緣最差噪音最大的棟數：小區均價X(0.9-0.95)
樓層：價格以中高層的價格為最高， 頂樓和最低一層價格最低， 同一棟樓差價在200塊錢一平方米，多數小區低樓層多采光不佳， 小區的綠化樹木可以到達小區的4樓左右甚至5樓，綠化會直接遮擋掉一部分採光；
朝向：南北通透最佳， 其次正南， 東南， 東向，西南， 東北， 西北， 北向；
以盈彩美居小區為例，南向以4.2的價格成交， 北向的價格可以低到3.8萬到3.9萬之間， 南北向差價差不多在2000到3000元一平方米；
景觀：現在的人越來越在意景觀，一線望江和望不到江價格差異巨大， 一般的花園小區以中心花園景觀最佳， 如望向城中村， 停車場會略微減分；
這上面的一切都是為了讓你在腦海裡建立一套價格體系， 當你看一套房時，應該在均價上面加分，還是減分，加多少合適減掉多少合適， 得出你所看的這套房子合理的市場價格；
當你瞭解完成交均價和清楚上面的價格體系後，那你就可以實地和中介一起踩盤；
踩盤的過程中用手機記錄房子的面積， 棟數，朝向，樓層，戶型，報價，業主報價單價，房子概況， 然後回家覆盤， 根據上面的價格體系， 參考小區成交均價和業主的報價， 計算出業主報價的溢價；
計算出的溢價部分就是你一定要砍掉的價格了， 這部分價格本身就是虛高的價格；
砍價必知：二手房砍價能否成功、能砍掉多少，主要取決於當前的買賣雙方心理、成交量兩大因素。
一般情況下，市場成交量高的時候， 賣家價格預期普遍都是高的，砍價難度就會加大；
市場冷淡期，兩部分業主容易砍價：一是預期低的業主，二是著急賣房的業主，例如要換房騰資格、要移民急於變現， 生意週轉困難等。
砍價格前的準備工作：
1） 看房時不要馬上表現出非常滿意這套房子， 自己先仔細看房，適當的和賣家寒暄幾句；
確定想買這套房要二次看房， 二次看房要帶不同的人， 看看不同人的意見， 聽聽親戚朋友們的意見再決定也不遲；
2）自己在看房的過程中，主動和業主瞭解賣房的原因， 有個別業主不透露的就通過中介瞭解賣房原因；
通常賣房的原因無非是置換改善、急需名額、移民賣房、解決目前的資金困難等；
如果碰到解決目前的資金困難和急需賣房騰出名額的這種是最容易講價的；其次是移民賣房， 移民賣房基本業主就不會回國了， 想處理掉國內的房產， 這種條件一般較好， 也有談價的空間；
但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，這種賣房的也是佔了主流，基本分文必爭，能談價的空間就有限；
3）談價格要選擇地點：不要在業主家裡談價格， 業主自己的家， 地理位置及熟悉感會加大業主的氣場，談價格業主會佔優勢地位；
4） 出價前要仔細核算自己要出的價格， 出了價格不要隨意更改，也不要聽從中介的鼓動；
接下來談砍價常用的幾種策略和方法；
1）細緻對比，得出房子的實際市場價格，找到房子的優缺點，談的時候可以和業主說說你對這房子基本滿意，就是有些地方還是有所擔心，實際上也是沒有十全十美的房子；
比如之前買房我就和業主表達了擔心馬路的小噪音，實際那條馬路隔得很遠，對房子沒有影響， 但是我會表達我對噪音及其敏感， 業主剛開始說不會影響， 看我一直看著馬路擔心， 也說出了可能有一點點影響， 實際這只是我的一種說辭而已；
2）拿家人說事，這次買房我是主要談判人， 我就會拿我先生來說事， 比如可以這樣說“我是比較傾向於買3房的， 我們的錢也只能這個小區買兩房， 這個價格基本可以買盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小區，賣家知道的小區），但是老公比較喜歡這個小區的環境，他要買這邊等等， 讓賣家覺得我們也是有可能做其他選擇的；
3）和中介打配合，談價格時也適度和賣家透露在談其他小區的房子， 現在就看哪套的價格能談下來就定哪一套了， 這時候就需要中介出來打配合證實我們還在談另外一套房的價格， 表明我們現在就是到價既籤， 哪家的價格到位我們就籤哪一家， 這時候到價既籤是給賣家下定心針用的；
4）哭窮賣慘， 和業主談談現在年輕人出來打工， 好不容易存這點錢， 還四處和親戚朋友借錢湊的首付就為了廣州買一套房， 現在賺錢又難， 反正有多慘說多慘， 讓業主產生同情心， 談價就好談些；
5）車輪戰，當時也是中介配合我的， 讓幾個中介朋友輪番打電話去業主，都說有客戶可以看房， 可以出什麼價格買， 當然出的價格都是低於我的報價的；
如你沒有可配合的中介， 那就找親戚朋友幫忙，輪番上陣看房和報價， 都報低於你的價格，談房子缺點，影響房東心理， 這樣會直接降低業主的心理預期， 賣家還會覺得你才是個比較實在和有誠意的買家；
以上的只是策略和方法，大部分時候任由你說的天昏地暗也不降價也是正常的，賣家心甘情願的降價肯定是你可以幫她解決目前的一些困難。
分享之前談的一套房子， 成交價格直接比正常的市場價格少了42萬，注意看哦是比正常的市場價格哦，這個賣家就是賣房週轉的，如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍賣， 那被拍賣還不如自己賣了拿到更多的錢， 對吧？虧一些這些客戶也會賣的；
砍價能砍成功的最重要原因還在於換位思考， 業主肯少那麼多價格給你， 那他到底得到了什麼？賣家沒有好處那她憑什麼不賣給其他人而賣給你？
請你試著回答以下這些問題：
1， 你在交易過程中切實幫業主解決了什麼具體的問題？
2， 業主降價換來了什麼？
3， 為什麼是你解決了業主的問題， 而不是別人？
針對這些問題往上套，你可以幫業主解決什麼問題？然後根據這些和業主談你的優勢；
比如我的賣家是想賣了這套房去買體育東路的學位房， 我瞭解到她要買的房子是父母認識的熟人，房子的所有人是年紀較大的人， 房子掛了很久還沒有賣出去， 現在她的賣家可以較低價格賣給她，如果要買， 我的賣家的賣家要求全款而且儘快付錢， 要不就賣給別人；
而我的賣家的心態是擔心給錢晚了， 她們就賣給其他人了，所以她的訴求就是她儘快賣出這套房子；
針對我賣家的情況，我們表達了我們的優勢， 我們是二套必須五成首付，當時看房的幾家都是三成首付（從中介處瞭解得知），首付多意味著她可以更快的拿到更多的錢（解決了賣家首付不足的痛點）；
另外我們也表達了我們買房的明確意願， 只要價格到位， 我們就馬上買， 這個買房我們籌措了好久， 首付準備的差不多了， 只要你點頭我們的價格， 我們立馬可以簽訂購房合同（解決了賣家快速賣出房子的願望）；
這時候中介也表明我們的貸款資質和銀行流水他們都審核了， 是優質的客戶， 銀行貸款沒有問題， 實際上我們確實在購房前就做了這些工作的；
賣家之前買房都是全款的， 通過中介的旁敲側擊賣家， “有些人看房， 可能資質不好， 最後貸款什麼的都麻煩一點， 另外有些人說買到後面也不一定買， 你現在可以和我們籤， 我們的客戶可以確定下來”等等；
其實也是利用了賣家急切的心理和信息差， 賣家的心態在不斷動搖中， 最後賣家讓我們給她3天時間， 她自己意思週末有個中介說有個客戶來看房， 可以給出415萬的價格， 好， 那我們就等等看， 實際上415萬的價格我是絕對不肯給的；
當然在談價的價格中， 態度要謙和語言要平和，整個氛圍就沒有那麼緊張；
最後我們是以400萬的價格成交， 業主報價是435萬，少了35萬！
以上全部分享來自我以往的實戰經驗， 希望可以幫助到有需要的你！
做為首席樓盤戶型分析師，不管是買房還是賣房，我給的建議是以己之長攻其之短！
首先，聊樓盤！我相信大部分業主對周邊樓盤怎麼樣心裡都有數，如果我們找一個品質比他好，價格卻差不多的樓盤跟他探討一二，會如何？至於炒房客就更好糊弄了。
其次，即便是同一個樓盤，不同的單元總有好壞，特別是景觀視線，日照採光指標，大殺器啊！
第三，戶型問題，這個我就不多說了，三室戶太多，二室戶太少，四室戶太奢侈，風水不好，佈局不好等等等！
第四，裝修問題，鄰居問題，物業配套問題等等等，反正就是不斷找茬唄，
然後每個問題降點錢，集合起來，業主往往會手足無措！另外，可以考慮帶著首付款去跟業主交涉，這個誠意就能折價不少！
最後，以上分析不知小夥伴們覺得如何？歡迎留言探討，更多獨立樓市觀點，樓盤戶型綜合分析諮詢選擇，請關注首席樓盤戶型分析師！
近年來，隨著一手房交付屢屢出現問題、精裝修房施工不到位、新房價格虛高等等原因，導致了二手房的買賣成交量一度突破了一手房的市場。畢竟二手房看得見有對比，周邊的物業規劃和交通設施都是能一目瞭然的，這也對購房者的需求起到了大大的提升，不過條條蛇都咬人，二手房也有一些“坑”，購房者需要格外注意。
在購買二手房時，通常最初都是和房屋中介聯繫，這時一定要在看到合適的房子後，看清楚房產證和不動產證的兩證，因為你所看到的面積和實際的房屋面積可能有一定的區別。哪怕是常年看房的銷售人員也無法準確估算出具體面積，然而售賣通常都是“一口價”，那麼購房者就要仔細計算出平均價格進行比較。在談合同的時候一定要找大型中介，這樣有一定的保障，仔細查看後再簽訂合同，並且專業人做專業的事情，避免事後的一些麻煩。
在購買二手房時，騎牛看熊認為一些“小細節”也要重點注意。在購房時一定要見到業主，不要讓中介公司收了你的中介費，還要賺一道“差價”，你以為交錢什麼事情都不用管了，結果事後才發現房價貴出一大截，這種事情常常發生。購買的二手房要確認是否還在出租？什麼時候到期？否則二手房到手後，租戶合同沒有到期，這就很容易造成房屋糾紛，以及物業費、水電費、天然氣費等等是否繳納，事後購房者再發現，往往賣方會不認賬甚至“玩消失”。特別是購買學區房的購房者，一定要去學校問清楚，常常會發生同樣是一個片區，只是過了一條馬路或者是學區房劃分的具體化，導致一些房子只是離學校近，但並不享受學區房的待遇。
剛買完二手房一套，怎麼砍價我告訴你！
先是我老公和男房主砍價，你先看看屋內設施，除掉你不需要的，留下你需要的。房屋裝修怎麼樣，有沒有需要重新裝修的地方，也就是破損的地方，這個可以砍出一個大價格，比如衛生間防水沒做好等問題。
男人和男人砍完了，接下來就是女人和女人再砍，哈哈！一定要多聊天，多瞭解彼此說的話，如果對方真的是想賣房，急需賣房，這個價格可以砍，如果對方不急於賣房只是想賣高價賺錢，那你就沒必要多說什麼了，因為你出低了人家不會賣給你，必竟人家不急著賣。
中價公司的價格你沒法滲透，必須和房主見面聊，你們之間砍間定價，我們之前也是通過中價，結果中價把房東的價格報高了，給房東把我們的價格壓低了，中價公司在中間主導，導致我們和房東連面都沒見，因為價格就黃了，所以和房主的溝通很重要。
看了無數套房下來，總結一點，自己找房源，自己和房主交涉，然後找正規中間公司做房屋交易過戶等，這樣有保障，給中價公司相應的費用，比較合理！
二手房如何砍價？
這個問題要從人性入手。
比如我妹合肥的房子正在賣，82平，同區域此類型的精裝房，市場價在145萬~155萬之間。
她和我妹夫都是很懶的人，考慮到他們家房型不太好，（進門對廁所）。但是樓層和採光以及裝修情況不錯。
於是她們掛價140淨得，低於140萬她們連談都不想談。這是她們的心理最低價位。
用我妹的話說，“大家都很忙，我不願意浪費時間在討價還價上，能接受就買，不能接受就不要談了。”
所以，買二手房，你要看房主是什麼樣一個人。如果他掛高價，願意花時間和你磨嘰，那麼你就坐下來從房屋戶型、裝修情況、樓層位置、小區物業等各方面挑刺，慢慢磨。
如果房主是一個比較乾脆的人，你不接受他給的價格，連見面的機會都沒有，更別說坐下來慢慢砍價了。因為現在生活節奏快，和上一輩人比，年輕人也比較乾脆利落，很多人比較厭煩討價還價。
所以，買二手房的同志，還是琢磨一下，你看中的這套房子的主人到底是什麼性格吧。
聊價格有幾種方式
1、賣慘滿地打滾說沒錢，求著降價，業主是大爺大媽兒女不在身邊時最管用，你是年輕人，他會把你想象成他的子女，同理心因素會降比較多。
2、買學區房，談判時淚如雨下，對業主也是一種震撼。
3、看起來很強硬的業主，價格能降多少和置業顧問有很大關係，置業顧問之前是否瞭解賣家的賣房動機，賣房一定是著急用錢，或者換房，或者出國，諸如此類，一定有一些突破口可以解決價格問題。
4、給中介幾萬塊意向金，讓中介拿著錢去和業主談，有的時候會起到很好的效果。
5、多約業主談幾次，每天的心情不一樣，可能今天心情好，或者看到某新聞受觸動，成交價會鬆動。
目前的市場，建議多關注法拍房，抵押房，這些房子售價一般都在市場價7折左右。
一般賣房的都留出砍價空間，聽賣家口氣，要是嘴硬不急著賣，砍不了多少，你要態度好姿態低，誇房子誇房東干淨利索氣質好漂亮一類的，留下好印象砍價也方便，別聽別人說的挑毛病砍價，分分鐘煩了你就是不便宜你信不…
換位思考自家孩子哪怕是傻子，也不想聽別人說傻，房子有缺陷也不想別人挑毛病…
作為一個專業為房產經紀人、購房者服務的房產交易平臺
在這裡先告訴大家，二手房的交易流程是怎樣的：
1、業主把房子掛到房產中介門店，門店派經紀人去房屋檢驗、實地勘察、按周邊的房價估價
2、房產經紀人CALL客，把房子推薦給有買房需求的客戶，帶領客戶看房
3、如果客戶看中房子，經紀人聯繫業主，達成交易。
作為買方的人，購買二手房如何砍價？
1、可以先了解該房子附近新房、二手房的價格水平，多問幾家不同的經紀門店，貨比三家很重要
2、和經紀人講價，可以提如果能砍到多少錢，給予經紀人一定的獎勵
3、和業主講價，看房子新舊情況，選擇是否要傢俱家電傢俬等，如果只要裸房，是有講價的空間的
4、幫業主贖契、交契稅等，都可以相應減低一點價格，這個就要看買家和業主的溝通了。
希望可以幫到你
