長沙的情況，本人稍微瞭解，長沙的公寓市場目前來說，由於中介宣傳的比較到位，各種造勢和影響力稍微有一些影響力。因此造成了長沙公寓市場看起來比較火爆。
但事實上公寓的投資價值不夠大。
1 公寓的貸款期限短，最長只有十年。而且首付要50%，租售比不高，除非是非常繁華的地段。一般是資金比較雄厚的人大量購買，用來開展民宿或者是酒店。以博得更好的收益率。
2 公寓的物業費和水電費會比較貴。所以公寓要是沒有利用率的話，空置成本比較高。
3 公寓的戶型不太好。面積比較小，所以通風性能差。通光性也差，不宜長期居住。
4 目前實體經濟不太景氣，辦公出租率不高。很多公司都遷移到了小區裡面，以節省租金成本。
當然，公寓也有他的優點。
1 公寓的整體面積比較小。佔用的資金不大，有利於閒散資金的利用
2 公寓不限購不限貸。在長沙現在限購限貸的情況下。很多沒有購房資格的人只能選擇公寓。
3 目前有很多公寓水電費已經和住宅是一樣的。
4 一般來說公寓的售價會比住宅稍便宜，很多都是精裝公寓，性價比高。
5 公寓一般建在大型小區或者是繁華的十字路口，有很好的位置優勢。
因此，如果要在長沙投資公寓的話，一定要投資位置非常好的地段。
個人對長沙的房地產市場行情不是特別瞭解，但從我所在的城市大連的角度來看，包括目前全國市場普遍的情況來看，公寓產品並不太適合投資。
主要原因有如下幾點：
第一，房產投資租金回報率本就不高，年化租金比上總房款。能夠達到6%，我個人認為還可以，但是很多地方都達不到。
第二，公寓未來變現實在是個困難。從我現在所接觸到的來看，買二手房的人，買公寓特別特別少。他們有同樣的首付，首先會考慮買住宅，而不是公寓。主要原因是公寓的首付比較高，而且稅費也較高。如果考慮變現能力的話，公寓遠不及住宅。但如果你打算長期持有，能夠收取較高租金的話，也未嘗不可。
第三，從二手公寓的行情來看，較之前新房似的，價格並沒有太大丈夫，甚至有的樓盤還低於早些年的新盤價格，刨除掉市場原因，主要也是因為二手房難以出手，業主著急變現，所以價格都不高。我個人認為大部分的公寓都很難有成長空間，為數不多的稀缺地段或者擁有稀缺景觀資源的產品除外。
投資公寓和投資住宅的邏輯是不一樣的，投資住宅一般是通過房價上漲轉手買賣而獲得收益，而投資公寓主要是通過長期出租獲得收益，因此投資公寓主要考慮出租的難易程度和租售比。
長沙自2017年下半年起商業公寓就一路走高，主要原因是住宅限購。
住宅限購導致很多外地戶口被迫買入公寓落戶以獲得購房資格，還有很多資金找不到投資渠道而進入公寓市場。
目前，長沙的商業公寓價格較2017年初已整體上漲約60%，租售比根據區域和公寓戶型不同，大約在2%-5%之間，考慮到存款利率和投資回報率，位置優越戶型小租售比高的公寓還是具備投資價值。
如果你確定投資，建議選擇交通便利、流動人口密集（商業、高鐵站除外）、環境優雅的小戶型公寓，如麓谷、大學城、洋湖等區域，這些區域因企業多、學生聚集和旅遊休閒，更容易出租，當然還可以選擇醫院或者具有獨特資源的公寓。
但整體上來說，目前投資長沙的公寓並非最佳時機，事實上目前長沙的公寓庫存在增加，如果住房限購出現鬆動和開發商18年規劃建設的公寓陸續上市兩者疊加，長沙公寓市場就必將出現降價滯銷的情況。
買公寓，記住兩點就行了。地鐵口，市中心。
買公寓公攤高到30%多，物業費3~5元，沒有天然氣等，
公寓不建議投資，公寓屬於商業產權，以後想出手客戶要承擔高額的二手稅，且長沙買公寓的少，買二手公寓的更少，其次回報率不高，買公寓還不如買商鋪
不要投資公寓了，最近買公寓的特別多，價格奇高，很多空在那裡沒有人來租，低價不願意租，已經超飽和了
