實話告訴你現在200萬想買到好的商鋪有些不現實，所以我個人覺得你用200萬買商鋪養老還不如把這筆錢拿去理財養老更好，下面仔細分析;

現在的商鋪貴如黃金，200萬如果想在一線城市買商鋪顯然是不夠的，假如你用200萬付個首富去一線城市的副中心階段還是可以的;但問題是你又去銀行貸款200萬出來，每個月租金沒有2.5萬元是不划算的，除非你商鋪月租能抵抗每個月的貸款;如果月租金不夠還月供反而給你增加壓力，這樣的話生活更加苦，所以把所有積蓄200萬貸款買商鋪有些不划算，畢竟你年齡有40多歲，等店鋪供完就5、60歲了，最終就真正得到商鋪來養老了。

但假如你用200萬付全款買商鋪，在一線城市買不到好的，只能在三四線城市購買全款買商鋪。但小城市的商鋪升值空間不大，而且租金也不高。類似你這種投資200萬，月租金最起碼要1.2萬元，不然這個店鋪是沒什麼投資價值的。所以買店鋪成敗在此一舉，店鋪好的帶來很大收益，店鋪不好的養老老本真進入腹水東流。

現在想拿這筆錢養老，買商鋪養老確實存在一定的風險，既然是養老錢就是要穩，本金安全第一。所以我個人建議你把錢放銀行定期存款，找民營銀行，農商銀行，信用社之類的小銀行做五年定期存款。有200萬存民營銀行五年定期存款利率給到5.3%，甚至有些給到5.5%也是可能的，每年利息收入有11萬元左右，平均每個月有9000多元。

月收入有9000多元，這個收入用來每個月的開銷生活的很好了，生活的有滋有味，吃飽喝足，打打牌，散散步，這樣的生活才是真正的養老生活。養老就是生活的輕鬆，沒什麼壓力，真把200萬去購買商鋪之後就是屬於投資了，投資是有風險的。

以上就是我個人看法與建議，希望給參考參考！

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先說40歲養老的確有點早，可以去做些自己喜歡的事情，200萬買個商服出租我其實不太贊同，首先還要看你是在哪個城市。

拿我在哈爾濱舉例，哈爾濱一套200萬的商服買不了多大不說，現在生意都不好做，好位置商服貴，位置一般的還不一定能租出去。商服按20年返還來說，200萬的商服每年租金至少要10萬元，但是不一定總有人能租，假如200萬放理財的話每年10萬左右幾乎都能拿到的。

可能很多人說買房子可能升值，但是現在商服出售都是比較難的，而且買房子去做投資升值，貸款付首付是比較合適的，全款真的不建議投資風險太大。

還有如果只是有200萬，還是比較推薦銀行理財，如果家裡這200萬是刨除各種費用之外額外的錢可以考慮投資，但是現在投資房產還是有些風險的特別是投資在商鋪。

我自己有兩套門面房一套是在上海，一套是在蘇州。而我是一個地道的上海本地人，所以對於這個方面可以給你一些建議！首先我想說的是40歲養老真的有些早吧，而且200萬的資金是很難買到一套比較合適的商鋪的！要知道現在電商的衝擊挺大，對於商鋪而言，好的不便宜，便宜的沒好貨，所以說要買到好地段的商鋪是需要一定資金門檻的！！

我目前的兩套商鋪都是7個點以上的回報率，也都是幾年前買的，但是就目前來看都是以租還貸階段，少有餘額！所以如果你用200萬作為首付去買一套商鋪的話，我認為還是有不錯的回報率的！記住，現在買鋪子一定要買新鋪，底商，自營，能重餐飲以及沿街的！而買入的鋪子必須滿足兩個條件就是：1、每年7%以上的回報率！2、每個月的租金能夠抵扣房貸！！

以200萬首付，200萬貸款，10年期來看，每月的還款額度為22000，一年也就是26.4萬元！那麼你的租金就必須大於這個數字，才算合格的商鋪，以一套400萬的商鋪來看，一年28萬的租金回報是比較合適的，且合格的！

記住，商鋪是靠養的，不可能馬上買入就給你帶來較高的收益！而如今好的商鋪門檻很高，200萬全款是很難買到7%以上的回報率鋪子，因此如果你想賣商鋪投資，甚至是養老的話，可能40歲不容易實現，至少要等到45-50歲，把商鋪貸款還清了才行！不過如果現在投資，到那個時候一定是比許多上班族過的逍遙自在的！雖然說商鋪一鋪養三代的時代結束了，但是一鋪養一代沒問題，其次，投資本來就是投於未來的一項舉措，10年前電商來臨衝擊了實體，誰知道10年後實體會不會捲土重來呢？？因此有能力，有資金配個1-2套沒問題，不過200萬的資金來看，40歲養老早了點，如果不投資，容易坐吃山空！

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買門面養老的想法恨可怕，

門面很難出租，貨幣貶值，唯一的投資是有發展前景，每個家庭都需要的，比如養老院，國家剛放開審批制度，個人可以直接建，還有好多補貼，一般養老院的利潤只比銀行利息高一點，但是建設養老院的費用，會每年增值百分之五，就是有一樣可以肯定，拿相同的錢，你在十年後絕對建不成相同得養老院！一般新建高規格養老院120個床位要投資600到800萬。基本上全是單間，錢不夠可以和親朋好友合夥做！就是最壞打算自己老了也有地方養老。需要養老院圖紙可以私信我，免費提供。

坦白講，200萬真的買不到合適的商鋪！

以我在的太原一個弱二線城市來看，目前純一層底商價格都在4萬以上，好地段的都達到了6萬多/㎡，200萬買一個40平米左右的商鋪，連某些超市、藥店、二手房門店的最小面積要求都達不到，只能出租給某些快餐，而快餐則倒閉率高、換鋪率快、空置週期長，租金回報無保障。

一拖二的倒是便宜，有的2萬多就能拿下，但是二層商鋪特別雞肋，如果不能從大門口上直接開門上二樓，只能從一層商鋪上下樓的話，空租率特別高。

假設按照一層商鋪全年出租，基本在6元/㎡·天左右的租金，40㎡一年租金9萬左右，如果拖家帶口，上有老下有下，還要自己養老，初步估計不夠！

所以還是踏實的工作賺錢吧！

200萬，理財的話，5%收益，一年10萬，養老目前問題應該不大。

關鍵是，怕以後啊。中國這種狀況，10年前200萬在上海能全款買一套房了，現在200萬隻能交個首付。如果10年前你開始理財，每年10萬的收益，到現在不過100萬收益，加上本金300萬，還是不能全款買房。這說明，購買力下滑了，如果長期來看，光靠每年5%的收益還是跑不贏通脹的。

如果每年收益10%，一年就是20萬收益，10年200萬，加上本金就是400萬，這點錢說實話要全款買房，就只能郊區了。但是10年前，200萬可以在市區全款買套房的。畢竟07年那會上海房價只有1萬多一平，現在都均價都五六萬了。

10%的收益都趕不上房價漲幅，只能說，過去10年房價漲速太快了，可以說碾壓任何資產的收益。

但是，未來呢？我覺得未來10年房價很難再複製過去10年的收益了。

今年的狀況，我覺得固定收益產品比其他投資更靠譜點，股市也可以考慮，但是你得有金剛鑽才行。商鋪投資，今年恐怕也要受到經濟的影響了。所以，這個階段，我認為5%的理財收益也是可以接受的，但是，一定要注意資金的安全！

200萬買一套小門面房就想出租養老不太現實，現在的實體經濟不景氣，很多店鋪都難以租出去，此時去買門店可能存在較高風險。

給你列舉三大原因，買門面房養老存在的問題

1，現在買小門面房不太合適

現在去買門面房升值的空間是比較小的，在房價經過十多年的炒作後已經處在高價，很多門面房既不能升值，也存在頻繁換店家的跡象，如果買的地段並不理想，時間一長久，店家更換頻繁，久而久之就不一定有人來此地段租店，到時候可能面臨較大損失。

2，好地段200萬資金太少

200萬資金在一些熱鬧商業街並不能買到好的商鋪，而一旦借貸投入或者付了大筆的首付資金，後期面臨著還利息的結果，如果商鋪的產出並不能達到預定收益，只能轉賣，一旦轉賣就要面臨虧損。

3，實體不景氣

隨著電商越來越被大眾認可，實體受到的衝擊也很嚴重，目前很多店面都是在維持經營，並沒有較大的收益，很多人賺不到錢就會紛紛轉型，此時開商鋪的黃金週期已經過去。

其實，你目前只有40歲，人生還沒有過一半，此時就開始養老並不太合適，有的人60歲還在努力奮鬥，柳傳志40歲創立聯想，任正非43歲創立華為，可以說40歲是人生的黃金時期，選擇養老無疑就是給人生畫上了句號。

但是你若真的想靠200萬有收益，還是建議去做一些理財產品的投資，年收益在5%左右只要節儉也能生活。

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座標濟南。唐冶新區建設之後成立的首個商業體。山東最大的奧特萊斯項目。投資了個108平方的商鋪門面。明天商場自持部分開業，我們這邊外購的還要延期交房。各種不靠譜啊，各位親有沒有。搞好了的話，一個平方4.5到6塊。搞不好的話，3塊錢可能也沒人租。不過應該不會淪落到誠基中心那個程度。總體還是看好的，未來十年這塊還是有發展。

綜上，我感覺投資商鋪一定要選有人口淨流入的地區。沒有人口支撐的小城市還是算了。即使小城裡有錢人消費的話，也喜歡去附近更高一級的城市。

我是一個混吃等死10多年的人，目前再覺醒中。。。。。。

僅供參考。

為什麼不可以呢？我覺得選擇個好的地理位置，商鋪帶來的收益也是很可觀的。單單為了養老完全是可以的。

為什麼我是持認同的，我是在青島做房產的，類似於買商鋪或者公寓的客戶絕大部分是帶有投資的想法的，所以對於商鋪或者公寓一些商業性質的，我更願意跟客戶講的是投資回報率，說白了就是講收益。在青島的市場，如果花200萬買一個商鋪的話，收益最少能達到5%，也就是每年有10萬的收益。那麼在青島用來養老是可以的。如果不僅僅用來養老的，還想作為投資，那麼怎麼將利益最大化這更需要好好的再琢磨琢磨了。

經常有朋友問我，是買房收益大還是賣商鋪公寓的收益大呢？我經常說這可能分地方的，我同學他爸16年在我工作的地方買了個商鋪，上下兩層的一共120平左右的，租金每年12萬，總共花了200萬，我有個業主也是在16年同樣在這個小區買了兩套房，一個120平的套三，一個85平套二，也是花了近200萬，現在這個小區套三的租金在3000左右，套二在2200左右，兩年的時間商鋪的價格買到3萬一平，房子價格買到2萬一平。總的算起來賣商鋪的總共掙了184萬，買房子的掙了222萬。

這是在房價上漲的情況下，買房子比買商鋪合適，因為2019年很多人都說以後的市場不會出現大幅度的上漲，那麼在房價不漲的情況下，兩年的時間買商鋪的掙了24萬，買房子的掙了12.5萬，當然是買商鋪的收益高了。

所以我覺得買商鋪和買房還是要自己把握住了。

作為一個財經工作者，我覺得投資買商鋪是對的，但指望靠商鋪來養老，年齡還是早了點，可到 50歲以後再考慮。

至於200萬元，現在要買一個臨街商業繁華地段的旺鋪，資金肯定不夠，因此我建議是題主可考慮用200萬元付首付，然後貸款，然後用租金還貸款，等到10年之後商鋪貸款還清了，相對來說題主也就實現了財務自由了。雖然現在商鋪不能養三代，但養自己的老應該沒有一點問題。

但要注意幾個問題：一是一定要買臨街的商業繁華地面，背向地段的商鋪由於受到電商衝擊不太好出租，租金也不高。不要買那種房租形式的商鋪；二是注意投資回報，至少購買的商鋪每年的租金能夠抵銷還貸本息。三是選好城市，根據自己的經濟承受能力與城市經濟發展實際，把握好投資決策。

最後祝投資成功！