樓市4重信號接連傳來,2019年房地產市場、房價大局基本確定

相信經歷過多次中國樓市風風雨雨的人來說,我們應該比較淡定,不會聽到風就是雨。過去、現在是如此,相信將來仍然會沿著它的軌跡繼續進行著。在房地產市場中,一直存在這樣一種現象,撇除一些客觀因素,很多買過房的家庭,只要經濟條件允許,手中有一些閒錢,就會再買房。沒買房家庭,或者經濟條件不寬裕的家庭,越不敢出手買房,生怕買在山頂上,接最後一棒而不划算。所以,這些年,有房家庭與無房或少房家庭的財富差距越來越大。

時針轉到2019年之時,中國房地產市場快速發展了近20年,從去年的銷售面積和金額來講,可以說是“空前,差不多也絕後”。當然,從房價方面上看,也已經是“輕舟已過萬重山”,簡單的說,買一套房子,不是那麼容易了;從市場環境來看,本輪房價連續上漲近3年,除個別地區提前調整外,大部分地方房價漲幅從去年國慶後才開始趨緩,購房者觀望氛圍越來越濃。

樓市4重信號接連傳來,2019年房地產市場、房價大局基本確定

下面我們來看看當前樓市4重信號

01房貸利率拐點出現

購房除了價格外,貸款買房一族一般都是按揭20-30年,不同的利率成本,給家庭的壓力也不一樣。根據融360監測數據顯示,2018年12月份房貸利率環比出現了下降,從5.71%降至5.68%,這是多麼不容易的事,要知道,房貸利率已經持續上漲近2年。這次房貸利率下調會是曇花一現嗎?答案顯然不是,此前已有一些地方的銀行房貸利率出現了鬆動,加之央媽連續放水,在2019年開年的一個月內又出現兩次連續放水,即使考慮春節因素,資金面上應該說還是相對充裕,但從全年增長任務來看,由於放水預期的存在,開年後繼續放水可能性會延續。資金面整體寬裕,將引導房貸利率繼續下行,可以說,本輪房貸利率最高點已經過去,拐點出現。

02貨幣貶值不容小視

這麼多年來,我們很多人買房的初衷就是讓賺到的錢能夠保值、增值。但現實是,我們投資無門,投資渠道狹窄,眼看著手中鈔票的購買力一天不如一天,不把錢附在某種抗通脹的物品上,顯然是不明智的。房子相對於其他產品來說,還是具有無可比擬的優勢。有業內人士算過一筆賬,從利率和通脹率來計算,10年前1.5W相當於今天的3.7W,翻了2.5倍,這麼一看,無論是做什麼投資,如果沒有這個財富增長速度,那就是虧了。這其中,有的人一定通過1.5W實現了更多財富增長,10W,20W都是有可能,但更多的人,如果把錢存銀行,顯然是不划算的。就當前來看,雖然說我們當前貨幣增速已經降至2位數以下,但這只是相對之前有所減少,而增長比例還是可觀的,一般來說,普通的理財收益是跑不過通脹的。

03房企資金壓力不小

去年以來,不斷有房企因資金鍊斷裂發生違約,甚至倒閉的案例出現。雖然說一個行業出現這種情況屬於正常,但我們梳理髮現,對於資金需求極大的房企來說,我們可能因為一塊地或者一次開盤失誤,都可能導致企業萬劫不復。根據Wind數據顯示,131家上市房企中,截止到2018年第三季度合計負債達到7.89萬億,較2017年增長19.5%,大多數房企負債率超過80%的安全警戒線,其中僅萬科一家就達到1.22萬億。2019年又是各負債房企的集中還款期,全年需還款6.1萬億。當然,這僅是部分上市公司的負債統計,另據恆大研究院的一份報告顯示,除去民間融資和各類金融機構貸款,房企有息負債餘額約19.2萬億。這麼巨大的還款量,房企未來的日子並不輕鬆。

04主管部門定調2019年樓市

作為主管全國房地產的最高行政部門-住建部,在上個月召開了“全國住房和城鄉建設工作會議”,這次會議是在此前的中央經濟會議之後召開的,應該說是一次落實決策層的會議,提出了2019年要開展的10項具體措施。放在10大措施之首的就是“穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場健康平穩發展”。這條措施應該是2019年全年房地產市場管控的主導思想。

在這條措施中,強調地方的主體責任,筆者認為,前期地價經歷了快速調整迴歸,現在強調穩地價,顯然是地價不能再繼續大幅調整,保持現狀是比較合理的。強調穩房價,這與地價一樣,當前一些地方的房價已經出現了回調,這個度是地方要把握的,否則,作為關聯方,房價穩不住,地價也難以平穩。穩預期,應該說,主要還是購房者的心理狀態如何?現在出現大面積搶房的情況可能性不大,主要還是防止樓市過冷,購房者對未來預期若過於悲觀,顯然無法放大成交量,對地方保增長也不利。

樓市4重信號接連傳來,2019年房地產市場、房價大局基本確定

2019樓市大局基本確定

我們說中國樓市的冷熱、走向、房價的漲跌,都是各種因素綜合作用的結果。從上面梳理出來的4重影響樓市的信號來看,2019年樓市基本大局也基本確定。

1.穩住房價不漲、不跌。雖然我們的樓市是屬於政策市,但真正要做到完全平衡,確實太難。正如前文所說,又想房價平穩,又要放大成交量,談何容易?所以,按以往樓市管控的經驗,適當放鬆前期的政策限制,釋放部分需求出來,托住市場熱度,或是今年大概率要做的事。事實上,近期一些城市動作頻頻,放鬆戶籍限制、放寬社保繳納年限等,又比如剛剛內蒙古已經全面放開城鎮落戶限制了。事實上,人們都是買漲不買跌心理,如果房價稍微漲點,反而有利於穩住市場,這或是比較理想的狀態。

2.房貸利率是穩住市場的必殺技。要想穩住樓市不下行,從歷次救市的策略來看,金融導向是最有效的,“短期看金融、中期看土地、長期看人口”,我們最大的購房群體就是剛需和改善購房者,他們對房貸利率是最敏感。利率不斷上升,人們就進入觀望,利率下調,人們就持續進入市場購買。要想樓市成交量上來,必然在房貸利率上下工夫。從12月份房貸利率出現下降拐點以來,這項工作其實已經悄然展開。相信在2019年,購房者房貸成本有一定幅度的下降空間。

樓市4重信號接連傳來,2019年房地產市場、房價大局基本確定

3.合理住房需求是可以選擇購買。從政策面上,已定調加強大家預期管理,既不會讓房價大漲,也不會房價大跌,不利於全局的事,我們還是不要多想,因為這種大幅波動在當前不太現實,保護房地產市場平穩和保護房價平穩是全年的主線,指望房價大漲、大跌已不現實。既然如此,我們購房者還是要擯棄傳統的買房觀念,如果有真正的住房需求,遇到有性價比合適的房子,在房貸利率成本有所下降和房企因還債出現打折優惠促銷的情況下,出手購買也沒什麼問題。但利用槓桿買個幾套,等待快速轉手暴富的想法也顯然不合適,正如近期李嘉誠所說“市民買樓要量力而行”。

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