作者：阿達　來源：希財新金融

買房對於老百姓來說也是一件終身大事，一輩子積蓄可能都投到房子裡了，藉助銀行的按揭貸款，不少人提前實現了買房夢，但揹負半輩子的房貸卻讓人非常不踏實，所以有的人拼命賺錢，希望儘量提前還款。那麼提前還房貸划算嗎？其實房貸有個密碼，破解需要策略。

眾所周知，房貸存在一個變數，就是貸款利率，如果利率上調，利息會相應增加，購房者的還款壓力增加；反之，如果利率降低，利息會相應減少，還款壓力減小。所以，房貸要不要提前還，利率週期不同，策略不同。

1、低利率週期

2014年開始市場進入降息週期，2015年央行5次降息，2015年10月24日個人房貸基準利率下調到4.9%，這是史上最低個人房貸利率水平，到現在已經維持兩年多時間（近10年房貸利率變化如下表）。

近10年房貸利率變動表

根據歷史經驗，每個低息週期持續時間至少5-10年，在低息週期，借的錢越多實際支付的利息就越少。

如果你是2015年底貸款買的房，那麼恭喜你！你一開始就享受到低息帶來的好處，要知道還款期的前面幾年大部分都是在還利息，這比2010年貸款買房的人幸福多了，他們還貸的前5年利率最高7.05%，最低也達到6.14%。

所以，低利率週期選擇等額本息還款，而且儘量不要選擇提前還款，這個時候提前還款相當於放棄低息週期的福利，還不如留著錢通過理財賺取的更多息差。

房貸要不要提前還

2、高利率週期

如果是高息週期貸款買房，比如2010年貸款買房的人，還款的前幾年因為本金多，還的利息會更多，這個時候提前還貸或是較好選擇。房貸利率6%-7%，一般的低風險理財產品也難有這麼高的收益，賺不到什麼息差，理財的錢用來還貸可能更好。

現在全球央行已經掀起加息潮，中國未來幾年利率可能重回加息軌道。低息週期貸款買房的人，本金多的時候享受到了低利率，等到進入高息週期時，剩下的本金已經不多，雖然利率高了，但利息負擔減小了。

所以，高利率週期選擇等額本金還款，也可以考慮提前還款，畢竟利率高承擔的利息更多，通過理財也未必能賺取滿意的息差。

房貸怎麼還

總而言之，房貸怎樣還款、要不要提前還款需要結合所處利率週期來判斷，而且購房貸款是普通老百姓能申請到銀行貸款的少有機會，採取何種應對策略需要好好考量，且貸且珍惜。

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